原告上海XX(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区XX。

法定代表人XX，总经理。

委托代理人XX，上海市尚伟律师事务所律师。

被告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区XX，现住上海市浦东新区XX。

第三人XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地浙江省XX县XX乡XX村XX户。

原告上海XX(集团)有限公司诉被告XX租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月12日立案受理后，依法由审判员马建军适用简易程序于2010年7月7日公开开庭进行了审理。审理中，因XX与本案的审理结果有法律上的利害关系，本院追加XX为本案第三人参加诉讼。原告的委托代理人XX、被告XX、第三人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX(集团)有限公司诉称，原、被告双方与2007年9月1日签订房屋租赁协议，约定原告将位于本市浦东新区XX号二层商铺出租给被告使用，租期自2007年10月1日至2010年9月30日止，租金半年度支付，先付后用；签约后，被告使用房屋，但被告至今只支付至2009年3月30日止的租金，之后被告未支付，原告以各种方式多次催讨，被告拖延不付。故诉至本院，要求：1、确认双方签订的房屋租赁协议书终止，由被告自租赁处搬离；2、由被告给付至实际搬离之日止的租金；3、判令被告支付违约金30,000元(人民币，下同)。对此，原告提供房屋租赁协议书、及原告给被告的通知等证据材料，以证明其诉称之事实。

被告XX辩称，2009年3月30日之前的租金已全部付清，按合同约定，被告应支付自2009年4月1日始至2010年9月30日止的租金共计320,000元，但被告已在原告同意的前提下将房屋转租给第三人XX，XX确实未支付租金给原告，另原告也从未催讨过租金，故原告诉请与被告无关。对此，被告提供其与第三人的租赁协议及转租协议一份。

第三人XX述称，存在与被告签约受让租赁房装潢、设备及设施等的事实，且当时告知了原告方有关人员，自2009年4月1日起该租赁房一直由第三人经营使用，之所以没有支付被告与原告合同约定的应支付原告租金320,000元，系因原告未支付欠付第三人的相关款项，要求原告的法定代表人前来与第三人一并解决纠纷，并认为可以在合同期满后将房屋归还给原告。

经审理查明，2007年9月1日，以原告为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订房屋租赁协议，约定甲方出租给乙方的房屋位于浦东新区XX号，由乙方作开设茶室的营业用房；租赁期间，未经甲方同意，不得擅自将房屋转租给他人或擅自变更房屋用途；房屋租期为三年，即自2007年10月1日至2010年9月30日止；前二年租赁费为200,000元；第三年起按10%递增；租赁费支付原则为先付后用，本协议签订生效后支付第一年租赁的50%即100,000元，以后每半年结算一次；第三年租赁费为220,000元；双方商定，乙方必须保证在每期租赁费到期前付清半年度的租赁费，到期不付租赁费，甲方可单方面终止协议；同时约定，未经甲方同意，乙方擅自改变经营用途或擅自转租时，甲方可随时予以收回；拖欠房租费超过一个月时，甲方有权收回房屋并追收所拖欠的房租费；合同同时对其他相关内容作了约定。签约后，被告使用了房屋，并依约向原告付清了至2009年3月30日止的租金。

依被告XX的陈述及提供的材料，被告XX在2009年3月20日与第三人XX签订协议，约定将涉案房屋转租给第三人，由第三人继续经营茶座业务，房屋内设施由被告全部转让给第三人，装饰费用及被告配置的附属设施和设备共计750,000元，现折价为550,000元，由第三人在三年内分期支付给被告；由第三人直接向房屋的出租方支付房屋租赁费，房屋内一切费用由第三人承担；租赁期满后，由第三人直接按出租人的要求将房屋交还；租期自2009年4月1日起至2010年9月30日止；在租期内，如第三人违约等未及时支付租赁费，则由第三人承担责任。该协议由第三人XX签名，而被告则未在协议上签名。同日，被告与第三人签订协议，内容为被告与原告签订租房协议内容第三人已全部知悉，双方商定从2009年4月1日起租赁房转租给第三人，原告处由第三人负责商定；凡被告与原告之间的一切事宜由第三人负责。

2009年12月3日，原告以函告形式通知被告，要求被告给付至2009年4月1日至9月31日的半年度租金100,000元及至房屋返还之日止欠付的租金，并通知被告解除双方的合同，与原告办理终止协议的相关手续。因未果，故原告诉至本院。

审理中，被告称其在与第三人签订转让协议时，并未告知原告转让事宜，该转让系由第三人告知原告，故现原告的主张已与被告无关；而原告认为，其并不知道被告转让之事，也不知道房屋的实际使用人。第三人则坚持其辩称意见。

上述事实，由原告提供的租赁合同、通知，被告提供的与第三人之间的协议等，被告与第三人的陈述及庭审笔录予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。依本案查明的事实，被告XX向原告租赁本案所涉的租赁物并向原告给付租金，按被告XX庭审中的陈述，其与第三人已经协议将租赁权转让给第三人，第三人对被告所述转让之事亦表示认可，且承认该涉案房屋已由其实际使用，但被告与第三人均无证据可证明该转让行为系经得原告的同意或在事后已得到原告的追认，故被告仍应依约向原告给付自2009年4月1日始的租金，被告认为其已将承租权转让而无需承担给付租金义务的抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采信，由此而引起的双方合同被解除的后果应由被告承担，被告应当向原告给付自2009年4月1日始至房屋返还之日止的租金及使用费，依原、被告双方合同约定，自2009年4月1日始至2009年9月30日止的应付租金为100,000元，自2009年10月1日始至2010年3月30日止的租金为110,000元，此后至租赁房返还之日止的租金及使用费按年租金220,000元标准按日计算。对于涉案租赁房的返还，因第三人承认系由其自被告处受让后实际占有、使用至今，故应由第三人自涉案租赁房屋内迁出，将租赁房屋直接向原告返还。对原告主张的违约金，因合同的解除系由被告违约所致，现原告主张要求被告承担违约金3万元，结合双方合同约定及剩余租期，原告该主张并无不当，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认原告上海XX(集团)有限公司与被告XX于2007年9月1日签订的房屋租赁协议书已予解除；

二、被告XX于本判决生效后十日内给付原告上海XX(集团)有限公司自2009年4月1日始至2010年3月30日止的租金210,000元；

三、第三人XX于本判决生效后十日内自位于上海市浦东新区XX号二层房屋内迁出，将租赁房返还给原告上海XX(集团)有限公司；

四、被告XX于本判决生效后十日内给付原告上海XX（集团）有限公司自2010年4月1日始至系争租赁房返还原告之日止按年租金220,000元按日计付的租金及使用费；

五、被告XX于本判决生效后十日内给付原告上海XX(集团)有限公司违约金30,000元。

负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5,885元(已由原告预交)，减半收取2945.5元，由被告XX承担，被告承担的份额于本判决书生效之日起十日内交纳本院。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员马建军

书记员苏胜眉