上诉人（原审被告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号：x。

委托代理人丛东晓，云南华汇（略）事务所（略），特别授权代理。

被上诉人（原审原告）昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组。

住所：云南省昆明市西山区拥护社区X村。

负责人曹某，该小组代理组长。

委托代理人罗涛，鼎铭法律服务所（略），特别授权代理。

上诉人陈某某因与被上诉人昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组（以下简称：拥护二组）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2009）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审诉讼中，原审原告拥护二组请求判令：一、解除与陈某某签订的房屋租赁合同；二、由陈某某支付2009年1月1日至2009年12月30日的全年租金80万元人民币（以下均为人民币）；三、支付拖欠的2008年度剩余租金10万元以及违约金x元，并承担本案诉讼费。

原审法院确认以下事实：2006年11月15日，拥护二组与陈某某签订《房屋租赁合同书》，约定拥护二组将该小组自筹资金建盖的X层框架结构，总建筑面积2760平方米的房屋出租给陈某某使用，租赁期20年，即自2006年12月28日起至2026年12月28日止。租金支付标准及方式约定为：2006年12月28日至2016年12月28日期间每年租金为人民币x元，违约责任约定为被告应在每年11月30日前如数向拥护二组交清土地使用费（地租），如不交纳，拥护二组有权终止合同。2006年11月20日，陈某某向拥护二组支付诉争房屋及土地租金合计x元。2008年3月20日，陈某某向拥护二组支付诉争房屋及土地租金合计x元。2009年8月5日，昆明市国土资源局西山分局就诉争土地相关情况向法院复函，载明诉争土地权利人系拥护二组，依据昆明市西山区X年至2010年土地利用总体规划及2005年土地利用变更调查结果，该宗地为集体建设用地。2009年8月12日，昆明市规划局西山分局向法院复函，载明无单位向该局申报办理过诉争地块建设项目的规划许可证。根据相关法规规定，未取得《建设工程规划许可证》的建设项目为违法建设。另查明，陈某某尚欠拥护二组X年度房屋租金尾款x元。拥护二组与陈某某一致陈某诉争房屋尚未被拆除。

原审法院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，拥护二组于2006年11月15日将该小组土地的地上建筑物出租给陈某某使用，双方签订了房屋租赁合同，而拥护二组未能够举证证实其在本案法庭辩论终结前已取得该房屋的规划许可证。经本院向规划部门查证，诉争地上建筑物未办理过建设工程规划许可证，系违法建设。因此，拥护二组与陈某某所签房屋租赁合同应属无效合同。关于拥护二组要求陈某某支付2009年1月1日至2009年12月30日的全年租金80万元及拖欠的2008年度10万元的问题。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效合同自始没有法律约束力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，诉争合同已实际履行，陈某某已使用诉争房屋至今，现无证据证实陈某某于本案庭审辩论程序结束前已向拥护二组返还了租赁物。故陈某某应按合同约定标准向拥护二组支付2008年租金尾款10万元。鉴于拥护二组主张的支付租金截止日2009年12月30日尚未到来，原审法院确定由陈某某向拥护二组支付自2009年1月1日起至本案判决确定之日止，按日租金标准2191.78元（＝x元/年÷365天）计算的租金。关于陈某某抗辩2008年租金10万元已过诉讼时效的问题，原审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经查明，陈某某最后一次向拥护二组支付租金系2008年3月20日。拥护二组主张2008年度租金的诉讼时效因陈某某的该次付款行为而中断，诉讼时效期间重新计算至2009年3月20日方届满。拥护二组于2009年3月16日提起的本案诉讼并未超过该期间，故原审法院对陈某某就2008年租金的诉讼时效抗辩不予采纳。关于拥护二组要求陈某某支付违约金x元的问题，原审法院认为，诉争合同经确定为无效合同，拥护二组基于无效合同主张违约金无事实和法律依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决：一、确认昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组与陈某某于2006年11月15日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同；二、由陈某某于本判决生效之日起十五日内支付昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组X年度房屋占有使用费人民币x元；三、由陈某某于本判决生效之日起十五日内支付昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组自2009年1月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每日2191.78元计算）；四、驳回昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组的其它诉讼请求。

原审判决宣判后，原审被告陈某某不服，向本院提起上诉，请求撤销昆明市西山区人民法院（2009）西法民初字第X号民事判决，改判驳回被上诉人拥护二组的原审诉讼请求，上诉事实和理由是，一、原审判决遗漏案件事实及争议焦点，导致事实认定错误。原审中，上诉人陈某某的证据《商洽函》已经表明上诉人陈某某于2008年11月26日（应支付下年度租金前）发函件要求拥护二组出示土地、房屋手续的事实，该函经拥护二组签收并经法院确认其真实性。但原审法院未在事实部分加以认定，并且未将该函所产生的法律后果列入案件争议焦点；二、未对导致合同无效的过错及责任承担比例加以评析，明显属于判决不公；三、上诉人陈某某对2008年11月26日将土地及房屋交还拥护二组未再使用的事实在一审中做了阐述，法院也多次询问了二组法定代表人李胜，但李胜均未明确表示反对。该事实在庭审中已经得到确认。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第8条的规定，上诉人陈某某2008年11月26日要求拥护二组出示有效手续，在未得到拥护二组有效答复情形下，已经未使用租赁房屋，并于2008年11月交还拥护二组的事实应当得到确认。由于合同无效造成陈某某已支付租金损失。

