上诉人（原审原告、反诉被告）何某甲，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，系云南省有色地（略），现住（略），身份证号：x。

委托代理人王枫，云南正昱（略）事务所（略），特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）何某乙，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，系云南省有色地（略），现住（略），身份证号：x。

被上诉人（原审被告、反诉原告）张某丙，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，系云南省有色地（略），现住（略），身份证号：x。

二被上诉人的共同委托代理人张某丁，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，无固定职业，现住昆明市盘龙区X路X巷X号X栋X单元X楼X号，系二被上诉人的儿子，身份证号：x。特别授权代理。

上诉人何某甲因与被上诉人何某乙、张某丙所有权确认纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月17日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审情况：

原告（反诉被告）何某甲起诉并答辩称：双方于2004年4月17日签订了《住房协议》，约定原告将云南有色地质研究所所建地研小区集资建房X幢X单元X室（面积97.7平方米）转让给被告，由被告出资购买，房屋所有权和使用权均属被告，被告向原告支付感谢费1万元。后该房屋于2004年7月开工建设，于2005年3月25日竣工，该房屋因未能及时办理产权手续，云南有色地质研究所于2005年4月1日向原告颁发了内部制作的以原告名义办理的《房屋使用权证》，最终确定该房屋的房号为X幢X单元X号。现该房屋的集资购房款确由被告所支付，原告也收取了被告支付的感谢费1万元，被告也实际使用了该房屋。但是，由于该房屋的性质为经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》关于购买经济适用住房不满5年的不得上市交易的规定，以及我国《城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权房地产应报相关人民政府批准的强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，双方所签协议属无效合同。因此，请求法院判令：确认双方于2004年4月17日签订的《住房协议》无效，原告愿将被告所交的集资购房款x元及感谢费x元退还给被告，放弃要求被告支付占用房屋损失费的诉讼请求。同时，基于上述起诉理由，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）何某乙、张某丙答辩并反诉称：双方于2004年4月17日签订的《住房协议》并未违反法律的禁止性规定，且双方签订该协议时，《经济适用住房管理办法》尚未实施，而被告已经按照该协议的约定履行了全部义务，故该协议是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，由于该协议为有效合同且以实际履行完毕，反诉请求法院判令：确定该协议合法有效，并确认该房屋的所有权归被告所有。

一审判决确认：原、被告于2004年4月17日签订《住房协议》，该协议的主要内容为：“2004年云南有色地质研究所所建地研小区”集资建房X幢X单元X室（面积97.7平方米）由原告转让给被告出资购买；被告全资付款，房屋所有权和使用权均属被告；被告为感谢原告，付给原告1万元；如原告方违约，原告方赔付被告叁倍的集资款及感谢费等”。该协议签订后，被告以原告的名义向建房单位交付了首期购房款x元，并支付了1万元给原告。此后，本案争议房屋于2004年7月开工建设，于2005年3月25日竣工，被告又于房屋竣工时以原告的名义向建房单位交付购房尾款x元。被告于2005年3月25日实际使用本案争议房屋至今。此外，根据有色地质局字（2003）X号文及云计投资（2003）X号文，本案争议房屋是按照经济适用住房建设计划建盖的经济适用住房。2008年8月7日，原告遂向一审法院提起本案诉讼，审理期间，被告提起反诉。

根据上述确认事实，一审判决认为：原、被告于2004年4月17日签订的《住房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该协议真实合法有效。双方签订该协议时，本案争议房屋尚未建盖，原告仅是将其所享有的认购争议房屋的权利转让给被告认购，即原告处分的是其享有的房屋认购权利，该处分行为合法有效，故一审法院对原告要求确认双方所签协议无效的诉讼请求不予支持。至于原告主张本案争议房屋属于经济适用住房，应适用《经济适用住房管理办法》加以调整，因《经济适用住房管理办法》是于2004年5月13日颁布实施的，按该办法的规定，在该办法施行前已经销售的经济适用住房仍按原有规定执行，而双方所签协议的时间在该办法之前，故不宜按照该办法的规定处理本案争议房屋。因此，对被告反诉要求确认双方所签该协议有效，并要求确认本案争议房屋产权归被告所有的反诉请求，一审法院予以支持。据此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、原、被告双方于2004年4月17日签订的《住房协议》有效；二、座落于本市X路云南省有色地质研究所院内X幢X单元X-X室房屋产权归被告（反诉原告）所有；三、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。

