原告吴XX，男，住上海市浦东新区XX室。
原告汤XX，女，住上海市浦东新区XX室。
上列两原告共同委托代理人郭XX，上海市XX律师事务所律师。
被告陈XX，男，住上海市浦东新区XX室。
委托代理人王XX，上海市XX律师事务所律师。
被告谢XX，女，住上海市浦东新区XX室。
委托代理人陈XX，身份情况同上。
被告陈X，男，住上海市黄某区XX号。
委托代理人陈XX，身份情况同上。
第三人上海XX房地产投资顾问有限公司，住所地上海市黄某区XX楼。
法定代表人张XX，董事长。
委托代理人杨X，公司职员。
委托代理人王XX，公司职员。
原告吴XX、汤XX诉被告陈XX、谢XX、陈X及第三人上海XX房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员独任审判，后因案件审理需要转为普通程序审理，由审判员担任审判长，与代理审判员、人民陪审员组成合议庭，于2010年5月31日、2010年8月10日公开开庭进行了审理。原告汤XX及其委托代理人郭XX、被告陈XX及其委托代理人王XX、第三人委托代理人杨X、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴XX、汤XX诉称，两原告经第三人介绍，看中被告所有的坐落于本市浦东新区XX室房屋（以下简称“系争房屋”）一套。2009年10月26日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋的转让价款为人民币（以下币种相同）135万元，合同还对款项支付、申请产权登记期限及房屋交接等作了约定。合同第九条约定了原告逾期付款的违约责任，合同第十条约定了被告逾期交房的违约责任。当日，原、被告又签订了“补充协议”一份，约定由原告另行支付被告搬迁及装修补偿款30万元。合同签订后，原告按约支付了每期款项，被告在收到原告100万元款项后却不予办理房屋过户手续，不得已原告请求第三人调解，2010年1月17日，双方又签订了《协议书》一份，协议约定“甲、乙双方同意于2010年1月23日上午9：00……办理产权过户手续（送件），乙方并于当日支付甲方第三期房价款35万元”，“甲、乙双方同意于2010年3月3日当日或之前将该房地产交付乙方并办理该房地产的房屋交接手续，签署《房地产交接书》，同时乙方需支付甲方装修补偿款30万元”。2010年1月23日，原告付清全部房款，双方办理了房屋过户登记。2010年2月3日，上海市房地产管理部门颁发了以原告为产权人的房屋产权证。2010年2月27日，被告经第三人通知原告，2月28日可以交接房屋。2月28日下午，在银行当着第三人的面，原告将30万元装修款支付给了被告。随后，三方分头前往系争房屋处办理验房交接手续，但到现场，被告提出其与第三人有矛盾，暂不履行房屋交接。2010年3月4日，原告接到第三人电话，得知被告已将系争房屋房门钥匙放在第三人处。2010年3月6日，原告与第三人的工作人员小刘（持房门钥匙）一同前往系争房屋处，电话通知被告，要求被告到现场，但被告电话关机无法联系。2010年3月7日，原告致函第三人，并转被告要求按合同约定办理房屋交接手续。2010年3月12日，原告收到被告信函，对房屋交接只字不提。2010年3月31日，原告再次发函要求被告办理房屋交接。2010年4月5日，原告收到被告回函，称其已于3月3日完成了交接手续，钥匙于3月3日交给了第三人。2010年4月7日上午，原告聘请浦东新区公证处公证员一同前往第三人处，准备接收房门钥匙，第三人却非要原告按第三人的意见单方填写《房地产交接书》及《放款确认书》，因对房屋未作当面验收，原告不同意第三人做法，故也未拿到房屋钥匙。故原告诉至法院，要求被告立即向原告交付房屋，并要求被告支付逾期交房违约金x元（自2010年2月28日起至实际交房之日止，每日按房价135万元的万分之五，暂算至起诉日止），判令第三人赔偿原告公证费1000元，本案诉讼费由被告承担。
被告陈XX、谢XX、陈X辩称，不同意原告诉情。2009年10月20日，原、被告及第三人就系争房屋签订居间协议，协议约定房款165万，首付50万，剩余115万，双方约定2009年11月30日前支付80万，2010年1月初支付35万元，税费由被告承担。居间协议签订七日内补足定金10万，并至第三人处签订买卖合同。2009年10月23日，被告收到第三人转付的定金5万元。2009年10月26日，原、被告接第三人通知至第三人处签订买卖合同，当时原告提出因购房款支付存在问题，主要指第二期80万元没有着落，故不买房屋了。被告当时明确，原告不买房可以，但5万元定金归被告所有。