河南省新安县人民法院

民事判决书

(2009)新民初字第X号

原告梁某某，男，成年，汉族，住（略）。

被告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司。

负责人罗某某，经理。

委托代理人丁某，该公司员工，特别授权。

委托代理人牛恒超，河南尚中（略）事务所（略）。一般代理。

原告梁某某诉被告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司(以下简称网通公司)为解除房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告梁某某、被告网通公司代理人丁某、牛恒超到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。

原告梁某某诉称：2003年9月1日，我在新城北京路西建宅时，被告多次要求让原告将本应可建一层的地下商场房屋设计改建为便于其所用的一层营业用房，且承诺租期至少十年以上长期租赁。当时房子地基没有出地平、门面房由被告付订金1万元。原告当时由于手头资金紧缺，又鉴于被告系单位性质，也认为一旦被告若能承租十年以上长期租赁，也是个好事，于是就轻信了被告，即按被告的意见随将房屋设计按被告意见改建。房屋建成后，被告单位租赁我门面房即二楼和后面一、二、三层租用三年，三年后，被告单位由于新城办公带门面房地方难找，又害怕原告不继续出租给被告，被告重新又与原告双方于2006年9月1日签订了房屋租赁合同。该合同主要载明：一、被告租赁期限为十年，即从2006年9月1日至2016年9月1日止；二、每年租金前后房屋共计x元整；三、双方约定任何一方不得违约，否则对方租赁费总额的日万分之十违约金，直至违约行为消除止。合同规定被告中途不租，其所装修费用自理。协议签订后原告将房屋交被告使用。2009年8月4日被告以单位合并为名突然告知我单方解除合同，使我的房屋一时无法出租，我原为被告设计的用房租赁目的已经无法实现，被告行为不仅给原告造成不应有的经济损失，而且理应承担违约责任。为此，请求法院依法判令被告支付违约金x.32元，并承担全部诉讼费用。

被告网通公司辩称：一、原告是在房屋建成后才租赁给联通公司的，其建房时并未征求过联通公司的意见，联通公司也未向原告提出过任何建房要求。原告诉称按照联通公司的要求设计改建房屋根本不是事实。二、2008年10月15日，中国联通与中国网通根据国务院发布的电信业重组政策，合并为现在的联通公司。原新安网通的北京路营业厅与本案争议房屋同在一个区域且间距小于100米，两个营业厅因无法并存而必须合并，而北京路新安网通的营业厅是我公司拥有全部产权的房屋，在此情况下，只能解除本案中的房屋租赁合同。因国家颁布新的法律政策导致本案中的房屋合同不能继续履行，应当属于《合同法》第94条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的法定情形。我公司之所以提前解除合同，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第26条规定，是由于在合同履行中出现了我公司无法预见的不属于我公司责任的客观事实，导致租赁合同无法继续履行。在此情况下我公司才开始与梁某某协商解除房屋租赁合同。2009年4月份，我公司向梁某某提出解除租赁合同的要求，原告于2009年7月18日对租赁房屋进行了检查验收，提出部分门窗、门锁、水管、灯具损坏，要求整修房屋恢复到租赁时的状态，房租交到2009年8月31日。我公司表示同意。我公司于8月3日整修完毕，耗资x.36元。8月4日我公司将退租的告知函送交给原告并要求原告验收房屋，原告却没有到场验收。2009年8月11日我公司再次给原告送交告知函，原告接到函后到租赁房屋进行检查验收，对整修后的房屋表示满意，然后接收了退还的房屋钥匙，并在告知函上签名备注。2009年9月份，原告又与河南信昌源投资担保有限公司签订房屋租赁合同，将部分房屋以每年五万元的租金(租赁期限五年)重新租赁。根据上述情况，我公司认为：我公司是在无法继续履行租赁合同的情形出现后，才与原告经过充分协商并解决了全部遗留问题才解除了合同。而不是我公司单方面擅自解除的，符合根据《合同法》第93条规定。合同协商解除即合同的权利义务终止，而不表现为违约责任，而是97条规定的民事责任，即当事人有权要求赔偿损失，这里的损失是实际发生的损失，包括：当事人订立合同时所支出的必要费用，准备履行合同所支出的必要费用、合同解除后因恢复原状而发生的必要费用。该损失我公司已经承担了合同解除后因恢复原状而发生的费用，除此以外原告并不存在其它的经济损失。因此原告起诉要求我公司支付违约金x.32元的诉求依法不能成立。三、退一步来讲，假定本案中存在违约责任，那么原告要求的x.32元违约金也显著偏高，不能成立。理由是：(1)租赁房屋后我公司花八万多元进行了精装修，这些装修必然大幅度增加房屋的实际价值，合同解除后这些装修均被原告无偿占有，原告已经取得巨大的利益。租赁合同解除后又花费x.36元对房屋进行了整修，这也是原告所获收益。(2)我公司的房屋租金已交至2009年8月31日，2009年9月份原告就将部分房屋以每年五万元的租金出租给了河南信昌源投资担保有限公司，租期五年。剩余的一部分房屋也处于闹市区，也非常容易出租，租金也不会低于每年3万元。原告为了和我公司打官司才暂时没有出租。其目的是为了扩大经济损失让我公司多赔偿。对于扩大的经济损失，只能由原告自行承担。我公司认为本案中的租赁房屋在我公司进行装修整修后，重新出租后的租金要远远高于本案租赁合同中的租金，解除合同后不仅没有给原告造成经济损失，相反却给其带来更大的收益。《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第29条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条规定的过分高于造成的损失。据此，我公司认为，原告所提出的违约金数额显著偏高，根据其损失情况，应当取消该项违约金。(3)房屋租赁合同第十条所约定的违约责任条款不明，据此条款根本无法计算违约金。本案中的租赁合同解除后，也根本不会存在违约行为消除之日。原告起诉的x.32元违约金纯属凭空想象，依据租赁合同根本算不出这一个数字。根据上述三点答辩意见，我公司认为原告的诉讼请求均不能成立，应当驳回。

