原告洛阳市东方第三小学，住所地：洛阳市涧西区陕北2路中段。

法定代表人陈某某，该学校校长。

委托代理人桑某，该校老师（特别授权）。

委托代理人刘某，该校法律顾问（一般代理）。

被告任某，男，1958年出生。

委托代理人袁卓民，洛阳市涧西区X路法律服务所（略）（特别授权）。

原告洛阳市东方第三小学（以下简称：东方三小）诉被告任某为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东方三小的代理人桑某、刘某、被告任某及其代理人袁卓民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告东方三小西平房有两间门面房，自2008年1月9日出租给被告任某，截止到2008年6月30日止，7月15日前原告将收回门面房，月租金2000元。任某租原告门面房后，自2008年4月至今未交纳租金，并拒不退出所占门面房，原告多次以口头、书面、信函通知任某缴纳租金，并要求其到原告处说明情况，均被拒绝。任某的所作所为，给原告带来了很大的经济损失。因此，原告向法院起诉，请求依法判令被告停止侵权行为，支付租金及给原告造成损失x元。

被告辩称：1、我们认为双方所签订的协议违反法律规定是无效协议，我们认为原告房屋没有所有权，原告也没有到房管部门办理租赁登记。2、双方在房屋租赁期间没有按照协议约定，原告给被告停水停电，给其造成损失。因此，我们要求法院认定协议无效。

审理查明：2008年1月9日，原告东方三小作为甲方与被告任某签订协议一份，该协议约定，原告东方三小将其门面房出租给被告任某，出租时间截止到2008年6月30日，2008年7月15日前腾出门面房。租金为每月2000元，并在每个月初第一个星期内交当月房租，逾期则收200元违约金。双方并约定该协议至2008年6月3日有效。协议签订后，原告将房屋交予被告使用，被告也向原告支付了租金。2008年4月至6月，被告开始拖欠租金，2008年5月、6月，原告向被告发出了限期缴纳租金的通知，但时至今日，被告也未向原告缴纳该租金，且被告却一直占据该门面房拒不退出，导致原告向本院起诉。庭审中，因原告不同意调解，致本院调解不能。

本院认为：原、被告双方签订的协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，且该协议已实际履行，本院予以认定。双方当事人均应按协议约定履行其义务或主张权利。2008年4月至6月，被告据不缴纳房租，其行为显属违约。合同到期后，被告占据该门面房据不搬出，其行为明显侵权。故被告应立即停止侵权，在合理期限内将该门面房返还原告，并应支付因拖欠及占用期间的房租，暂计算至原告起诉之日止，即2008年4月至2010年3月，每月按2000元计算。经核算应为x元，因原告仅主张x元，故本院对原告的主张的数额予以认定。庭审中原告未向本院提交该门面房的房屋产权证书，但该门面房尚无产权争议，且原、被告双方签订的协议及履行期间被告也未对产权提出任某异议，故原告具有出租该门面房的资格，因此，原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。被告关于涉诉房屋原告不具有所有权，双方签订协议无效的辩解意见，证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。其辩解合同在履行中原告有停水、停电行为给其造成损失的辩解意见因未向本院提交相关证据，且与本案不属同一法律关系，被告可以另案诉讼或主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告任某于本判决生效后十日内向原告洛阳市东方第三小学支付房屋租赁费x元，并在十五日内将承租房屋返还原告洛阳市东方第三小学。逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费900元，由被告任某承担。

如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长石平安

人民陪审员扬明顺

人民陪审员焦治泓

二0一0年七月十七日

书记员赖晓梅