当天双方协商达成新约定，房价170万元，首期50万元，第二期2009年10月30日之前付55万元，2010年1月10日前付35万元，原告在过户当天付尾款30万元；2010年1月10日之前申请办理房屋过户手续；在取得房产证之后三天办理房屋交接，税费由原告承担。在签订买卖合同时，原告又提出要将170万元房价拆开写，即买卖合同写135万元，但付款方式是140万元，另外补充协议写30万元。被告当时提出异议，提出该170万元皆为房款。2009年10月26日，双方签订房地产买卖合同和补充协议。当日，原告支付被告43万元房款，加上2009年10月23日支付的5万元定金，总共48万元。2009年11月30日，原告支付被告房价款50万元，按照双方约定2010年1月10日原告应支付房款140万，但原告实际只支付了房款98万元。由于原告违约，致使双方未按约定办理房屋过户手续。2010年1月17日，原、被告双方重新确定了过户日期，约定2010年1月23日办理过户手续，原告支付房款35万元，2010年3月3日办理交接手续，同时原告支付被告房款30万元，第三人在2010年3月3日将产证原件退还原告，原告付清全部房价款。到2010年1月23日，原告支付了房款35万元，但没有付清全部房款。2010年2月28日，原告接到第三人电话，原告表示愿意支付被告30万元，对房屋状况无异议，要求第三人提前将产权证给原告。当天原告支付被告房价款30万元，被告同意第三人提前将房产证给原告。原告要求当天交付房屋，被告回家拿了系争房屋钥匙，到系争房屋处，原告及第三人进房对设备进行清点验收，签订房屋交接书时，被告提出还有5万尾款何时支付，原告提出要通过第三人支付5万元，并提出2010年3月3日晚原、被告至第三人处签交接书，3月3日，被告到了第三人处，第三人称原告不来，要被告交钥匙签交接书，称其受原告委托接受交接，为此，被告在交接书上签字，并把钥匙交给第三人，写了告知书给第三人转交原告。原告称被告没有交付房屋并不属实，被告已依约交付了房屋，实际是原告还有5万尾款没有支付，是原告违约。
第三人上海XX房地产投资顾问有限公司陈述，2009年10月26日，原、被告签订了买卖合同，2010年2月28日，原告、被告谢XX及第三人都到场的情况下，被告谢XX称因被告陈XX没有到场，当天无法交房。2010年3月2日，被告电话联系第三人，要求第三人电话联系原告交房时间。2010年3月3日晚，被告单方到第三人处签订房屋交接书，并交付18把钥匙，第三人联系原告，原告认为房屋交接书上的水电煤气数字是2010年2月28日的，所以拒绝收房。2010年3月4日，第三人收取被告水电煤气差价费440元。2010年3月6日上午，原告来第三人处要求交房，第三人给被告打电话，被告关机。2010年4月7日，原告带着公证员到第三人处要求交房，第三人联系被告，被告称因为上班没时间来。第三人向原告提出，因为被告没有让第三人交房的委托书，原告要求交房，要么提供公证书原件，证明第三人替被告交房的行为符合法律规定，要么原告签署一份收条，把被告保管在第三人处的钥匙和440元拿走，与第三人没有任何关系，且第三人不存在任何责任。原告两个方案都不同意，之后，原告就起诉了。
经审理查明，三被告系系争房屋原产权人。2009年10月20日，经第三人居间，原告汤XX与三被告就系争房屋签订《房地买卖居间协议》1份，约定系争房屋的转让价为165万元，付款方式为首期房价款为50万元，三被告同意其中2万元由第三人先行保管，其余房款115万元，于2009年11月30日前支付80万元，2010年1月初支付35万元。居间协议并约定双方应于签署居间协议后7日内共同赴第三处签订《上海市房产买卖合同》。2009年10月23日，被告谢XX出具《收款收据》，言明收到原告汤XX购买系争房屋的定金5万元。2009年10月26日，由两原告作为买受人（乙方）、三被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》1份，合同第二条约定，系争房屋的转让价款为135万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确……。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2010年1月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过十日后甲方仍交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿责任为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议约定，1、待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方应直接支付或通过上海XX转付给甲方部分首期房价款45万元整，本合同签订前乙方已支付定金（若有）计5万元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款50万元（甲方同意从上海XX代为保管的任何款项中先行扣留房价尾款2万元，由上海XX暂为保管，依据下述第4条约定转付）。