原告上海某商业发展（集团）有限公司

被告帮帮某服饰服务社

被告朱某

第三人上海某服饰经营部

原告上海某商业发展（集团）有限公司（以下简称某公司）与被告帮帮某服饰服务社（以下简称帮帮服务社）、朱某、第三人上海某服饰经营部（以下简称某服饰）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人，被告帮帮服务社的委托代理人到庭参加诉讼，被告朱某、第三人某服饰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：原告将上海市X路X号-X号房屋（共计建筑面积540平方米）出租给被告朱某，经过几次续签，租赁合同的最终期限为2008年12月31日止。合同履行期间，被告朱某将其中的63.7平方米房屋转租给被告帮帮服务社。现原告与被告朱某的房屋租赁合同已终止，但被告帮帮服务社却拒不迁出上述房屋，并且拒不向原告支付房屋使用费。原告认为，被告帮帮服务社占用上述房屋没有法律依据，其行为侵犯了原告的合法权益。原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告帮帮服务社迁出上海市X路X号房屋；2、被告帮帮服务社向原告支付自2009年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费（按每天每平方米4元计算）；本案的诉讼费由两被告负担。

被告帮帮服务社辩称：被告使用系争房屋有合同依据。原告与朱某之间的租赁关系被告不知情，被告并非与朱某个人建立租赁关系，而是从2002年4月起就与某服饰建立房屋租赁关系，先后共签订过3份租赁合同，目前正在履行的合同于2008年3月20日签订，合同期限为2008年4月1日至2013年3月31日止。因某服饰以急需资金周转为由要求帮帮服务社先支付2年半房租，帮帮服务社于2008年4月20日向某服饰支付了租金37.5万元。被告认为，被告帮帮服务社与原告及被告朱某均无关系，原告与朱某之间的租赁合同解除与否与帮帮服务社无关，故不同意原告的诉讼请求。

被告朱某未到庭发表辩论和质证意见。

第三人上海某服饰经营部未到庭发表辩论意见和质证意见。

原告向本院提供的证据有：

1、《经营场所证明》，证明上海市X路X-X号房屋的所有权归普陀区商业网点管理办公室，由原告租赁使用，期限为1996年1月1日起至2015年12月31日止；

2、上海某服饰经营部与帮帮服务社于2008年3月20日签订的《商铺租赁合同》，证明某服饰当时已不占有系争房屋，其与帮帮服务社的《商铺租赁合同》不发生法律效力；

3、（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定书，证明原告曾将系争房屋出租给被告朱某，租赁期限为2006年12月1日起至2008年12月31日止，该租赁关系已终止，帮帮服务社与朱某之间签订的《商铺租赁合同》没有法律效力；

4、1998年7月某服饰的《验资证明表》和《验资报告》，证明某服饰是永昌服饰总汇出资开办，是国有资产开办的集体企业；

5、原告自工商部门调取的朱某与上海宜川购物中心（集团）有限公司于2004年7月20日签订的《合同书》和原告认为真实的《合同书》，内容为系争房屋的租赁事宜，取自工商部门的《合同书》乙方的落款处除“朱某”签字外，还有某服饰的章，原告提供的《合同书》落款处只有“朱某”签字，没有某服饰的章，原告以此证明原告与某公司无房屋租赁关系，仅与朱某有房屋租赁关系，取自工商部门的《合同书》系朱某编造；

6、沪宜集团07同字第X号《合同书》及发票的记账联，合同书的签约人为上海宜川购物中心（集团）有限公司与朱某，内容为朱某租赁系争房屋到2008年12月31日止，原告收到朱某支付的租金，证明系争房屋的承租人是朱某，某公司未支付过租金；

7、《利润及利润分配表》，证明朱某的租金收入和支出未入某服饰财务账。

被告帮帮服务社对上述证据的真实性无异议，但认为原告与朱某的房屋租赁关系终止与否与帮帮服务社无关，帮帮服务社仅与某服饰有房屋租赁关系，并已持续了较长期间，与朱某个人之间没有租赁关系。

被告帮帮服务社向本院提供的证据有：

1、某服饰的工商登记资料，证明某服饰由上海永昌服饰总公司上海永昌服饰总汇出资成立，法定代表人为朱某，注册经营地为系争房屋，由普陀区商业网点办公室划拨给某服饰经营使用，原告是某服饰的上级公司；

2、（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定书，证明判决迁出某路X号的对象是朱某而非某服饰；

3、某服饰与帮帮服务社分别于2002年2月、2003年7月签订的《租赁合同》各1份，证明帮帮服务社早在2002年起就与某服饰建立系争房屋的租赁关系，同时吸收合同相对方11名工作人员，每月支付上述人员的工资；

4、帮帮服务社与某服饰于2008年3月20日签订的《商铺租赁合同》，证明在前租赁合同到期后由某服饰续签租赁合同，租赁关系在持续之中，与朱某个人无关；

5、《收条》3张，证明某服饰以经营困难为由向帮帮服务社提前收取租金，因这种情况之前也发生过，所以帮帮服务社提前支付租金。

原告对上述证据的质证意见是：

对证据1的真实性无异议，但认为，某服饰无偿取得的经营场所500平方米，而帮帮服务社租赁的面积为56平方米，因此，某服饰取得的场地不是帮帮服务社的场地；

对证据2无异议；

对证据3有异议，认为双方并无真实的房屋租赁关系，承租方不付租金，而是支付出租方11个员工的工资，且该合同应当公证后生效，事实上该合同未经公证，所以并不生效；

对证据4有异议，认为某服饰对系争房屋已无使用权，无权将系争房屋出租给帮帮服务社，该行为无效；

对证据5，原告认为，《收条》不能证明双方有租赁关系，帮帮服务社支付的应当是员工工资，而不是租金；

经审理查明：

（一）原告原系上海宜川购物中心（集团）有限公司，于2007年10月26日变更为上海某商业发展（集团）有限公司。上海宜川购物中心（集团）有限公司组成单位中包含上海永昌服饰总公司。第三人某服饰由上海永昌服饰总公司上海永昌服饰总汇出资于1998年8月成立，法定代表人朱某，注册、经营地某路X号（现为308、310两个门牌号），面积为500平方米。被告帮帮服务社系非正规就业劳动组织，服务场所地址为某路X号。