被上诉人拥护二组答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

上诉人陈某某对原审判决认定的事实有异议，认为原审判决遗漏案件事实。

被上诉人拥护二组对原审判决认定事实无异议。

被上诉人拥护二组提交中共前卫街道办事处拥护社区党总支委员会（拥党发2009－X号）文件，用于证明拥护二组现小组长由曹某代理。

上诉人陈某某对此没有异议，本院予以采纳。

经被上诉人拥护二组申请，本院依法调取以下证据：一、租赁物现状照片，用于证明涉案租赁物目前仍保持完整状态，由西山区X街道办事处城中村X、X号片区重建改造指挥部占有使用；二、关于西山区X村改造项目第X号片区拆迁的通告，用于证明西山区X街道办事处城中村X号片区重建改造指挥部在发出拆迁公告的同时即2009年12月15日将重建改造指挥部临时设置于涉案租赁物内；三、发票，用于证明重建改造指挥部成立时间；四、昆明市规划局官渡分局出具的情况说明，用于证明在昆明市行政区划调整前，前卫街道办事处拥护社区第二居民小组商住楼项目未获得建设工程规划许可。

经质证，上诉人陈某某对上列证据的真实性没有异议，但提出证据二、三、四不能证明被上诉人拥护二组的观点。

上诉人陈某某未提交新证据。

经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院依法予以确认，并补充确认以下事实，2008年11月26日，陈某某向拥护二组发出《商洽函》，载明“为了既能使双方的租赁关系顺利进行，同时又充分保障各方的合法权益，本人特恳请贵组在接收‘商洽函’后，及时向我方明示本标的物的有关手续，以及本标的物在拆迁范围之内”。拥护二组予以签收。

另查明，目前涉案租赁物仍保持完整状态，自2009年12月15日由西山区X街道办事处城中村X、X号片区重建改造指挥部临时使用。该建筑物属本次拆迁改造范围。

综合上诉人陈某某与被上诉人拥护二组的上诉事实、理由以及答辩意见，本案争议的焦点是合同无效的过错责任是否应当由拥护二组承担；涉案房屋是否已于2008年11月移交拥护二组，陈某某是否应当支付后续占有使用费。

本院认为，拥护二组与陈某某签订租赁合同时未出具房屋权利证书。陈某某明知该租赁物没有权利证书，仍然与之签订租赁合同，并占有使用，其主观亦存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条无效合同的处理，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。拥护二组将违章建筑用于出租，陈某某明知租赁物没有权利证书仍然承租并使用，双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。上诉人陈某某抗辩拥护二组应当承担全部过错责任的上诉理由不能成立。上诉人陈某某抗辩在合同履行中，其向被上诉人拥护二组发出商洽函要求拥护二组出示租赁物合法权利证书，是行使法律赋予的正当抗辩权，不应当再承担继续支付租金的责任。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）丧失或者可能丧失履行债务能力的其它情形的；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。上诉人陈某某虽向拥护二组发出函件对租赁物的合法性提出质疑，但未举证证明因拥护二组在合理时间内未出示权利证书，而中止合同履行，并将租赁物移交给拥护二组。依据民事诉讼证据规则，上诉人陈某某未完成举证，应当承担不利后果。故陈某某仍应继续支付房屋占有使用费。鉴于诉争租赁物已列入拆迁改造范围，目前由西山区X街道办事处城中村X、X号片区重建改造指挥部临时使用。故陈某某支付房屋占有使用费的时间应当截止到租赁物被重建改造指挥部实际占有使用之日，即2009年12月15日。原审判决认定准确，适用法律正确，本院予以维持。但对支付房屋占有使用费期间认定不准确，本院予以变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

一、维持昆明市西山区人民法院（2009）西法民初字第X号民事判决主文第一、二、四项；即一、确认昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组与陈某某于2006年11月15日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同；二、由陈某某于本判决生效之日起十五日内支付昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组X年度房屋占有使用费人民币x元；四、驳回昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组的其它诉讼请求

二、将昆明市西山区人民法院（2009）西法民初字第X号民事判决主文第三项，即“由陈某某于本判决生效之日起十五日内支付昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组自2009年1月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每日2191.78元计算）”变更为由陈某某于本判决生效之日起十五日内支付昆明市西山区拥护社区居民委员会第二居民小组自2009年1月1日起至2009年12月14日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每日2191.78元计算）；

三、驳回陈某某的上诉请求。

案件受理费x元，由陈某某承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请执行。申请执行的期间为二年。

审判长陈某梅

代理审判员郝遵华

代理审判员徐国倚

二○一○年四月二十日

书记员陈某