原告上海某某物业管理有限公司。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人沈某某，上海某某（略）事务所（略）。

被告史某某。

被告殷某某。

委托代理人史某某，即被告史某某。

原告上海某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告史某某、殷某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦征独任审判，于同年8月9日、9月9日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨某某及委托代理人沈某某，被告史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称，两被告系夫妻关系。2003年9月，两被告共同购买了坐落于上海市嘉定区X路X号、X号、X号的店铺，上述房屋建筑面积分别为155.55平方米、97.86平方米、138.43平方米，共计建筑面积391.84平方米。上述房屋自1999年5月至今由原告进行管理，合同约定物业管理费为每月每平方米2.80元。2000年7月，经业主、区房地局、区物价局协商确定上述房屋的物业管理费调整为每月每平方米1.40元。据此，两被告每月应付物业管理费548.57元。两被告取得上述房屋产权后，拒绝与原告订立物业管理合同并拒付物业管理费用。原告经多次催收无果。原告认为双方之间存有事实上的物业管理合同关系，上述房屋的原业主与原告订立的合同，对作为上述房屋产权承继人的两被告具有约束力。因此，两被告拒付物业管理费的行为，侵害了原告的合法权益。为维护此权益，原告诉至法院要求两被告支付拖欠的2003年10月至2010年7月止的物业管理费x.74元，并偿付逾期利息x.35元。

被告史某某辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系，也不存在事实上的合同关系。一是《前期物业管理服务合同》没有约定店铺物业服务费；二是《营业房屋委托代管合同》不是物业服务合同，而是典型的霸王条款，无效合同；三是被告从未享受到与小区内住宅业主相同的物业服务；四是被告一直有诚意与原告本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则协商确定，但原告一直无诚意。2009年1月至今，被告按每月每平方米0.40元的标准支付物业管理费。至于每月每平方米0.45元的标准，因其中存在消防费和绿化养护费等问题，故待上述两个问题解决后再补交。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告殷某某辩称同被告史某某。

经审理查明，1999年5月28日，原告与上海某房产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，其中四至：东：某某路，南：金鼎路，西：由东向西60米，北：由南向北130米。1999年6月20日起，原告开始管理该小区。

坐落于上海市嘉定区X路X号、X号、X号店铺的前业主系案外人徐某。2000年1月19日，徐某（甲方）与原告（乙方）订立《营业房屋委托代管合同》，合同明确上述三套店铺的建筑面积共计391.84平方米；甲方愿每月交纳管理费2.80元/平方米×391.84平方米＝1097.15元。同年7月起，双方协商物业管理费由每月每平方米2.80元下降为1.40元。之后，徐某按每月每平方米1.40元的标准支付了2003年7月至9月的物业管理费。

2003年9月2日，坐落于上海市嘉定区X路X号、X号、X号店铺登记在殷某某名下。2006年12月31日，上述三套店铺由殷某某名下变更登记为权利人殷某某、史某某。

嘉定区X路某弄小区于2004年11月成立业主委员会，名称为上海市嘉定区某业主委员会。2008年12月8日，原告与上海市嘉定区某业主委员会订立物业服务合同，该服务合同明确：某某路、金鼎路、祁连山路X街店面（商业用房）的物业服务费仍按每户商业用房业主签订的收费协议标准执行。

2003年10月至2010年7月止，殷某某、史某某尚欠物业管理费x.74元，原告多次向两被告催收未果，遂诉至法院。

审理中，原告将要求两被告偿付逾期利息x.35元调整为5000元。

以上事实，有前期物业管理服务合同、物业服务合同、小区平面图、前业主代管合同及付款凭证、被告房地产权证、催缴通知、房地产登记簿、被告函件、三方协议书、管理费账单、通知、上海市物价检查所回函、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。

本院认为，原告自1999年6月20日起管理上海市嘉定区X路某弄小区，两被告购买前业主徐某的坐落于上海市嘉定区X路X号、X号、X号的店铺后，成为上海市嘉定区X路某弄小区的业主。原告向业主提供物业管理服务，业主应支付物业管理费用。

两被告作为业主未支付物业管理费用，故应承担支付上述费用，并偿付逾期利息的民事责任。至于物业管理费，应参照前业主与原告对物业管理费的约定。原告按约定要求两被告支付物业管理费x.74元，本院予以支持。至于逾期利息，应参照银行同类贷款利率计算。原告在本案中主张的逾期利息金额明显低于银行同类贷款利率计算的金额，故本院亦予以支持。至于两被告拒付2003年10月至2010年7月止的物业管理费x.74元的理由，本院审理后认为上述理由不成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：

一、被告史某某、殷某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司物业管理费人民币x.74元；

二、被告史某某、殷某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某物业管理有限公司逾期利息人民币5000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1049.57元，减半收取524.79元，由两被告负担。两被告应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员秦征

书记员周晓琼