上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，男，汉族，X年X月X日出生。

上诉人（原审被告）：胡某某，女，汉族，X年X月X日出生。系王某某妻子。

以上二人共同委托代理人：牛红波，河南文丰（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭某某，男，汉族，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅某某，女，汉族，X年X月X日出生。

以上二人共同委托代理人：刘军政、郭益凌，河南国是（略）事务所（略）。

原审第三人：洛阳中乾酒店管理有限公司，住所地:洛阳市西工区X路X号。

法定代表人：王某某，该公司总经理。

委托代理人：牛红波，河南文丰（略）事务所（略）。

原审第三人：林某某，女，汉族，X年X月X日出生。

原审第三人：郑某某，女，汉族，X年X月X日出生。

以上二人共同委托代理人：刘军政、郭益凌，河南国是（略）事务所（略）。

上诉人王某某、胡某某与被上诉人彭某某、傅某某及原审第三人洛阳中乾酒店管理有限公司（以下简称中乾酒店）、林某某、郑某某租赁合同纠纷一案，彭某某于2009年10月10日向洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）起诉，请求判令：1、王某某、胡某某支付欠款363万元，并支付利息和继续经营期间的租金（利息从起诉之日起至还款之日止，租金从起诉之日起至停止营业之日止）。2、依法解除彭某某、傅某某与王某某之间的租赁协议。3、依法解除彭某某与王某某之间的房屋过户转让协议，并责令王某某协助办理房地产过户手续，或返还抵押款160万元。4、由中乾酒店对王某某、胡某某所担债务承担连带责任。5、由王某某、胡某某承担案件诉讼费。王某某提出反诉，请求判令：1、继续履行租赁协议。2、由于彭某某、傅某某存在严重违约行为，要求降低租金标准，按照原租赁协议约定租金的50%标准，支付协议履行期间的租金。3、彭某某、傅某某赔偿因违约给其造成的各项经济损失暂计300万元（待损失鉴定做出后，按鉴定结果予以确定），并按协议对等原则承担2008年4月1日起损失额日千分之二的滞纳金，超过2个月后加倍承担滞纳金。4、由彭某某、傅某某向其提供物业管理的相关手续。5、诉讼费及鉴定费由彭某某、傅某某承担。原审法院于2010年4月13日作出（2009）洛民三初字第X号民事判决。王某某不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2010年8月5日、11日两次对此案公开开庭进行了审理。上诉人王某某，上诉人王某某、胡某某与原审第三人中乾酒店的共同委托代理人牛红波，被上诉人彭某某，原审第三人郑某某，被上诉人彭某某、傅某某与原审第三人林某某、郑某某的共同委托代理人刘军政、郭益凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年11月7日，王某某与彭某某、傅某某签订“租赁协议”一份，主要约定彭某某、傅某某自愿将坐落在洛阳市西工区X路X号“中弘之窗”大厦主楼、地下室、一楼大厅、二楼至十九楼、大厦南北前后广场空地租赁给王某某经营。租期十年，从2007年11月7日至2017年12月30日。第一年至第五年，每年税后租金279.6万元，第一年按月支付，每月23.3万元，第二年至第三年按季度支付，每季度69.9万元，第四年至第五年按半年支付，第六年提增10%点，每年307.56万元，提前一个月按半年支付。第一次装修好正式开业后第二个月10日内将租金23.3万元连同第二个月租金23.3万元，两个月租金合计46.6万元一并交于彭某某、傅某某，以后每月交房租23.3万元。室内一切装修由王某某负责，合同终止时，房屋的固定装修无偿归彭某某、傅某某所有，王某某不得人为破坏。彭某某、傅某某提供整栋大楼消防合格证，王某某负责所租房屋的安全管理。合同签订后，为达到星级宾馆标准要求，彭某某、傅某某给王某某五个月的装修期（租金从2008年4月1日起计算）。合同签订后，王某某于15日内安排施工人员及装修材料进场，必须进入装修施工，如30日内仍不到场，每日罚款500元，合同签订后5日内王某某向彭某某、傅某某预交押金15万元，装修施工进度达到50%时，彭某某、傅某某应将15万元押金退还给王某某。交房标准消防条款要求是：符合国标，验收合格。彭某某、傅某某必须将产权业主房产证及相关手续、消防合格证原件或复印件交给王某某，使王某某了解彭某某、傅某某产权和相关手续状况以及办理营业执照等各种证照使用，物业管理有关手续一并交给王某某管理。同日，王某某交给彭某某15万元装修押金。上述合同签订后，王某某就派人进入所租赁大厦进行了装修、改造，并于2007年12月13日向洛阳市工商局申请注册了中乾酒店。在中乾酒店装修期间，彭某某于2008年3月份将收取王某某的15万元装修押金退还给了王某某。2008年4月份，中乾酒店装修完毕正式开业。在中乾酒店开业之初，王某某就开始拖欠彭某某租金。

