原告王某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人高豫平，河南法铎（略）事务所（略）。

被告崔某某，男，X年X月X日出生。

被告赵某某，女，X年X月X日出生。

原告王某某诉被告崔某某、赵某某为租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭于2010年6月18日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人高豫平，被告崔某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，2009年12月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，被告租赁原告位于辽宁路X号万达广场（室外步行街）X层X号商铺50.95平方米，用于服装经营。根据合同约定该商铺年租金为x元，月租金为x.5元，每3个月为1个计租期，被告应在每个计租期结束前15天内向原告交付下1个计租期的租金。第1个计租期被告交付租金后，原告将该商铺交付被告用于服装经营，但在第2个计租期即2010年4月1日前15日内，被告拒付第2个计租期的租金，经原告多次书面、口头通知至今被告仍拒付租金，为此原告诉至法院。请求1、确认租赁合同已解除或解除双方签订的租赁合同；2、被告支付因违约行为导致本合同解除的经济损失x.5元及合同解除之日（4月8日）起双倍租金每日790元将商铺返还给甲方之日止的违约金；3、被告承担本案诉讼费。

被告崔某某、赵某某辩称，原、被告签订租赁合同以前，被告提出让原告拿出房产证书，以证明该商铺是原告的。当时，原告说保证会拿出房产证，让先签合同。但至今未能出示房产证，依据物权法之规定，不动产不登记不发生效力，因此原、被告之间的租赁合同无效。原、被告于2009年12月19日签订合同，并约定于2010年1月1日开始计租期。可是当时正赶上万达室内广场整体开业，万达广场下达通告，在室内开业期间，室外街X天内不准装修。紧接着又通知，元旦期间，3天内不许发生装修噪音，中途还曾停水、停电2天，进行消防检查，这样等于原告没有给被告装修期。致使被告没开业就多交了3个多月的租金x.5元。今年三月初，被告看到万达步行街生意很不景气，自己实力有限，怕越陷越深，就及时找服装中有实力的同行商谈转让该铺，当时有两家愿意出x元左右接收商铺。但原告不顾合同约定，多次扰乱阻止被告转让，使被告先后多次丧失转让机会，蒙受了重大经济损失。原告利益熏心，不顾周围商铺降价及免除4个月装修期费用优惠条件的事实，坚持按每月每平方230元的高价出租，原告曾经口头答应的增加装修期，但是不予兑现，双方协商无果。2010年3月15日下达通知腾房，随后每2天就到店中闹事，使被告无法经营，原告的严重违约行为，致使被告遭受x.5元的损失。

