上诉人(原审被告)维豪实业(香港)有限公司[x(x)x]。
法定代表人蔡某某，董事长。
委托代理人韩学义，上海莫高（略）事务所（略）。
委托代理人吴金兰，上海先策（略）事务所（略）。
上诉人(原审被告)上海松江工业区房地产开发有限公司。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人朱洪超，上海市联合（略）事务所（略）。
委托代理人俞移冲，上海市申松（略）事务所（略）。
被上诉人(原审原告)上海新黄某(集团)有限公司。
法定代表人傅某某，董事长。
委托代理人包伟，上海市锦天城（略）事务所（略）。
委托代理人裘力，上海市锦天城（略）事务所（略）。
第三人上海树上春百货有限公司。
法定代表人王某某，董事长。
上诉人维豪实业(香港)有限公司(以下简称维豪公司)、上海松江工业区房地产开发有限公司(以下简称开发公司)因与被上诉人上海新黄某(集团)有限公司(以下简称新黄某公司)及第三人上海树上春百货有限公司(以下简称树上春公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2008)沪二中民二(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新黄某公司的委托代理人包伟、裘力，维豪公司的法定代表人蔡某某、委托代理人韩学义、吴金兰，开发公司的委托代理人朱洪超、俞移冲，树上春公司的法定代表人王某某到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、2006年12月12日，新黄某公司、维豪公司、开发公司订立《房屋租赁合同》，约定新黄某公司将金陵东路X号1－X层出租给维豪公司，租赁面积15,058.19平方米(其中一楼有50平方米不在租赁范围)，租赁期限自2006年12月16日至2016年12月15日止；租金标准为2,200万元/年(人民币，下同)，月租金按月均分，第二年至第四年每年递增3%，第五年至第七年每年递增5%，第八年至第十年每年递增7%；免租期自2006年12月16日起至2007年5月15日止；合同签订之日，维豪公司向新黄某公司支付押金550万元，新黄某公司在收取押金同时提供收据；租赁期间禁止转租；关于违约行为，当维豪公司延期支付租金或租赁费用超过30天，新黄某公司有权以书面方式通知违约方提前终止合同，自通知发出之日满十天后终止，违约方按六个月的租金金额向另一方承担违约赔偿责任；维豪公司延期支付租金或租赁费用，应按日万分之四标准支付迟延履行金；维豪公司签订合同后，如维豪公司组建其控股的项目公司经营租赁房屋，则该项目公司有权继承合同中维豪公司的全部权利义务并可以按照本合同的内容与新黄某公司签订新的租赁合同。对该新的租赁合同中该项目公司的全部义务和责任，维豪公司承担连带保证责任；开发公司承诺，对维豪公司在本协议项下的全部义务和责任提供连带责任保证。如维豪公司签订本合同后组建项目公司经营租赁房屋，且该项目公司将继承合同中维豪公司的全部权利义务并按照本合同的内容与新黄某公司签订新的租赁合同，则对该项目公司在该新的租赁合同项下的全部义务和责任，开发公司仍负责连带保证责任；合同自双方签字、盖章并且维豪公司全额支付押金之日起生效。该合同由三方当事人的法定代表或授权代表签字并加盖公章。同日，双方签署了《租赁房屋及附属设施接受确认书》，维豪公司确认新黄某公司向其交付了符合《房屋租赁合同》约定的租赁房屋及附属设备设施。新黄某公司已收取租金2,433,330元。
2、上海维夫投资管理有限公司(以下简称维夫公司)于2006年12月20日至2007年1月17日支付押金550万元，新黄某公司开具了相应收据，交款单位一栏记载为上海维夫投资管理有限公司。树上春公司已支付租金243万元。