在中乾酒店经营期间，王某某向彭某某支付租金情况如下：2008年7月24日付款35万元、2008年8月22日付款4万元、2008年10月13日付款10万元、2008年10月30日付款5万元、2008年11月7日付款5万元、2009年2月11日通过彭某红付款1万元、2009年2月27日付款30万元、2009年4月7日付款0.75万元、2009年4月8日付款0.32万元、2009年4月9日付款0.38万元、2009年4月16日通过林某某付款13.55万元、2009年4月23日付款4万元、2009年4月30日付款25万元、2009年7月4日付款10万元。此外，由于彭某某、傅某某与王某某签订合同的时间是在2007年11月7日，在装修期间，王某某提出没有给够其五个月的装修期，因此要求扣减7天的租金，经与彭某某协商，彭某某同意扣减5万元租金，以满足王某某五个月装修期的要求。另在装修期间，彭某某同意替王某某承担4.8万元的装修费，同意承担装修期间的水电费4400元。

由于王某某不能按时足额向彭某某缴纳租金，两人遂于2009年7月19日签订“补充协议”一份，写明：根据双方2007年11月所签订的租赁协议，原洛阳大厦已由彭某某出租给王某某经营一年多时间，由于王某某资金不足，至今仍拖欠租金200多万元，经双方协商，现将王某某所欠租金分为两个部分偿还彭某某。一、前期：2008年9月底前结算欠90.56万元，确定为2010年5月底前还清，但从2009年7月1日起计算利息，每月按6000元支付，至本息还清为止。二、2008年10月至今已付租金101万元，现将付租金时限明确如下：王某某应在2009年7月23日前支付38.8万元。2009年8月30日前支付35万元，9月30日前支付35万元，10月30日前支付35万元，11月30日前支付20万元，12月30日前支付15万元，2010年1月30日前支付1万元，2月30日前支付5万元，3月30日前支付10万元，4月20日前支付40万元，4月30日前支付40万元，5月30日前支付64.5万元，6月30日前支付40万元。2010年下半年起按原租赁协议规定时限执行，即按季度支付，支付时间在6月份底前和9月份底之前。如王某某不能按商定时间支付租金，按日加罚滞纳金千分之一，按拖欠额累计，至付清所欠租金之日止。如不能按月（按期）付款，彭某某随时有权收回经营权，收回十九楼房产权。王某某投资酒店的物品按国家规定折旧清算。此“补充协议”签订后，王某某仅于2009年8月15日、24日两次共向彭某某付租金12万元，剩余租金一直拖欠。为此，彭某某起诉于法院。截止到2010年3月31日，王某某累计拖欠彭某某、傅某某房租392.96万元。