（二）2002年2月，帮帮服务社的负责人刘静华与某服饰签订《租赁合同》，租赁某路X号房屋中的56平方米用于经营，租赁期限自2002年4月1日至2003年3月31日止，承租方承担某服饰11个职工。租赁期限届满后，某服饰于2003年7月与帮帮服务社负责人刘静华续签《租赁合同》，租赁期限自2003年4月1日至2008年3月31日止，继续承担某服饰11个员工。合同期满时，某服饰与帮帮服务社于2008年3月20日签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2008年4月1日至2013年3月31日止，年租金为12.5万元，三个月一付。

（三）2007年3月7日，上海宜川购物中心（集团）有限公司与朱某签订《房屋租赁合同》，将某路X号房屋出租给朱某，建筑面积540平方米，朱某必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或转借第三方，租赁期限自2006年12月1日起至2008年12月31日止，年租金40万元。2008年6月28日，原告书面通知朱某，《房屋租赁合同》到期后将不再续签下一期的租赁合同。朱某认为原告推翻承诺，于2008年7月起拒付租金，原告曾因此向本院提起诉讼，要求确认双方的租赁合同终止，并判令朱某迁出某路X号房屋。本院受理后，于2009年4月24日作出（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书，判决该租赁合同于2009年1月1日起终止履行，被告朱某自判决生效之日起十日内迁出某路X号，支付所欠租金、违约金、房屋使用费。朱某不服提起上诉，后撤诉。该案在执行中。

（五）因某路X号房屋的一部分由被告帮帮服务社使用，原告与朱某之间的租赁合同终止履行后，曾要求帮帮服务社迁出系争房屋，因双方对此意见不一，原告以其为系争房屋的使用权人行使房屋使用权为由向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。审理中，因本案的结果与某服饰有利害关系，本院追加某服饰为本案第三人。第三人某服饰的工商资料反映其状态为确立，正常参加2009年工商年检。

以上事实有原、被告的陈述和提供的证据佐证。

本院认为：原告要求被告朱某迁出系争房屋的理由是该房屋由朱某转借，朱某应当负有返还房屋的责任。原告要求被告帮帮服务社迁出系争房屋的理由，其一是帮帮服务社与朱某之间的租赁合同期限超出原告与朱某之间租赁合同的期限，超期部分无效，现原告与朱某的租赁合同已终止履行，帮帮服务社也应当迁出系争房屋。其二是某公司的占有使用权于2003年7月31日后被收回，朱某因租赁合同取得占有使用权，但在合同期满后，朱某也失去了占有使用权，原告为系争房屋的合法使用权人，对系争房屋拥有合法的占有使用权。原告的诉请能否予以支持，取决于原告的上述理由是否成立，本院对此逐一进行分析。

关于被告朱某的迁让问题。本院认为，朱某与原告之间的租赁纠纷已由（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书作出处理，并且对2009年1月1日起的房屋使用费一并作出处理，本案中不再作出处理。

关于被告帮帮服务社的迁让问题。本院认为，首先，根据已发生法律效力的（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书中查明的事实，从原告曾于2008年6月28日向朱某发出书面通知告知朱某终止租赁合同日为2008年12月31日……，不再续约，不得超期限将房屋转租第三方……。分析这份通知，无论是朱某个人将系争房屋出租给帮帮服务社，还是以其作为法人名义将系争房屋出租给被告，均是在通知之前。原告申明不得超期限转租，证明原告是明知朱某或以朱某为法人代表人某服饰出租给帮帮服务社的事实的。相关管理部门的登记资料可见，帮帮服务社与某服饰的房屋租赁关系有历史渊源，至今已签订过3份房屋租赁合同，并非原告所称的由朱某转租给帮帮服务社，所以，原告与朱某之间的房屋租赁关系终止与否，不影响帮帮服务社与某服饰之间的房屋租赁关系。其次，原告没有证据证明其于2003年7月31日后收回某服饰对系争房屋的使用权，也没有证据证明其对某服饰与帮帮服务社于2003年6月15日所签订的租赁合同有否认意见，所以，帮帮服务社在前租赁合同期满时与某服饰续签租赁合同符合情理。第三，某服饰经工商部门年检，处于正常确立状态，其在正常确立状态下所作的行为，未经一定程序否定该行为的效力，应视为该行为有效。综上，原告要求帮帮服务社迁出系争房屋条件不足，本院不予支持。

关于房屋使用费问题，因原告与帮帮服务社之间无合同关系，与帮帮服务社建立租赁合同关系的某服饰作为一个经营体仍然存在，原告要求帮帮服务社向原告支付房屋使用费无合同依据和法律依据，本院不予支持。至于某服饰是否应当向原告缴纳租金，是原告与某服饰内部管理机制解决的问题，与帮帮服务社无关，本院不予涉及。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、对原告上海某商业发展（集团）有限公司要求被告帮帮某服饰服务社迁出上海市X路X号房屋的诉讼请求不予支持；

二、对原告上海某商业发展（集团）有限公司要求被告帮帮某服饰服务社向原告支付自2009年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费（按每天每平方米4元计算）的诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币2125元，由原告负担（已预付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员汤国荣

代理审判员陆红英

书记员蒋平