2、待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后且于2010年1月10日前，甲、乙双方亲自或委托上海XX赴上海市浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续（送件），2009年11月30日前，乙方应自行支付或通过上海XX代为转付给甲方第二期房价款55万元，2010年1月10日前，乙方应自行支付或通过上海XX代为转付甲方第三期房价款35万元。3、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。4、双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，由上海XX代为转付甲方。5、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。买卖合同还约定了原、被告双方其他权利义务。上述买卖合同签订当日，原告汤XX与被告陈XX另签订《房地产买卖合同之补充协议》1份，内容为买受方在进交易中心过户当日另支付出售方搬迁及装修补偿费30万元、交易税费均由买受方承担等。当日，被告谢XX出具《收款收据》，言明收到原告汤XX购买系争房屋的首期房价款43万元。2009年10月27日，第三人向原告出具《收款收据》，言明收到汤XX房款2万元。2009年11月30日，被告谢XX出具《收款收据》，言明收到原告汤XX购买系争房屋的房价款50万元。2010年1月17日，被告陈XX、谢XX（甲方）与原告汤XX（乙方）签订《协议书》1份，内容为，1、甲、乙双方同意于2010年1月23日上午9：00整在居间方的陪同上亲自赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理该房地产的产权过户手续（送件），乙方并于当日支付甲方第三期房价款35万元。2、甲、乙双方同意于2010年3月3日当日或之前将该房地产交付乙方并办理该房地产的房屋交接手续，签署《房地产交接书》，同时乙方需支付甲方装修补偿款30万元整。3、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权的房地产权证原件后，乙方将该原告交由居间方代为保管，居间方需待2010年3月3日乙方将所有款项支付甲方完毕后将该原件退还乙方。4、本协议与该合同的约定不相一致的，以本协议为准……。2010年1月23日，被告谢XX出具《收条》，言明收到原告汤XX购买系争房屋的房款35万元。同日，双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续。2010年2月3日，系争房屋经核准登记于两原告名下。2010年2月28日，原告支付被告房款30万元。之后，原告与被告谢XX及第三人工作人员至系争房屋内，由第三人工作人员对房屋内水电煤抄表，但双方并未于当天办理交房手续。2010年3月3日晚，被告陈XX在第三人处留下《告知书》1份，内容为告知原告，“按房屋买卖合同2010年3月3日应为双方签交接协议之日，您未能如约前来，委托中介公司收取房钥等，今特交中介公司房钥（大门叁把、信箱钥匙壹把、房门钥匙叁套，共计壹拾捌把整），请查收。在查收的同时请把交接书签好，你有权在不签字的情况下进住。但进住后（取钥匙之后5天），若不签交接书后果自负”。当日，被告陈XX将系争房屋钥匙18把交给第三人，并在由第三人提供的《房地产交接书》上单方签字，言明交付系争房屋钥匙情况。2010年3月4日，被告按2010年2月28日抄写的水电煤数字及物业管理费计算出其应付金额440元，交付给第三人工作人员。同日，第三人工作人员通知原告被告已将系争房屋钥匙放在第三人处。2010年3月6日，原告至第三人处要求交房，因被告手机关机，第三人未将钥匙交付给原告。2010年3月7日，原告汤XX向第三人发函并要求转给三被告，内容为其于2010年3月6日上午与第三人工作人员到系争房屋处，第三人工作人员拨打被告手机关机，致无法交房，要求被告按合同约定交接房屋等内容。2010年3月8日，被告陈XX回函给原告汤XX，内容为：“3月8日收到了你的来函，阅函方知你3月6日要求交接。不知3月6日是谁定的你事先告知了谁你应该知道3月3日是签署《房地产交接书》之日，若有变更应本着相互尊重的原则另行商定，而你3月3日这天在干吗！