经审理查明，2009年12月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，载明：“出租方为王某某（甲方），承租方崔某某（乙方），一、该商铺的位置、面积和用途。1、该商铺位置洛阳市涧西区X路万达广场（室外步行街）X层X号。2、该商铺的建筑面积50.95平方米。二、租期和开业。本合同租期为：自2010年1月1日起至2012年12月31日止。甲方同意在2009年12月19日前将该商铺按现状移交给乙方，2009年12月31日，为乙方的免租装修期。三、租金。1、该商铺租金为2010年1月1日至2012年12月31日，每月每平方米建筑面积230月人民币，全年租金为x元。2、租金支付期限，每3个月为1个计租期。乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下1个计租期的租金。其中第1个计租期（自租期开始日至2010年3月31日）租金，乙方应当在开始装修的10日前或开业日30日前（以在先时间为准）向甲方支付。五、保证金。2、乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于1个月租金的保证金。计x.5元。如乙方未能如约交纳租金或发生违反商场经营管理制度行为时，甲方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足租金保证金；逾期未予补足的，视为乙方违约，乙方应按本合同第六条约定向甲方支付迟延履行违约金。六、迟延履行违约金。2、乙方延期向甲方或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。七、该商铺的使用。4、乙方在合同期内，允许转让（转让范围只限服装，不用通知甲方），其它业种须通知甲方协商同意。八、该商铺的交还。1、本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到与甲方交接商铺时状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方。3、因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，由此造成出租方与第三方的一切损失，由乙方自行承担；每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。十一、合同终止与解除。1、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。2、本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。3、经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。5、因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等，据实结算。甲方赔偿不低于相当于＿个月租金的经济损失。甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。6、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第八条规定归还商铺，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方爱该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的；（2）迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的；双方特别确认，在租赁期间，若乙方迟延缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。”被告崔某某、赵某某交付第1个计租期（自2010年1月1日至2010年3月31日）租金x.5元及1个月的保证金x.5元后，原告王某某将该商铺交付被告崔某某、赵某某经营使用。在使用过程中因市场环境问题，造成被告崔某某、赵某某经营困难。被告崔某某、赵某某向原告提出降低租金、增加装修期，原告王某某不同意。经万达室外步行管理处调解，双方未达成协议。原告王某某于2010年3月15日向被告崔某某送达通知书，载明：“因你所租赁的房屋租金已到期，并未按时交纳，按合同约定，已属违约，限你三日内撤场，清空该房屋，否则后果自负。”。之后又于2010年4月1日、4月8日、4月14日、4月16日、4月18日、4月20日先后6次向被告崔某某、赵某某经营的铺面张贴《解除合同通知》及《通知》。其中2010年4月1日的《解除合同通知》载明：“你应于2010年4月X号以前15日内交纳第二季度租金。但经我多次催促你拒绝交纳，根据租赁合同第十一条中的约定，你已属严重违约。为此根据合同中的双方约定，现通知你解除租赁合同。限你在2010年4月X号前搬出商铺，并承担合同中约定的违约责任，你无权对该商铺进行租赁转让”。2010年4月20日的《通知》载明：“你应于2010年4月X号以前15日内交纳第二季度租金。但经我多次催促你拒绝交纳，根据租赁合同第十一条中的约定，你已属严重违约。我方于2010年4月14日通知你前期解除合同通知作废，并再次给你机会交纳租金。但你方仍拒绝交纳第二季度租金，为此根据合同中的双方约定，现再次通知你解除合同。请接此通知后第二天如有异议予以书面答复或向法院起诉，逾期视为通知生效合同解除。另外，我方保留追究你违约责任的权利。”2010年4月22日，被告崔某某以挂号信形式向原告送达书面《质疑书》，载明：“你通过他人转交的通知中要单方解除租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》之规定，也违背了双方合同中第七条第4款和第十四条之约定。”。

另查，2009年7月6日原告王某某与洛阳万达建业置业有限公司签订“商品房预售合同”一份，载明：“出卖人洛阳万达建业置业有限公司，买受人王某某，买受人购买的商品房房号第外铺X层X号房，房屋代码为x”。

又查，被告崔某某、赵某某系夫妻关系，共同经营商铺。并于2010年7月15日交付商铺。

本院认为，原告王某某与被告崔某某签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，应视为合法有效。双方均应严格按照合同的约定履行。原告虽未向本院提交房产证，但其提交的买卖合同，可证实该商铺系原告购买，原告对该商铺具有出租的权利。被告主张原告没有房产证，租赁合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告在合同中约定的第1个计租期为自2010年1月1日至2010年3月31日。被告崔某某应在第1个计租期结束前15天内（即2010年3月17日至3月31日）向原告王某某支付第2个计租期（2010年4月1日至2010年6月30日）的租金。被告崔某某在向原告王某某协商降租及延长装修期未果的情况下，不及时向原告交纳第2个计租期的租金，违反了双方合同约定，属于违约。原告王某某在第2个计租交费期未到来之前（2010年3月15日）向被告送达催交费《通知书》及在被告崔某某逾（第2个计租交费）期未超过15日时（即2010年4月1日）向被告的商铺张贴《解除合同通知》，违反了双方合同约定，属于违约。鉴于本案原、被告双方均有违约行为，双方互不计付违约金。现原、被告双方均同意解除合同，本院应予以准许。原告王某某请求被告崔某某、赵某某支付拖欠的租金，本院予以支持。被告崔某某、赵某某应按实际占用商铺时间依照双方合同约定的标准计付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：

一、解除原、被告间于2009年12月19日签订的《商铺租赁合同》。

二、被告崔某某、赵某某向原告王某某支付租金x.75元（从2010年4月1日起至2010年7月15日止）。

三、原告王某某向被告崔某某、赵某某退还保证金x.5元。

四、驳回原告王某某的其它诉讼请求。

本案诉讼费678元，保全费1223元，由原告王某某承担901元，由被告崔某某、赵某某承担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长李玲

人民陪审员杨明顺

人民陪审员焦治泓

二0一0年七月二十日

书记员赵某媛