3、维豪公司于2007年1月17日向新黄某公司出具授权书，载明：双方于2006年12月12日订立金陵东路X号1－X楼租赁合同。为更好开展工作，该项目的运作由维豪公司的内资合作企业维夫公司及其法人代表王某某先生具体实施。现阶段，项目公司的营业执照正在办理中，项目公司名称为树上春公司，法人代表为王某某，注册资本1,000万元。特此授权维夫公司及其法人代表王某某全权负责运作树上春公司。按原双方合同约定，项目公司树上春公司继承维豪公司的权利义务，并将与新黄某公司签订房屋租赁合同。2007年2月10日，维豪公司再次出具授权书，载明：就本公司在上海市X路X号六层房产的使用经营权有效期内全权委托本公司在上海的项目公司树上春公司代为对外承租及管理，并行使独立法人权益，并代为签署相关法律文书。
4、2007年6月29日，维豪公司与树上春公司共同向新黄某公司递交上海树上春百货有限公司筹建开业策划书。同年11月1日，新黄某公司、维豪公司、树上春公司为欠租事宜举行会议，形成的会议纪要载明维豪公司之项目公司树上春公司拖欠新黄某公司2007年6月－10月租金，树上春公司须在2007年11月6日前支付租金83万元，11月15日前支付所欠租金。维豪公司与树上春公司的法定代表人在纪要上签字。
5、新黄某公司与王某某于2007年1月18日订立租赁合同，约定王某某承租金陵东路X号X室，建筑面积200平方米，物业用途为办公；租赁期限为2007年2月1日至2016年12月15日止；租金为每月15,600元；嗣后，王某某对该合同予以变造，隐去承租地址中的X室，将物业用途变更为商业。2月28日，王某某和吴连生签署树上春公司股东会决议，形成的决议为：公司原经营面积为200平方米，现因经营范围扩大(零兼批)，经过各方面的努力争取，将营业面积扩大为6,490平方米(1至X层)，拟向公司登记机关申请变更登记。上海市工商行政管理局黄某分局收到前述材料后，于2004年4月4日核发树上春公司企业法人营业执照，载明的住所地址为上海市黄某区X路X号1－X楼。
6、新黄某公司、维豪公司和聚为公司于2008年1月22日签订协议书，载明，维豪公司与新黄某公司于2006年12月12日签订房屋租赁合同，租赁金陵东路X号一至六层商场。维豪公司曾签署相关协议，将该商场承租的全部权利义务由王某某实际控制的维夫公司投资经营，后王某某先生作为实际控制人组建树上春公司负责商场的经营管理。由于树上春公司经营管理不善造成了严重的财务危机，并由此导致商场内小商户和装修工程公司集体闹访的严重社会影响，存在进一步加大损失的状态。鉴于树上春公司已无力继续经营，为避免砸车造成更大的损失，达成如下协议：一、维豪公司同意自协议签署生效之日，解除维夫公司与维豪公司签订的相关协议和对树上春公司的所有授权，并要求维夫公司、树上春公司及其法人代表王某某不得再行开展任何与商场有关联的经营活动，仅负责解决经营管理的债务欠款等相关遗留问题，并由树上春公司承担经营商场的所欠债务及经济损失。树上春公司在协议签署三日内将商场内的公司办公物品、人员撤离，并将商场和装修装潢设备等按照目前现状移交新黄某公司。维豪公司同意自协议生效之日解除与新黄某公司的承租关系。维豪公司委托新黄某公司及其合作方上海聚为实业发展有限公司（以下简称聚为公司）代为清场树上春公司目前经营的一至六楼商场经营事项，即委托新黄某公司和聚为公司代为树上春公司清退一至四楼小商户并代退付小商户已经交纳的承包金、管理费、押金、保证金等，代付树上春公司拖欠的装修工程款。委托新黄某公司、聚为公司与五、六楼承租户解决原租赁合同的处置问题。同日，新黄某公司、聚为公司根据前述三方协议订立《关于解决商场遗留问题的协议》，载明双方受维豪公司委托出资清退小商户、支付工程款和解决五至六层的装修补偿和业态调整问题，相关工作以聚为公司的名义开展。在2008年1月22日－28日前负责全部清退商场一至四楼小商户并为清场退付小商户已经交纳的全部承包金、管理费、押金、保证金等(初步认定约720万元，最终以审核确认的票据为准)，负责支付树上春公司拖欠的全部装修工程款(初步认定为200万元，最终以审核确认的结算书为准)，妥善解决五至六楼的装修补偿和业态调整等原租赁合同的处置事宜。