这个相应的法律责任由谁承担你应该明了！”2010年3月31日，原告汤XX再次发函给三被告，通知被告接函后三日内派人至系争房屋当面验房交接，具体日期和时间由被告确定等内容。2010年4月3日，被告陈XX向原告回函，内容为：“阅函悉知内情，令人啼笑皆非，你完全知道房屋交接手续应在2010年3月3日这天完成，你却擅自不履约，交房是我们的义务和责任，履约更是对法律的尊重！诚信是为人的根本之道！鉴于此我们已于2010年3月3日完成了交接的手续，根据你们的要求，钥匙、水、电、煤气等尾款在3月3日当天交给中介公司，我无权索回我已交的一切，很抱歉你要入室居住是你的权利，你们可找中介公司，根本用不着找我们，完全可以入住。在此我们郑重的告诉你们二位，因你们的原故，我们至今尚未收到你们该给我的贰万元整，我们适时会维护我们的合法权益。”当天下午，原告收到该份回函。2010年4月初，原告至第三人处要求第三人交钥匙，因第三人要求原告提供证明第三人代被告交房的行为符合法律规定的公证书，或原告签署相应文件将房屋钥匙及440元取走，表明该行为与第三人无任何关系，原告对此均未予以同意，故第三人未将系争房屋钥匙交给原告。2010年4月22日，原告诉至本院，诉请如前。
庭审中，关于《上海市房地产买卖合同》正文第二条与附件三付款协议约定的合同价款不一致的问题，原告陈述付款协议系第三人打印错误，第二期房款应为50万而非55万元；被告称双方合同约定即为140万，现原告在第二笔房款中少付5万元；第三人称原、被告约定的系争房屋真实价格为165万元。
庭审中，关于2010年2月28日双方未办理房屋交接手续的原因，原告陈述系因被告谢XX提出被告陈XX不在，且被告与第三人还有其他纠纷，原告亦提出房屋现状与看房时不一致，交房不符，故当天未能交房；被告辩称因原告5万元尾款未付，原告要求2010年3月3日晚通过第三人支付给被告5万元并交接房屋，故未交房；第三人陈述因被告谢XX提出被告陈XX不在，当天无法交房。
庭审中，被告提出双方约定的逾期交房违约金过高，要求法院调整，原告提出因被告逾期交房，造成其无法入住的损失。
上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《协议书》、房地产权证、被告签收的房款收据、2010年10月27日第三人出具的《收款收据》、2010年3月7日函、2010年3月8日回函、2010年3月31日函、2010年4月3日回函、2010年3月3日《房地产交接书》、《告知书》、2010年3月4日《收条》等及原、被告与第三人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》约定了原、被告之间买卖系争房屋的权利义务内容，双方均应按约履行。根据上述买卖合同及补充协议约定，原、被告将系争房屋总价拆分为《上海市房地产买卖合同》约定的合同价及《房地产买卖合同之补充协议》约定的房屋搬迁及装修补偿款，由此可见，双方就系争房屋约定的真实房价款应为该两部分价款的总和。关于《上海市房地产买卖合同》中约定的合同价款问题，原告主张按照《上海市房地产买卖合同》正文条款的约定，双方在该合同中约定的价款为135万元，双方的真实交易价格应为165万元，付款协议中出现140万元系第三人打印错误，而被告则主张根据上述合同附件三付款协议的约定，系双方约定的合同价为140万元，房屋总价应为170万元。本院认为，一般而言，《上海市房地产买卖合同》正文条款与付款协议约定的房价款应为一致，付款协议系对正文条款约定的房价款的付款方式及付款期限的细化，而本案中根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第二条约定房屋价款为135万元，但双方又在付款协议中约定了首付款金额50万元、第二期房款55万元、第三期房款35万元，三者相加金额为140万元，与合同第二条约定的合同价相差5万元，本院认为，首先，根据本案情况，若双方真实意思是约定合同价140万元，可直接在买卖合同第二条中作直接约定，并无必要将当事人的真意隐含在付款协议之中，更何况，买卖合同第二条约定的合同价135万元直观明了，一般而言，出现表示错误的可能性较小，而付款协议约定的房款总款需计算得出，确有可能因打印疏忽而出现错误的情况。其次，双方于2009年10月20日签订的《房地产买卖居间协议》约定的房价款亦为165万元，被告虽解释为因双方签订买卖合同当天原告曾表示不再买房故定金没收，后双方达成新的价格为170万元。但该解释无任何证据相印证，且明显牵强。再次，双方在合同履行期间的往来信函中，无任何一方提及该5万元的差额，被告亦无任何证据表明因该5万元未付成为双方合同未能顺利履行的争议，更何况若原告确有该5万元房款未付，被告在2010年3月3日及3月4日两次到第三人处分别交付钥匙及水电煤等结算款而未予主张的行为亦与常理不符，且其在2010年4月3日的回函中亦仅提及原告2万元房款未付，亦并未提及该5万元。