另查明：1、王某某在经营中乾酒店过程中，由于资金短缺，分别于2008年6月1日、8月8日、2009年3月26日三次向彭某某借款20万元、40万元、10万元，共计70万元，双方约定借款利息为每月2%。2009年9月23日，王某某向彭某某出具欠条一张，写明：经结算欠彭某某利息款x元，本金于2009年9月21日归还，计息时间为2008年8月1日至2009年9月21日。2、本案中王某某从彭某某、傅某某处租赁的楼房，原来归属于洛阳大厦，后由于洛阳大厦经营不善，被洛阳中弘置业有限公司（以下简称中弘置业公司）整体购买，后被命名为“中弘之窗”大厦。彭某某等20人于2007年从中弘公司将该大厦的从地下室到十九楼全部购买，并分别于2007年7月份到洛阳市房管局办理了房屋所有权证，根据中弘公司与彭某某等人就购买“中弘之窗”大厦房屋合同所签订的“补充协议”可知，彭某某等人所购买楼层及人员构成如下：地下室归彭某某，一层归彭某某、詹子成、詹德忠三人共有，二层归詹子成、詹德贵、胡某绍三人共有，三层归胡某芬，四层归余金彩，五层、六层、七层、八层归廖爱微，九层归陈世南，十层归陈世东、黄某崇二人共有，十一层归杨余力，十二层归郑某浦、张良二人共有，十三层归陈世泽，十四层归余金彩，十五层归陈世标，十六层归金美绿、周欣二人共有，十七层归傅某庆、周帮森二人共有，十八层归彭某某、傅某某二人共有，十九层归彭某某。林某某、郑某某非该幢大楼的产权人。由于其余购买人长期不在洛阳，因此，这些房屋所有权人推举彭某某作为其代理人在洛阳管理、经营“中弘之窗”大厦房产。3、彭某某购买的“中弘之窗”大厦十九层房屋面积为759.83，价款为x元。2007年11月6日，彭某某、林某某、郑某某与王某某签订“房屋转让过户协议”，该协议写明：王某某租用彭某某“中弘之窗”大厦经营宾馆行业，彭某某自愿无偿将该大厦的主楼第十九层（面积759.83）房屋产权无偿转让过户给王某某名下。王某某租用该大厦的租用期10年，在租用期内，王某某有义务按合同规定按时支付给彭某某租金，无论王某某何种原因，中途终止大厦租赁，该楼十九层房产彭某某有权收回，收回时王某某必须配合彭某某到房产局、土地局办理过户手续。如因彭某某原因造成合同终止，不影响该房转让过户给王某某。租赁协议到期后，王某某有权对第十九楼自行安排，彭某某不得阻拦。彭某某购买该第十九层房屋后，未过户到其个人名下，其中的半层379.93，由中弘公司于2007年12月3日直接过户给了王某某。另半层的379.93，先由中弘公司于2007年12月3日过户给何晓瑜，后又由何晓瑜于2008年6月30日与王某某签订房地产买卖契约，由何晓瑜转让给了王某某。王某某已分别于2007年12月6日和2008年7月8日从洛阳市房管局领取了该十九层房产的两张房产证，两张房产证的证号分别是洛市房权证（2007）字第×x号和洛市房权证（2008）字第×x号。2008年12月26日，王某某与赵凤梅、河南银信投资担保有限公司签订“借款担保合同”一份，由赵凤梅向王某某出借80万元，河南银信投资担保有限公司作为王某某该笔80万元借款的担保人，王某某用其名下的洛市房权证（2007）字第×x号房产作为对河南银信投资担保有限公司的反担保。2009年1月15日，经王某某的委托，洛阳市奇越房地产估价有限公司出具“房地产估价报告书”，对洛市房权证（2007）字第×x号项下的379.93房产评估价值为x元。2009年7月13日，王某某与赵凤梅、河南银信投资担保有限公司签订“借款担保合同”一份，由赵凤梅向王某某出借80万元，河南银信投资担保有限公司作为王某某该笔80万元借款的担保人，王某某用其名下的洛市房权证（2008）字第×x号房产作为对河南银信投资担保有限公司的反担保。2009年7月10日，经王某某的委托，洛阳市奇越房地产估价有限公司出具“房地产估价报告书”，对洛市房权证（2008）字第×x号项下的379.93房产评估价值为x元。目前，王某某尚未偿还该两笔共计160万元借款。4、针对彭某某为什么将“中弘之窗”大厦第十九层一半房产过户给何晓瑜一事，原审法院向何晓瑜做了询问，何晓瑜说明，洛阳大厦第十九层房产的购买人是彭某某。