相关资金由双方共同解决，聚为公司在协议签署之日负责最低600万元的资金，新黄某公司在协议签署三日内将350万元交付聚为公司专项使用。鉴于聚为公司有意组建项目公司承租该商场，双方同意如2008年2月底前，双方经协商签署《房屋租赁合同》，则聚为公司应在签署租赁合同当日将350万元予以返还。如在2008年2月底前，双方经协商未签署《房屋租赁合同》，则新黄某公司应将聚为公司实际支出的代付费用经过核对后支付给聚为公司。2008年4月15日，新黄某公司与聚为公司订立《关于解决商场遗留问题的补充协议》，载明聚为公司已出资清退1－X楼小商户和代付1－X楼装修工程款，受新黄某公司委托出资解决5－X楼租户清退和补偿。聚为公司支付的相关费用，是代新黄某公司解决以前承租户的遗留问题。新黄某公司已在与聚为公司签署的《房屋租赁合同》中通过降低商业条件等方式对聚为公司予以全部弥补。对聚为公司代付的费用，新黄某公司享有向原承租户追索的权利。
后新黄某公司提起本案诉讼，请求判令维豪公司支付拖欠的租金7,221,724.62元，滞纳金1,243,913.03元(暂计至2008年4月30日)，清场费用13,126,107元，房屋逾期占用费3,222,467.02元，逾期付款赔偿金11,330,000元；开发公司对维豪公司的债务承担连带清偿责任。
原审法院认为：新黄某公司与维豪公司、开发公司订立的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。维豪公司主张系争合同未生效，理由是其未支付押金。经查，系争合同的押金为维夫公司支付，但是新黄某公司与维夫公司并未订立租赁合同，维夫公司支付的押金只能视作代维豪公司支付。并且，在履约过程中，维豪公司接收场地、出具授权书时均自认是系争房屋的承租人，相关合同已经生效并实际履行。
根据合同约定，维豪公司可以组建项目公司经营系争租赁房屋，项目公司可以据此与新黄某公司订立新的租赁合同。维豪公司曾出具授权书称树上春公司为其项目公司，但从工商登记材料中无法反映两者存在投资关系。树上春公司也未以项目公司的身份与新黄某公司另行签订租赁合同，维豪公司始终以承租人的身份出现在履约的整个过程中，并未以树上春公司承租为由摆脱其承租人的身份。新黄某公司在催讨租金以及解约等影响合同履行的重大事项上也始终是向维豪公司主张权利。因此，维豪公司的承租人地位并未改变。维豪公司否认其承租人地位，但其所称相关行为均出于帮忙的抗辩理由过于牵强，原审法院不予采信。
鉴于履约过程中因租金等问题发生争议，新黄某公司与维豪公司、聚为公司就合同的解除达成一致意见，系争合同于2008年1月22日解除，维豪公司应当根据合同约定承担支付拖欠的租金及相应滞纳金的违约责任。截止合同解除日，发生的租金为15,154,999.62元，减去已收取的租金、押金，维豪公司尚应支付租金7,221,669.62元。按照三方协议的约定，维豪公司对解除合同后所发生的清场费用及装修费用还应予以承担。核查新黄某公司提供的相应资料，因部分费用缺少相应的支付凭证，原审法院确定相关的清场费用为8,655,845元。至于新黄某公司主张的房屋占用费，即协议解除至实际清场完毕所发生的类比租金的房屋闲置费用。由于三方协议明确由新黄某公司和聚为公司负责清场，维豪公司只负担相应的清场费用，不负责清场及交还场地的工作，风险责任于合同解除之日即已转移，相应的房屋占用费用应由新黄某公司自行负担。