宣判后，上诉人何某甲不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审判决已经确认本案讼争房屋是按照经济适用住房建设计划所建盖的经济适用住房，而双方所签协议已经明确写明是对房屋进行的转让，即使是房屋购买权的转让，所指向的对象也是双方讼争的经济适用住房，房屋的建盖时间并不能改变房屋的根本性质，故而，对于本案讼争房屋应当适用经济适用住房的相关政策法规。根据《经济适用住房管理办法》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及此后颁布的一系列法规都一再强调了经济适用住房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房，国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格的审批准入制度，购买人必须符合条件；经济适用住房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售；中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度；同时，本案讼争房屋占用的土地属划拨性质，我国《城市房地产管理法》规定了转让房地产时，应当履行前置手续并应补交相关税费。因此，经济适用住房的转让有着严格的限制条件，必须以取得了合法产权证书为前提，且在转让时应缴纳收益，故上诉人与被上诉人的转让行为实际损害了其他符合条件但未分配到分房指标的潜在人群的社会公共利益，违反了国家有关法律法规的强制性规定，根据我国《合同法》第52条关于损害社会公共利益和违反法律法规的强制性规定的合同无效的规定，双方所签协议应属无效合同，自始没有法律效力，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、依法确认双方于2004年4月17日签订的《住房协议》无效，双方互相退还款项及房屋；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人何某乙、张某丙共同答辩称：上诉人的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。另确认，为购买本案讼争房屋——坐落于昆明市X路云南省有色地质研究所院内X幢X单元X-X室房屋，2004年4月12日向云南省有色地质局支付的首期购房款x元，以及于2005年3月25日支付购房尾款及其他款项共计x元，实际支付人均为被上诉人何某乙、张某丙；同时，被上诉人何某乙、张某丙于2004年4月17日双方签订《住房协议》当天向上诉人何某甲支付了x元。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人于2004年4月17日签订的《住房协议》是否具有法律效力。

本院认为：首先，针对双方所签《住房协议》指向的标的物问题。通过对双方所签《住房协议》的内容进行审查，该协议明确载明上诉人转让给被上诉人的标的物是“2004年云南有色地质局研究所所建‘地研小区’集资建房X幢X单元X室（面积97.3），单价以￥：1300元3购买。由于一定原因以何某甲所在机关后勤服务中心分配名额购买。但购买房屋款由乙方何某乙、张某丙支付……。”同时，在双方签订该协议时，约定转让的标的物尚未建成（于2004年7月开工建设），仍属在建工程（于2005年3月25日竣工），且双方当事人均未实际占有取得本案讼争房屋，进而，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权这一完全物权权利，基于其占有、使用、收益和处分的物权权能，该项权利必然要建立在客观物体实际的存在之上，即该客观物体的存在与否决定着所有权的存在与否，由此，双方签订《住房协议》时，由于本案讼争房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权亦尚不存在，这时，作为双方所签《住房协议》出卖方的上诉人，针对该协议所涉标的物享有的仅是房屋的购买权，并非是房屋的所有权，因此，在双方所签《住房协议》中，上诉人实际上可以并能够转让给被上诉人的标的物应为本案讼争房屋的购买权，而非是本案讼争房屋的所有权，故上诉人与被上诉人所签《住房协议》指向的标的物是本案讼争房屋的购买权。

其次，针对双方所签《住房协议》的法律效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性（禁止性）规定，特别是本案系同一单位系统针对其系统内部工作人员实施的集资建房，而上诉人与被上诉人均系同一单位系统的工作人员，相互之间让渡房屋购买权并未损害单位利益及他人利益，所以本案讼争房屋并非严格意义上，即《经济适用住房管理办法》确定的“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房”，故上诉人与被上诉人之间对本案讼争房屋的购买权进行转让的行为，也没有损害国家、集体以及社会公共利益。根据我国民法关于法无禁止即为允许的基本法律原则，上诉人与被上诉人进行房屋购买权转让的行为应为合法有效的民事行为。至于上诉人提出双方所签《住房协议》违反了《经济适用住房管理办法》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的强制性规定，故而双方所签该协议不具有法律效力，由于上诉人主张双方所签协议无效所违反的上述规范性文件，从法律位阶上看，显属部门规章，根据我国《合同法》第五十二条关于无效合同的规定，只有是违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能归于无效，特别是，基于上述分析评判理由，双方所签协议指向的转让标的物为本案讼争房屋的购买权，并非本案讼争房屋的所有权，故上诉人依据上述规范性文件要求确认双方所签《住房协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。另外，上诉人还提出双方所签《住房协议》违反了我国《城市房地产管理法》的强制性规定，由于我国《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，其调整的法律关系显然为土地受让方和国家土地管理部门，并非是调整以本案双方当事人为主体的房屋购买权转让法律关系，故上诉人依据该法律规定要求确认双方所签《住房协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。

因此，上诉人与被上诉人于2004年4月17日签订的《住房协议》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律和社会公共利益，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。现在被上诉人已经按照该协议履行了合同义务的情况下，上诉人又以双方所签《住房协议》违反国家法律法规的强制性规定为由要求法院判定该协议无效，明显与其签订该《住房协议》的真实意思表示相悖，故上诉人的该项上诉诉求有违我国民法诚实信用的基本原则，本院不予支持。进而，被上诉人依据该合法有效的《住房协议》的约定，要求确认本案讼争房屋的所有权归其所有的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，上诉人何某甲的上诉请求均不成立，本院依法不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审本诉案件受理费人民币3241元以及反诉案件受理费人民币1427元，共计人民币4668元，由上诉人何某甲负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。

审判长李宏智

审判员余锋

代理审判员吴蔚

二○○九年五月十八日

书记员贾音