其原来准备与王某某合伙租赁经营洛阳大厦，但在做前期准备时，发现王某某事事都先让他出资或办好后，王某某再参与，于是就认为王某某不是一个好的合作伙伴，随后就退出了合伙，其所有手续已经与王某某清结了。彭某某因为其原来要与王某某共同租赁经营洛阳大厦，就于同一天将第十九层的各一半房产过户给了他和王某某，其退出后，就按照彭某某的要求，将第十九层的另一半房产过户给了王某某，王某某未向其支付任何转让费。5、2007年11月2日，洛阳市公安消防支队向中弘公司出具洛公消验字（2007）第X号“建筑工程消防验收意见书”，该意见书写明：根据你单位申报，我支队技术人员对你单位的申报材料进行了审查，并于2007年11月1日对你单位位于洛阳市X路的中弘之窗装修改造工程（该工程所在建筑地上十九层，装修工程位于该建筑的一层局部，改造工程位于该建筑的一层至十八层，改造工程包括新增火灾自动报警系统，自动喷水灭火系统和消火栓系统，装修改造面积x.3）进行了消防验收，认为该工程达到了原消防设计要求，基本符合国家建筑工程消防技术标准规定，具备消防安全条件。你单位应当认真落实如下要求：（1）你单位应当落实建筑消防设施的管理和值班人员，与具备消防设施维修保养资格的企业签订建筑消防设施定期维修保养合同，保证消防设施的正常运行。（2）投入使用后，如需改建、扩建、内部装修、用途改变等，应当重新报公安消防机构审核批准。（3）一、二层商业用房应当向公安消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可开业。6、王某某承租“中弘之窗”大厦后，对该大楼进行了重新装修改造，但由于其装修改造部分长时间未通过公安消防机构的验收，故其中乾酒店一直处于时开时停状态。2009年4月22日，洛阳市公安消防支队向中乾酒店下发了洛公消限字（2009）第X号“责令限期改正通知书”，认为中乾酒店“装修工程未经公安消防机构审核，擅自施工，违反了《中华人民共和国消防法》第十条第一款的规定”，责令中乾酒店在2009年4月27日前改正。根据该通知书，中乾酒店在2009年4月27日前向洛阳市公安消防支队进行了装修工程申报。2009年4月29日，洛阳市公安消防支队向中乾酒店下发了洛公消审装字（2009）第X号“建筑工程消防设计审核意见书”，同意了中乾酒店的工程消防设计，并要求中乾酒店按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工，同时要求中乾酒店的装修工程不应影响原有消防设施的正常使用，在工程竣工后，应当向公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2009年5月26日，中乾酒店向洛阳市公安消防支队进行了建设工程竣工消防验收申报。经洛阳市公安消防支队工作人员于2009年7月28日对中乾酒店工程进行验收，发现如下问题：（1）通过测试室内消防栓箱内远程启动按钮，室内消火栓泵不能远程启动；（2）在X楼做末端放水试验，喷淋泵不能联动启动；（3）管道井的门不是丙级防火门；（4）未设消防卷盘；（5）测试X层联动控制，强电未强切，楼梯间前室送风阀没有打开；（6）火灾自动报警系统显示联动控制有故障；（7）防烟楼梯间不符合相关消防技术规范要求；（8）楼层内应急照明灯数量配置不足，部分楼层疏散指示标志灯损坏；（9）标识化管理未到位，三提示建设未到位；（10）消防控制室无人值班，控制室操作人员未经消防安全培训，值班档案、记录未建立，相关职责制度未制定上墙。根据检查上述情况，洛阳市公安消防支队向中乾酒店下发了洛公消安检决字（2009）第X号“不同意投入使用、营业决定书”，决定中乾酒店不得投入使用。目前，中乾酒店仍未通过消防验收。7、中乾酒店注册成立的时间是在2007年12月13日，注册资本为300万元，企业类型是有限责任公司，其出资人是王某某，出资额为300万元。8、在彭某某与王某某纠纷发生之前，彭某某、傅某某、彭某红曾多次到中乾酒店住宿，但从王某某所提交上述三人住宿明细帐单上，并不显示实际拖欠房租的具体金额。9、在原审审理期间，王某某递交鉴定申请，申请对其于2008年4月1日后因无消防合格证而不能正常经营所造成的经营损失，依法给予司法评估鉴定。