关于新黄某公司主张的逾期付款赔偿金，其依据是新黄某公司基于维豪公司违约行使约定解除权时维豪公司应当承担的违约金，即守约方以书面方式通知违约方提前终止合同，自书面通知发出之日起满十天后提前终止，违约方应按六个月的租金金额向另一方承担违约赔偿责任。本案的实际情况是维豪公司确实存在拖欠租金的违约行为，但新黄某公司并未就此发出解约通知，而是与维豪公司达成解除协议，该行为应属协商解除合同，并非行使约定解除权，故新黄某公司基于约定解除权主张违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于开发公司的保证责任，按照租赁合同的约定，其对维豪公司在合同项下或项目公司在新的合同项下的全部义务和责任承担连带清偿责任。无论树上春公司是否是维豪公司的项目公司，鉴于树上春公司并未与新黄某公司重新订立租赁合同，系争租赁合同并未为新的租赁合同所取代，履约主体没有变化，维豪公司仍然是系争合同的承租人，相应的债务承担者亦是维豪公司，故开发公司应当按照合同对维豪公司在系争合同项下的债务承担连带清偿责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2009年9月27日作出判决：一、维豪实业(香港)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新黄某(集团)有限公司支付租金7,221,669.62元；二、维豪实业(香港)有限公司应于判决生效之日起十日内就前述欠款数额按同期银行贷款利率支付利息(自2008年1月22日至判决生效日止)；三、维豪实业(香港)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新黄某(集团)有限公司支付清场费8,655,845元；四、上海松江工业区房地产开发有限公司对维豪实业(香港)有限公司在前述条款中的债务承担连带清偿责任；五、上海新黄某(集团)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的利息。一审案件受理费222,521.06元，财产保全费5,000元，共计227,521.06元，由上海新黄某(集团)有限公司负担100,000元，维豪实业(香港)有限公司、上海松江工业区房地产开发有限公司负担127,521.06元。
判决后，维豪公司上诉称：维豪公司并非系争房屋的承租人，只是出于帮忙才应新黄某公司要求签约，树上春公司亦非维豪公司的项目公司，其与新黄某公司签订了新的租赁合同，该房屋的租赁即与维豪公司无关。维豪公司与新黄某公司所签租赁合同明确约定：本合同双方签字、盖章并且维豪公司全额支付押金之日起生效。维豪公司未支付押金，也未委托他人代为支付，一审将维夫公司所付550万元房屋押金认定为代维豪公司支付，毫无依据。《租赁房屋及附属设施接受确认书》是租赁合同的附属合同，租赁合同未生效，附属合同亦不生效，且新黄某公司交付的房屋不符合合同约定的条件，要求维豪公司支付租金没有依据，事实上新黄某公司已收部分租金都是树上春公司交付。2008年1月22日的协议书是维豪公司法定代表人醉酒情况下所签，不是维豪公司的真实意思表示。即便该合同有效，则相关债务及经济损失按约应由树上春公司承担。清场费不应由维豪公司承担，如认定是维豪公司委托清场，则清场费应得到维豪公司的同意及认可方可支付。现维豪公司对此一无所知，一审认定的清场费数额，相关证据未经庭审质证，不能作为定案依据，一审程序违法。此外，开发公司不应承担连带清偿责任，因承租人为树上春公司，不符合开发公司承担连带保证责任的前提条件。综上，请求撤销原判，改判驳回新黄某公司的诉请，或发回原审法院重审。
开发公司上诉称：1、房屋租赁合同第41条约定只有维豪公司履行合同或组建项目公司，且该项目公司继承合同中的全部权利义务，并与新黄某公司订立新的租赁合同，开发公司才负连带保证责任。由于实际承租经营的是树上春公司，而该公司非维豪公司组建的项目公司，因此开发公司承担连带保证责任的条件不成就。2、维豪公司与新黄某公司签订租赁合同后，又协商一致将实际承租经营人变更为树上春公司，在合同履行过程中，双方又多次协商变更甚至解除合同，均未知会开发公司，或征得开发公司同意，根据担保法的规定，开发公司不再承担保证责任。