原告上海某国际物业服务有限公司

被告周某

原告上海某国际物业服务有限公司与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王玉丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某国际物业服务有限公司的委托代理人，被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某国际物业服务有限公司诉称，被告系上海市X路X弄X号X室房屋业主。原告上海某国际物业服务有限公司受开发商上海围城置业发展有限公司、小区业主大会委托对上述房屋进行物业管理，根据双方签订的《物业管理服务合同》规定，被告应按季缴纳物业管理费。但被告自2008年4月1日至2010年8月31日以种种理由拒付物业管理费，累计欠费人民币7467.21元。原告多次催讨未果，请求判令被告支付上述拖欠的物业管理费并支付滞纳金人民币9734.67元。案件受理费由被告承担。

被告周某辩称，原告自2007年至2009年期间未与小区业主委员会签订物业服务合同，原告无权要求被告支付物业管理费。原告在管理上存在诸多问题：对共用部位、共用设施设备的日常运作、保养和维修服务不作为；对小区公共区域清洁卫生不到位；小区公共区域秩序处于无监管状态，外来人员随意进出；小区群租情况严重，影响了被告正常的生活。被告不同意原告诉请。

庭审中，原告对其主张提供如下证据：1、前期物业管理服务合同、物业服务合同、业委会居委会证明；2、房地产登记册、物业费付款凭证、挂号信函收据。经被告质证，对原告提供的证据均无异议。

被告为支持其抗辩理由提供如下证据：1、照片（一组）；2、上访信、物业服务合同附件、河滨围城物业管理处员工名单、上海市住宅物业分等收费标准、光盘（一张）。经原告质证，对证据1、2真实性无异议，但对关联性不予认可。

经审理查明，被告周某系上海市X路X弄X号X室房屋的产权人之一，该房屋的建筑面积为143.05平方米。2006年1月之前原告受开发商上海围城置业发展有限公司委托管理被告居住小区，并签订了《前期物业管理服务合同》。2006年1月至2006年12月原告受上海市普陀区河滨围城小区业主大会委托继续管理小区，并签订了《物业服务合同》。合同到期后双方未能续签合同，原告仍在小区提供物业服务，至2009年11月27日，原告与上海市普陀区河滨围城业主大会签订《物业服务合同》，约定合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日，物业管理费每月每平方米为人民币1.80元。被告自2008年4月1日至2010年8月31日未向原告支付物业管理费。原告多次催讨未果，遂诉至法院，请求法院判决如其诉请。

另查明，上海某国际物业服务有限公司原名怡X物业服务（上海）有限公司，2002年9月25日经核准变更现名。

本院认为，原告根据其与开发商上海围城置业发展有限公司、上海市普陀区河滨围城小区业主大会签订“前期物业管理服务合同”、“物业服务合同”为被告房屋所在的小区提供了合同约定的物业管理服务，尽管原告自2007年至2009年未签订物业服务合同，但由于其一直在小区提供物业服务，应属事实服务，因此被告作为小区的业主之一，在接受了原告提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费之义务。关于被告提出原告物业管理服务不到位的情况，从本案查明事实来看，原告在处理小区车辆管理、群租、公共设施维修、保洁等问题上确实存在着管理不善、维修不力等情况，未尽到物业管理应尽的管理职责，对此应酌情扣除每建筑平方米人民币0.20元物业管理费。至于滞纳金一节，本院认为，原告缺乏主动与小区业主进行沟通和交流，小区的各项管理亦尚需提高完善，作为从事物业管理的专业企业，应正视物业管理工作中存在的问题，快速改进工作态度，努力为业主提供优良服务，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告周某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某国际物业服务有限公司自2008年4月1日至2010年8月31日的物业管理费（物业管理费以建筑面积143.05平方米计，每月每建筑平方米人民币1.60元计算）；

二、对原告上海某国际物业服务有限公司的其余诉请不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币270元（原告预付），减半收取，计人民币135元，由被告周某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王玉丽

书记员徐灵