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2007年11月7日彭某某、傅某某与王某某签订的租赁协议上，约定了明确的租金支付时间和数额，但王某某从协议正式履行之日，就开始拖欠租金，其行为已经违约。2009年7月19日彭某某因为租金问题，与王某某签订“补充协议”一份，对拖欠部分的租金重新约定了支付时间，但王某某仍未依约履行，为此，彭某某、傅某某依照法律规定和双方“补充协议”约定，请求解除双方2007年11月7日租赁协议，合理合法，予以支持。王某某应当在协议解除后三十日内将租赁的“中弘之窗”大厦返还给彭某某、傅某某。同时，王某某还应该向彭某某、傅某某支付拖欠的租金。王某某拖欠的租金截止到彭某某起诉时的2009年10月10日，金额为260.16万元，该部分租金应当按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款的利率计算利息。从2009年10月10日至2010年3月31日，新发生租金132.8万元，由于该部分租金发生在诉讼期间，对此，原审法院认为以不计利息为宜。对于2010年3月31日以后的租金，按照每月23.3万元计算，具体数额以判决书生效前实际发生额为准。

关于王某某辩称的因为彭某某、傅某某未按照协议约定向其提交消防合格证，造成其不能办理特种行业许可证，不能办理酒店住宿的营业执照，不能开展住宿经营的问题。从2007年11月2日洛阳市公安消防支队向中弘公司出具的洛公消验字（2007）第X号“建筑工程消防验收意见书”显示内容来看，洛阳市公安消防支队已经对中弘公司对“中弘之窗”大厦的装修改造工程进行了消防合格验收，已经达到可以开业使用的标准。彭某某等人从中弘公司购买了“中弘之窗”大厦后，并未对其进行新的装修改造，而是直接将“中弘之窗”大厦承租给了王某某，已经履行了合同义务。对于王某某坚持要的“消防合格证”，依照申报程序，该证的申报人应该是公众聚集场所的具体经营者。彭某某等人购买“中弘之窗”大厦后，并未开展经营，因此其不可能申领到“消防合格证”。此外，《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。”王某某承租“中弘之窗”大厦后，对该大厦重新进行了装修和改造，其在装修改造之初，就应当向洛阳市公安消防支队进行申报，而其没有申报，导致其工程被洛阳市公安消防支队责令停建。申报后，又因为其装修改造工程部分项目没有达到验收标准，以致至今仍没有得到洛阳市公安消防支队的合格验收，造成不能领取“消防合格证”，致使中乾酒店不能正常开业，其责任完全在于王某某，王某某该辩称理由不能成立，不予支持。

至于王某某的欠款，因已经认定王某某所支付的款项均用于了偿还房租，故彭某某对王某某的债权仍为70万元和已结算利息x元。因为王某某向彭某某借款时，未约定还款时间，因此，彭某某可以随时向王某某主张权利。依照彭某某与王某某之间的约定，该70万元的利息为每月2%，计算起至时间分别为：20万元从2008年6月1日计算至2008年8月8日，60万元从2008年8月9日计算至2009年3月26日，70万元从2009年3月27日计算至本判决生效之日。

《合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同权利义务终止：其中第（七）项规定“法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”王某某与彭某某2007年11月6日“房屋转让过户协议”中约定，王某某租用该大厦的租用期10年，在租用期内，王某某有义务按合同规定按时支付给彭某某租金，无论王某某何种原因，中途终止大厦租赁，该楼十九层，彭某某有权收回。由于王某某的违约，导致本案2007年11月7日租赁协议的解除，而租赁协议的解除，促使了2007年11月6日“房屋转让过户协议”中王某某向彭某某退还第十九层房产条件的成就。因此，彭某某与王某某之间的2007年11月6日房屋转让过户协议依法应予解除。王某某应当向彭某某退还“中弘之窗”大厦第十九层房产。但由于该第十九层房产已被王某某对外做了借款抵押，因此，彭某某要求退还房产的目的已不可能实现，出于公平，只能由王某某向彭某某赔偿该层房产的对价。在王某某向外借款时，已经分别委托洛阳市奇越房地产估价有限公司对该层房产进行了价值评估，评估总价值是x元，而彭某某、傅某某对该层房产的诉求标的是160万元，该诉求数额在评估值之内，也是彭某某、傅某某的真实意思表示，对其该项请求，予以支持。王某某应向彭某某支付该十九层房屋的价款160万元。

在本案中，与彭某某、傅某某之间的租赁协议、房屋转让协议的签订行为和借款行为，虽然只是由王某某一人具体实施，但胡某某实际参与了对相关协议的具体实行和中乾酒店的经营管理，且基于租赁协议、房屋转让协议和借款所产生的盈利，也实际用于了王某某与胡某某的家庭生活。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”的规定，胡某某应该共同向彭某某、傅某某偿还所负债务。中乾酒店虽然是王某某出资成立，但该酒店自成立后，其资产已经独立于王某某，其公司并未与彭某某、傅某某产生直接的法律关系，故此，中乾酒店在本案中不应该对王某某和胡某某的债务承担赔偿责任，但中乾酒店作为王某某一人投资成立的公司，彭某某、傅某某可以在本判决生效后，依法对其财产申请执行，以达到其诉讼目的。