3、2008年1月22日的协议书转移了租赁房屋的相关义务，聚为公司承担起了原由树上春公司承担的相关义务，根据担保法的规定，保证期间债权人许可债务人转让债务的，应取得保证人的书面同意，保证人对未经其同意转让债务的，不再承担保证责任。且该协议书明确维豪公司与新黄某公司解除租赁合同，由树上春公司承担经营商场所欠债务及经济损失，未要求开发公司承担任何责任，实质上也是明确开发公司不再承担保证责任。4、系争房屋的租金根据合同约定应于2007年5月5日起按月支付，维豪公司自2007年6月5日起已拖欠租金，由于新黄某公司未在主债务履行期届满之日起6个月内向开发公司主张保证责任，开发公司亦应免除保证责任。5、维豪公司与新黄某公司恶意串通，隐瞒了签订租赁合同的真实情况，骗取开发公司提供担保。6、一审认定维豪公司应付的租金及清场费，相关证据未经庭审查证，程序严重违法。故请求撤销原判，改判开发公司不承担连带清偿责任。
就维豪公司的上诉，新黄某公司辩称：维豪公司是系争房屋的承租人。租赁合同的相对方是维豪公司，签署交接确认书的也是维豪公司，之后其支付了押金，并向新黄某公司出具了开业策划书，两次向新黄某公司出具委托书，委托树上春公司代其经营，在发生欠租情况时新黄某公司多次找维豪公司商榷，维豪公司都在相关文件上签名。租赁房屋经营发生严重困难时又是维豪公司与新黄某公司签署了解除租赁合同的协议书，因此维豪公司就是实际承租人，一审判决完全正确，请求驳回维豪公司的上诉请求。
就开发公司的上诉，新黄某公司辩称：维豪公司与树上春公司是委托代理关系，虽然是由树上春公司实际经营，但相关的法律责任仍应由维豪公司承担，开发公司亦应承担担保责任。根据房屋租赁合同第41条的约定，开发公司对维豪公司在租赁协议项下的全部义务和责任提供连带责任保证，不存在条件不成就的问题。就租赁合同产生欠付租金的主债务应是一个，虽然合同约定租金按月支付，并非一个月租金欠付就开始计算保证期间，应自2008年1月双方协议解除租赁合同，进行结算后视为主债务履行期届满。开发公司主张维豪公司与新黄某公司恶意串通骗取其提供担保没有事实依据，公安部门只是询问有关人员，未有任何措施。故开发公司的上诉请求不成立，请求予以驳回。
对维豪公司认为开发公司不应承担连带清偿责任的观点，开发公司表示同意。至于维豪公司与新黄某公司之间其余的问题开发公司表示其不发表意见。
维豪公司同意开发公司的上诉请求，认为一审程序确实违法，清场费的相关材料未经举证、质证。
第三人树上春公司述称：树上春公司并非涉案租赁合同当事人，一审未判决树上春公司承担责任是正确的。但系争房屋的押金、租金等费用由树上春公司投入，由于新黄某公司消防不能通过验收导致树上春公司损失严重，2008年1月22日的协议更是对树上春公司的侵权，保留另行起诉的权利。
二审中，开发公司提供了如下证据：1、《上海市公安局案（事）件接报回执单》一份，证明开发公司向上海市公安局松江分局报案，新黄某公司与维豪公司涉嫌合同诈骗；2、《傅某福询问笔录》一份；3、《姜智斌询问笔录》一份；4、《蔡某某询问笔录》两份；5、《王某某询问笔录》一份；6、询问笔录所附材料，包括王某某出具的《补充说明》、姜智斌出具的《证明函》及550万元的进帐单；7、维豪公司出具的《关于担保公司进行担保的情况说明》；8、维豪公司、维夫公司与上海德高资产管理有限公司(以下简称德高公司)签订的《维豪实业(香港)有限公司、上海维夫投资管理有限公司就合作经营金陵东路X号(新黄某商厦)租赁房屋的补充协议》(以下简称《补充协议》)一份，以及维豪公司、维夫公司与中扶城市建设(北京)有限公司上海分公司(以下简称中扶公司)签订的《关于上海维夫投资管理有限公司、中扶城市建设(北京)有限公司上海分公司与维豪实业(香港)有限公司合作经营租赁房屋的协议》(以下简称《合作协议》)一份。证据2、3证明维豪公司在系争租赁合同签订前，已无签约意向，但新黄某公司将维夫公司介绍给维豪公司，劝说维豪公司与维夫公司合作，由维豪公司先出面签约，然后由维夫公司实际经营，维夫公司承诺其经营系争房屋无论盈亏每年支付维豪公司100万元，租赁合同约定的550万元押金也由维夫公司支付。新黄某公司与维豪公司向开发公司隐瞒了上述事实，开发公司对此一无所知，所作出的保证并非真实意思表示。证据4－8证明系争房屋由维夫公司实际经营，开发公司是在不了解真实情况下作出的保证。