综上，本院认为，原告对房款的陈述可信度明显高于被告的陈述，故本院采纳原告方之陈述即双方的真实交易价格应为165万元，买卖合同附件三付款协议中的约定系打印错误，且根据双方的履行情况及庭审中原、被告对该5万元是否存在的陈述均针对付款协议中约定的第二笔房款55万元，故本院认定该付款协议中约定的第二笔房款应为50万元。关于原、被告双方争议的交房问题，原告主张被告未按约交房，而被告主张其已于2010年3月3日交房，本院认为，虽双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了交房期限及付款期限，但双方在其后的《协议书》中对交房期限及付款期限作了相应变更，原、被告应按《协议书》的约定办理交房手续及付款义务。根据《协议书》的表述，2010年3月3日当日或之前将房屋交付原告并办理房屋交接手续，签署《房地产交接书》，同时原告需支付30万元装修补偿款。现双方约定2010年2月28日见面，当天原告将30万元支付给被告，之后双方至系争房屋办理交房手续，但双方并未于当日完成交房。究其原因，原、被告与第三人陈述各不一致，但被告陈述的关于原告5万元房款未付的理由，基于本院上述对房款的认定意见，其理由本院不予采信。现被告在无正当理由的情况下，未于2010年2月28日将系争房屋交付给原告的行为是否构成违约，本院认为，《协议书》第二条约定的2010年3月3日当日或之前确定的系被告的交房期限，而该条款中“同时”的表述，表明双方约定原告支付30万元的付款时间依据交房时间而确定，但并不能对该条作反向理解即根据原告2010年3月3日当日或之前的付款时间来确定被告的交房时间，双方对交房时间的约定仍应按《协议书》的约定即2010年3月3日当日或之前，故被告在2010年2月28日未交房并不构成对原告的违约。现原告在约定的交房期限内已将30万元付款义务履行完毕，被告亦应按约将系争房屋交付给原告。现被告却于2010年3月3日晚将系争房屋的钥匙交给第三人，虽其辩称是由于原告自称委托第三人收房才将钥匙交给第三人，但该陈述未得到原告及第三人认可，且其亦无其他证据作相应佐证，本院不予采信，故本院认为被告当日将房屋钥匙交给第三人的行为并不能视为其履行了《协议书》约定的交房义务，但根据现有证据及原、被告及第三人庭审陈述，原告于2010年3月3日未前往第三人处，亦无证据表明其于当日曾到系争房屋处欲办理房屋交接，故由此造成2010年3月3日当日被告未能将系争房屋交付给原告，不可归责于被告方，故被告未能于2010年3月3日将系争房屋交付给原告，但被告仍负有于2010年3月3日之后的合理期限或双方重新约定的交房日期将房屋交付给原告的义务。现原告两次书面催促被告交房，其中原告的第一封催告函中并未明确交房时间，被告回函亦对是否同意交房未置可否，而原告第二封催告函明确了交房期限，被告于2010年4月3日回函明确拒绝了原告的交房请求，该回函原告于当日下午收到，故本院认为，自被告2010年4月3日回函送达原告之日，被告拒绝交房的意思表示已予明确，应属被告违约，原告据此可要求被告承担相应的违约责任。因双方签订的《协议书》中对被告逾期交房的违约责任未作约定，现原告诉请要求被告交房并按双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条的相应约定向被告主张逾期交房违约金，符合合同约定，但违约金的起算日应自2010年4月4日起计算。至于被告主张违约金过高要求法院调整的辩解意见，本院认为，综合考虑到本案中原、被告的履约情况、违约方的过错程度及预期利益等因素，双方约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为每日150元。关于原告要求第三人赔偿原告公证费的诉请，与本案非同一法律关系，本案中不予处理，原告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告陈XX、谢XX、陈X应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX室房屋交付给原告吴XX、汤XX；
二、被告陈XX、谢XX、陈X应于本判决生效之日起十日内支付原告吴XX、汤XX逾期交房违约金（按每日150元标准，自2010年4月4日起计算至房屋实际交付之日止）；
案件受理费702元，减半收取计351元，由被告陈XX、谢XX、陈X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长张敏
审判员周箐
代理审判员梅丽华
书记员乐峗