对于王某某的反诉，其反诉请求的关键理由就在于彭某某没有向其提交“中弘之窗”大厦的消防合格证，但该案中已经查明，彭某某向王某某所交付的“中弘之窗”大厦已经经过了洛阳市公安消防支队的合格验收，并获取了“建筑工程消防验收意见书”，其所交付大厦没有瑕疵。而此后王某某在重新装修时，没有依法重新向消防支队进行建设许可申报，造成其改造工程被责令停工，后又因其装修改造工程部分项目不合格，导致不能及时得到合格验收，这才是其中乾酒店不能顺利完全开业的主要原因，再加之在这么长的时间内，王某某也没有向彭某某等人提出降低租金的要求，故其该反诉请求因与理无据，不予支持。对于王某某反诉彭某某、傅某某应赔偿因违约给其造成的损失300万元及损失滞纳金的问题。从案件查明的事实来看，彭某某、傅某某并不存在违反双方协议约定的情况，因此，王某某的该项请求与理无据，也不予支持，其鉴定申请，也不予同意。对于王某某对中乾酒店的装修费用，因王某某在反诉请求中没有涉及，也不予考虑。对于彭某某、傅某某应否向王某某提供物业管理的相关手续的问题。依照该案的进展，双方协议已经被解除，因此，该项请求也就失去了实际意义，也不应得到支持。原审法院判决：一、依法解除彭某某、傅某某与王某某于2007年11月7日签订的“租赁协议”，王某某于判决生效后三十日内将“中弘之窗”大厦全部房产返还给彭某某、傅某某。二、王某某、胡某某于判决生效后十日内共同向彭某某偿还已结算的利息x元和借款本金70万元及利息（利率按照每月2%计算，具体计算办法：20万元计息从2008年6月1日至2008年8月8日，60万元计息从2008年8月9日至2009年3月26日，70万元计息从2009年3月27日至该判决生效之日）。三、王某某、胡某某于判决生效后十日内共同支付彭某某、傅某某租金392.96万元，并就其中260.16万元支付利息（利率按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率的标准从2009年10月10日计算至判决生效之日）。对于2010年3月31日以后的租金，按照每月23.3万元计算，具体数额以判决书生效前实际发生额为准。四、依法解除彭某某与王某某于2007年11月6日签订的“房屋转让过户协议”，王某某、胡某某于判决生效后十日内共同向彭某某支付该第十九层房屋的赔偿款160万元。五、驳回彭某某、傅某某的其他诉讼请求。六、驳回王某某的反诉请求。本诉受理费x元、保全费5000元，共计x元，由王某某、胡某某共同负担。反诉受理费x元，由王某某负担。

王某某、胡某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案遗漏当事人。2007年8月，“中弘之窗”大厦的业主授权洛阳市中弘房地产咨询有限公司（以下简称中弘咨询公司）取得大厦房产的经营处置权，彭某某、傅某某以该公司代理人的身份与王某某签订租赁协议，彭某某、傅某某不具备原告主体资格，中弘咨询公司与本案存在直接的法律联系，应参加本案诉讼。二、其要求彭某某降低租金和赔偿损失有事实依据，原审法院以彭某某、傅某某没有违约行为为由驳回其反诉请求，并判令解除其与彭某某、傅某某之间的租赁协议显失公平。三、原审法院认定其拖欠彭某某、傅某某的租金和借款数额错误，判令其支付392.96万元和后期租金，没有事实依据且程序不当，属于超诉讼请求判决。四、原审法院判令解除彭某某与其签订的房屋转让过户协议，并由其支付赔偿款160万元，没有事实和法律依据。请求依法改判支持其反诉请求。