新黄某公司认为证据1是公安机关接报案件的回执单，并非公安机关作出的结论性意见，不具有公信力；证据2－6真实性不表异议，但认为询问笔录还是证人证言，证人应到庭作证，因此不符合证据的形式要件，内容上也不能证明新黄某公司与维豪公司恶意串通骗取开发公司提供担保；证据7属于维豪公司的陈述，说明的内容不是事实，新黄某公司对维豪公司收取固定收益的情况完全不知晓，且维豪公司与维夫公司之间约定由维豪公司持股10%组建项目公司进行经营，维豪公司收取每年100万元的固定收益，该约定是维豪公司在租赁合同项下的正常商业经营行为；证据8真实性不发表意见，两份协议都签订于租赁合同后，新黄某公司对此并不知情，与维豪公司之间不存在任何事前串通行为，且当时各方都对该租赁项目持乐观态度，不存在任何诱使开发公司进入的商业陷阱。
维豪公司对上述证据的真实性均无异议。
树上春公司确认《王某某询问笔录》中所述均为事实，对其他证据不发表意见。
维豪公司将开发公司提供的上述证据8同时作为其二审提供的证据，此外还提供了新黄某公司致树上春公司及上海丽盛商贸有限公司的一份函，旨在证明其与新黄某公司签订租赁合同的同一天，即将租赁合同中所有权利义务概括转移给了维夫公司，新黄某公司收到的550万元押金也系维夫公司支付，维豪公司已非系争房屋的承租人。
新黄某公司质证认为协议不能证明维豪公司转移了租赁合同项下的权利义务，函件是因维豪公司已授权树上春公司经营系争房屋，为配合树上春公司招商经营而发，不能证明维豪公司不是承租人。
开发公司认可维豪公司提供的证据的真实性。
树上春公司对函的真实性没有异议，对两份协议不发表意见。
本院认为，鉴于各方均未对上述证据的真实性提出异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。
审理中，因上诉人及第三人均提出新黄某公司一审中只提供了清退合同及清场费支付凭证，未提供据以确定清场费的依据，本院责令新黄某公司根据一审法院核查确认的清场费8，655，845元(有清单)，补充提供相关证据。新黄某公司提供了小商户与树上春公司签订的承包经营合同、交费收据以及装修公司等与树上春公司签订的承揽合同、加工合同等，以证明清退的时候，对小商户是按其与树上春公司签订的合同及交纳费用的凭证、对装修公司等是按其与树上春公司签订的合同作为依据的。后本院组织各方质证，维豪公司与开发公司均认为这些证据不是新证据，不同意质证；对证据本身，表示因其未参与，具体情况不清楚，真实性难以确认，无法质证。树上春公司认为质证没有必要，对证据不予认可，拒绝发表具体质证意见。
根据开发公司与维豪公司提供的两份协议，本院查明：2006年12月12日，维豪公司作为甲方，维夫公司作为乙方，中扶公司作为丙方，签订了《合作协议》，表示2006年12月12日，甲方与新黄某公司签订了金陵东路X号一至六楼新黄某商厦的房屋租赁合同，现乙方、丙方欲与甲方合作经营该租赁房屋，故签订本协议，约定：一、乙方立即着手组建项目公司经营该租赁房屋，该项目公司拥有领导决策及经营管理权。组建的项目公司全权继承原合同(新黄某与维豪所签)中维豪公司的全部权利义务，并按照原合同的内容与新黄某公司签订新的租赁合同，且乙方负责连带保证责任。二、对该新的租赁合同中该项目公司的全部义务和责任，丙方承诺全权替代原合同中的丙方开发公司，由中扶公司作为新的担保方负责连带保证责任。三、原租赁合同中维豪公司向新黄某公司支付的押金550万元将由本协议乙方支付，以后新黄某公司退还该押金时，接收该押金的单位将是本协议乙方组建的经营该租赁房屋的项目公司。