经审理查明：2006年9月1日，原告梁某某作为甲方即出租方，中国联通洛阳分公司作为乙方即承租方签订房屋租赁合同，合同约定内容：一、新安县X路联通营业厅，甲方同意将房屋租赁给乙方经营办公业务使用。第二条租赁期限10年。自2006年9月1日起至2016年9月1日。三、租赁费：租金费为后楼一二三层，前面二层共计550平方米，每平方米5元，2750元/月×12个月=x元。营业房租金159平方米，每平方米17元，2703元/月×12个月=x元。共计x元+x元=x元(陆万伍仟肆佰叁拾陆元整，租赁发票由甲方提供含税)……八、乙方若中途停止租用或者租赁期满不再续租，则原装修现状应保持，其它辅助设施可自行拆除，乙方不能追究装修费用……十、违约责任：双方任何一方如有违反本协议的任何条款，均属违约行为。违约方应向对方支付违约金，违约金为协议总额的日百分之十，直至违约行为消除。合同履行期间，2009年1月6日，国务院国有资产监督管理委员会下发的国资改革(2009)X号“关于中国网络通信集团公司与中国联合通信有限公司合并有关问题的批复”，同意中国联合通信有限公司吸收合并中国网络通信集团公司。合并后新的集团公司使用中国联合网络通信集团有限公司的名称，中国网络通信集团公司依法注销。原新安网通公司的北京路营业厅与原联通公司营业厅在同一区域且间距小于100米，两个营业厅必须合并，而北京路新安网通的营业厅是被告公司拥有全部产权的房屋。在此情况下，被告于2009年8月4日向原告发出告知函，称原租用房屋到2009年8月31日不再租用，被告已按原告的要求将所租用房屋整理完毕。请原告于2009年8月5日到公司综合部协调退房事宜。原、被告双方协商同意解除租赁合同，房租交到2009年8月31日，被告应原告要求整修所租赁房屋。被告整修后于2009年8月11日将后楼一、二、三层房屋钥匙交于原告，8月X号左右将前面营业房钥匙交于原告。另查明：2009年9月原告将前面营业房出租给河南信昌源投资担保有限公司，后楼一、二、三层未出租。

本院认为：原、被告双方于2006年9月1日签订了为期十年的房屋租赁合同，合同履行期间，因国务院发布电信业重组政策，中国联通与中国网通合并为现在的联通公司，致使房屋租赁合同不能继续履行，经原、被告多次协商，一致同意解除合同。被告将所租房屋整修后，原告验收合格，于2009年8月20日左右将所租赁房屋钥匙交于原告。房租已付至2009年8月31日。双方租赁合同因国家政策而不能继续履行，原告无法获取剩余租期租金，给原告造成一定的经济损失，根据公平责任原则，应给予适当赔偿为宜，结合本案实际情况，酌定损失1万元。对于原告增加诉讼请求1万元部分，由于原告未补交诉讼费用，视为对增加部分诉讼请求自动放弃。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十七条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第26条之规定，判决如下：

一、解除原告梁某某与被告中国联合网络通信有限公司洛阳分公司签订的房屋租赁合同。

二、被告中国联合网络通信有限公司洛阳分公司在判决生效后十日内支付原告梁某某违约金x元。

三、驳回原告梁某某的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4440元，由原告梁某某承担440元，被告中国联合网络通信有限公司洛阳分公司承担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长苏文东

审判员陈赣

审判员张通子

二0一0年八月一日

书记员江朝阳