彭某某、傅某某答辩称：一、彭某某、傅某某具有本案诉讼主体资格。彭某某不单是替其他房屋所有权人经营、管理房屋，其本身也从经营中获利，因此不仅是委托经营协议中的受托人，且是本案房屋经营、管理的利害关系人。彭某某与委托人之间的委托，即使存在瑕疵也不影响权利的行使。其经营、管理权是所有权人默认的事实，其在经营、管理期间没有第三方来主张权利。二、原审判决解除租赁协议是双方约定的解除条件已成就，同时也是其享有的合法权利。王某某自租赁协议履行之日起就迟迟拖欠不支付租金，双方于2009年7月19日签订了“补充协议”，专门就拖欠的租金如何支付重新约定时间，并再次约定了租赁协议解除条件：即王某某不能按商定的时限支付租金，不能按月（期）付款，彭某某随时收回经营权，收回十九楼的房产权。故原审判决解除租赁协议合理合法。王某某与彭某某在2007年11月7日签订租赁协议前，彭某某就已取得了2007年11月2日洛阳市公安消防支队向中弘公司出具洛公消验字（2007）第X号“建筑工程消防验收意见书”，同时其有证据证明将该意见书交给了王某某，从该意见书显示内容证明洛阳市公安消防支队对“中弘之窗”大厦装修改造工程进行了消防合格验收，至此彭某某的交付行为不存在瑕疵。三、原审判决解除附条件的房屋转让协议并判令王某某支付赔偿款是公平、公正、合法的。四、原审判决认定王某某拖欠租金数额及欠款事实清楚，判令王某某承担诉讼期间租金及租赁协议解除后的租金（房屋占有使用费）合理合法。五、王某某要求降低租金没有事实根据，于法无据。双方在2009年7月19日“补充协议”中对拖欠租金数额及支付时间又重新予以了确认，随意变更租金有悖诚实信用原则。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：彭某某是否具有诉讼主体资格双方主张对方违约并承担相应责任是否有法律和事实依据，应否支持王某某应付的租金及借款金额应为多少

本案经审理，另查明：

1、彭某某为证明其取得了租赁协议标的物产权人的授权，提交了20份授权委托书，其中甲方为胡某芬、陈世东、黄某崇、陈世南、傅某庆、陈世泽、陈世标、周欣等8人的授权委托书中，合同的乙方是中弘咨询公司，签字是彭某某本人所签。其他12份授权委托书甲方分别为郑某浦、张良、金美绿、胡某绍、廖爱微、余金彩（2份）、余彩英、余金红（2份）、周邦森、杨余力，乙方为彭某某，签字是彭某某本人所签。在傅某庆签署的授权委托书中，抬头甲方手写为“付光庆”，文尾签字为手写“傅某庆”。在廖爱微的授权委托书中，抬头和文尾均为手写的“疗爱微”。上述20份授权委托书内容均一致，显示业主“将房产全权委托彭某某统一经营管理，在授权期内，彭某某取得该大厦经营处置权和经营使用权。”合同授权期均为：2007年（8月10日装修期）12月10日起至2017年12月9日止。该20份授权委托书签约时间在2007年8月9日至2008年1月26日之间。同时提交了租赁协议标的物所有29份房产证中的21份房产证原件；胡某芬、黄某崇、陈世东的房产证没有原件，提交了加盖有房管局档案章的房产证存根；付光庆、周邦森、陈世南、周欣4人的房产证因交原审法院作担保用未提交原件。

2、中弘置业公司于2010年8月9日提交证明一份，内容为：“兹证明中弘咨询公司是我公司的一个下属公司，现已注销，其所有权利和义务均由中弘置业公司承担。2007年度，彭某某与‘中弘之窗’大厦业主所签授权委托协议书均是彭某某个人行为，与我公司无关，授权委托书协议中的相关权利和义务均由彭某某承担和享有。”

3、自2009年10月10日彭某某向法院起诉至本判决下发之日，王某某没有再向彭某某支付任何费用。

4、王某某以第十九层房产抵押担保进行的融资160万元至今未还。

5、王某某欠付彭某某、傅某某租金情况：

（1）依据双方签订的“补充协议”，2008年9月底前结算欠租金90.56万元。

（2）从2008年10月计算到起诉之日2009年10月10日共12个月零10天，应付租金为：（12+10/30）×23.3万元＝287.37万元。这期间王某某已付租金为：2008年10月13日付10万元；2008年10月30日付5万元；2008年11月7日付5万元；2009年2月27日付30万元；2009年4月7日至9日共付1.45万元；代扣10.24万元；2009年4月16日付13.55万元；2009年4月30日付25万元；2009年春节之后付1万元；2009年7月4日付10万元；2009年8月15日付2万元；2009年8月23日付10万元；2009年4月23日付4万元；共计127.24万元。在此期间王某某欠付租金为287.37万元－127.24万元＝160.13万元。