同一天，维豪公司作为甲方、维夫公司作为乙方、德高公司作为丙方，签署了《补充协议》，表示同天甲方与乙方签订了《合作协议》，现甲乙方经商议，就该房屋的租赁达成补充协议，协议有效期为10年，约定：一、甲方在乙方组建的项目公司(树上春公司筹)中所占股份(干股)比例为10%，该项目公司的领导决策、经营管理的最高权利归乙方所有，甲方将大力支持、协调该项目公司的招商业务、经营管理等工作，对此丙方负有监督协调责任；二、甲方在该项目公司年终取得收益时，无论该项目公司经营状况是盈是亏，每年都将收取固定收益100万元，而放弃10%的按比例分红。如该项目公司年终不能兑现100万元收益，乙方及王某某本人负责兑现。对此丙方负有监督协调责任。三方还对固定分红的支付时间、乙方装修开业的期限等等事项作了约定。
原审法院查明的其余事实属实。
本院认为，关于2006年12月16日新黄某公司与维豪公司、开发公司订立的《房屋租赁合同》的效力问题。维豪公司先是主张因其未付550万元的押金，不符合合同约定的生效条件故租赁合同未生效，继而又主张其在该合同项下的全部权利义务已概括转移给维夫公司。对此本院认为，首先押金的问题，根据维豪公司二审中提供的《合作协议》和《补充协议》，可见维豪公司承租系争房屋后，即与维夫公司进行合作，由维夫公司组建项目公司具体负责经营系争房屋，原新黄某公司与维豪公司所签租赁合同中维豪公司应向新黄某公司支付的550万元押金由维夫公司支付。有鉴于此，维夫公司支付了系争租赁合同约定的550万元押金，一审认定维夫公司支付的押金只能视作代维豪公司支付并无不当。维豪公司上诉称其未委托维夫公司支付，与事实不符。因此其关于未付押金，租赁合同未生效的理由不成立。其次，维豪公司与维夫公司在《合作协议》中还约定维夫公司组建的项目公司全权继承新黄某公司与维豪公司所签租赁合同中维豪公司的全部权利义务，并与新黄某公司签订新的租赁合同。现项目公司树上春公司并未就系争房屋与新黄某公司签订新的租赁合同，新黄某公司也未同意维豪公司转移其在租赁合同项下的全部权利义务，维豪公司关于其已概括转移租赁合同项下的权利义务，已非系争房屋承租人的理由亦不成立。因此，《房屋租赁合同》合法有效，对各方当事人均有法律约束力。签订租赁合同的同日，新黄某公司与维豪公司签署了《租赁房屋及附属设施接受确认书》，维豪公司确认新黄某公司向其交付了符合《房屋租赁合同》约定的租赁房屋及附属设备设施，现维豪公司上诉称新黄某公司交付的房屋不符合合同约定的条件，与事实不符，本院不予采信。在履约过程中，维豪公司接收场地、出具授权书、递交开业策划书、参与欠租事宜的商讨，一审认定维豪公司始终以承租人的身份出现在履约的整个过程中，并未摆脱承租人的身份，新黄某公司在催讨租金以及解约等影响合同履行的重大事项上也始终是向维豪公司主张权利，故维豪公司的承租人地位并未改变，理由正当，本院予以确认。
关于新黄某公司、维豪公司与聚为公司于2008年1月22日签订的协议书的效力问题。维豪公司关于该协议是在公司法定代表人醉酒的情况下所签，不发生效力的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于维豪公司认为即便协议有效，系争房屋承租过程中产生的债务按约应由树上春公司承担的观点，由于树上春公司并未在该协议上签字，合同当事人为树上春公司设定的义务未经树上春公司确认，对其并不发生法律效力，故该观点亦不成立。新黄某公司与维豪公司通过2008年1月22日的协议书就合同的解除达成一致意见，维豪公司理应支付欠付租金及相应利息，一审判令维豪公司承担的租金数额并无不当，本院予以维持。
关于清场费用的问题。根据2008年1月22日协议书的约定，维豪公司委托新黄某公司及其合作方聚为公司代为出资清退系争房屋一至四楼小商户已向树上春公司缴纳的承包金、管理费、押金、保证金等，代付树上春公司拖欠的装修工程款，与五、六楼承租户解决租赁合同的处置问题。现聚为公司已解决上述委托事项，按照新黄某公司与聚为公司间的约定，对聚为公司代付的费用，新黄某公司享有向原承租户，即维豪公司追索的权利。一审核查新黄某公司提供的相应资料，确定相关的清场费用为8，655，845元，维豪公司、开发公司则表示有关清场费的证据材料未经质证，程序违法。经查，该主张与事实不符，本院不予采纳。鉴于维豪公司、开发公司及树上春公司虽对新黄某公司提供的用以证明清场费用的相应证据及一审确定的清场费用不予认可，但无足以反驳的相反证据或理由，故本院对一审判令维豪公司向新黄某公司支付清场费用8，655，845元予以维持。
关于开发公司的保证责任，其在租赁合同中承诺：对维豪公司在本协议项下的全部义务和责任提供连带责任保证，如维豪公司签订本合同后组建项目公司经营租赁房屋，且该项目公司将继承合同中维豪公司的全部权利义务并按照本合同的内容与新黄某公司签订新的租赁合同，则对该项目公司在该新的租赁合同项下的全部义务和责任，开发公司仍负连带保证责任。原审法院鉴于树上春公司并未与新黄某公司重新订立租赁合同，系争租赁合同并未被新的租赁合同所取代，维豪公司仍为系争合同的承租人，因而认定开发公司应对维豪公司在系争合同项下的债务承担连带清偿责任并无不当。开发公司以实际承租经营的是树上春公司，非维豪公司组建的项目公司为由，认为其承担连带保证责任的条件不成就，理由不成立。此外，开发公司关于维豪公司与新黄某公司恶意串通，隐瞒了签订租赁合同的真实情况，骗取其提供担保的主张，缺乏事实依据，维豪公司承租系争房屋后，与他人开展合作经营系正常经营行为，不存在与出租方恶意串通损害第三人利益的问题，故对该主张本院不予采信。另，关于租赁合同履行过程中，新黄某公司与维豪公司未经开发公司同意，协商变更合同以及擅自转让债务，故开发公司不再承担保证责任的主张，因无相应事实依据，本院不予支持。但是，就原审法院判令开发公司承担的连带清偿责任，开发公司提出租金方面，合同约定按月支付，先付后租，维豪公司欠付租金后，新黄某公司未在保证期间内向开发公司主张保证责任，根据担保法第二十六条的规定其应免除保证责任的抗辩意见，对此本院认为，由于租赁合同约定租金的支付方式确为按月支付、先付后租，每月5日之前支付下一期租金，亦即每月应付的租金是一个定期给付之债，到期未付，新黄某公司应在6个月的保证期间内要求保证人承担保证责任，现因新黄某公司未能证明其曾要求开发公司承担保证责任，故按其起诉之日2008年5月29日计算，尚有2007年12月5日和2008年1月5日应付的两期租金，共计2，321，721.31元还在保证期间内，对该欠款及相应利息开发公司应承担连带清偿责任。一审判令开发公司对维豪公司欠付的全部租金及利息均承担连带清偿责任有误，本院予以纠正，其余维持原判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：
一、维持上海市第二中级人民法院(2008)沪二中民二(民)初字第X号民事判决第一、第二、第三、第五项；
二、变更上海市第二中级人民法院(2008)沪二中民二(民)初字第X号民事判决第四项为：上海松江工业区房地产开发有限公司对维豪实业(香港)有限公司向上海新黄某(集团)有限公司支付的租金人民币2，321，721.31元及该款项自2008年1月22日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率支付的利息，以及清场费人民币8，655，845元，承担连带清偿责任。
一审案件受理费人民币222，521.06元，财产保全费人民币5，000元，共计人民币227，521.06元，由上海新黄某(集团)有限公司负担人民币100，000元，维豪实业(香港)有限公司负担人民币127，521.06元。二审案件受理费人民币122，246.69元，由维豪实业(香港)有限公司负担人民币73，348元，上海松江工业区房地产开发有限公司负担48，898.69元。
本判决为终审判决。
审判长王某华
审判员李某
代理审判员孟艳
书记员徐伯亨