故截止到彭某某起诉之前，王某某欠付租金共计160.13万元+90.56万元＝250.69万元。

（3）从彭某某起诉之日2009年10月10日至2010年3月31日原审判决之日共计5个月零21天，应付租金为（5+21/30）×23.3万元＝132.81万元。

故王某某在2010年3月31日原审判决之日前共欠付租金为：250.69万元+132.81万元＝383.5万元。

6、对王某某所欠借款的数额问题，庭审中彭某某就王某某主张的20万元欠条没有在借款数额中核销的问题进行了说明，王某某表示认可。

本院对原审法院查明的其他事实予以确认。

本院经审理认为：

一、关于彭某某诉讼主体资格的问题。2007年11月7日，彭某某、傅某某与王某某签订租赁协议，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，对协议效力本院予以确认。彭某某作为出租方因承租方欠付租金问题向法院提起诉讼，符合合同相对性原则，依法具有诉讼主体资格。2007年8月9日至2008年1月26日之间，彭某某分别以其个人名义或以中弘咨询公司名义与18位涉案房产业主签订授权委托书，后中弘置业公司出具证明显示彭某某以中弘咨询公司名义签署的授权委托书的权利义务均由彭某某个人承担。彭某某还提供了全体业主名下房产的房产证或其他有效房产证明，与授权委托书相互印证可以证明彭某某与业主之间的授权委托关系真实存在。在彭某某、傅某某与王某某签订租赁协议三年期间，没有业主提出异议，王某某也实际向彭某某支付租金100余万元，并于2009年7月又与彭某某签订了“补充协议”，故王某某以授权委托书有瑕疵为由主张彭某某无诉讼主体资格，主张追加中弘咨询公司参加诉讼缺乏依据，不予支持。

二、关于双方主张对方违约并承担相应责任是否有法律和事实依据，应否支持的问题。本案双方争执的焦点在于合同解除的条件是否成就，王某某的抗辩理由能否成立，其要求继续履行合同、减免租金的反诉请求应否得到支持。

租赁协议签订后，彭某某、傅某某向王某某交付了房屋及相关手续，王某某占有租赁物后对之进行装修改造，并用于中乾酒店经营使用。王某某应依租赁协议约定从2008年4月起向彭某某、傅某某支付租金。王某某自开始计算租金之日就开始拖欠租金，彭某某借款给王某某后，王某某又开始拖欠借款。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”为解决租金及借款的还款问题，彭某某与王某某又签订了“补充协议”，并约定了合同解除条件。在王某某连续3个月没有按期履行到位的情况下，“补充协议”约定解除的条件成就，彭某某行使解除权符合双方约定，于法有据。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人应为该企业的开办经营者，故中乾酒店的消防安全责任人应为王某某。王某某对租赁物进行内部装修后，应重新报公安消防机构申报消防安全检查，其在近两年时间内迟迟不向消防机构申报，申报后又不能达到消防机构的验收标准，其对不能领取“消防合格证”的后果应当承担相应的责任。彭某某没有依据租赁协议向王某某提交整栋大楼的消防合格证，但不提交整栋大楼的消防合格证并没有对王某某办理消防手续产生实质性障碍，也没有证据证明中乾酒店被消防机构处罚与彭某某没有提交整栋大楼的消防合格证有关。王某某以彭某某没有提交相关消防手续导致其无法办理消防合格证的理由没有事实和法律依据，不予支持。王某某认为办理消防合格证的义务应由彭某某、傅某某承担的理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。故彭某某、傅某某请求解除合同的理由成立，依法应予支持。王某某与彭某某、傅某某签订的是为期十年的定期租赁协议，对租金的约定是双方真实意思表示。双方在2009年7月19日“补充协议”中对拖欠租金数额及支付时间又重新予以了确认，且本案中不存在变更租金的法定及约定情形，故王某某请求减免租金的主张没有事实和法律依据，依法不予支持。

“房屋过户协议”是租赁协议的附属合同，且彭某某将第十九层房产零对价过户给王某某的条件是王某某在租期十年的前提下按合同约定按时支付租金，在租赁协议因承租人王某某支付租金而解除的情况下，房产过户协议因之而无效，应因租赁协议的解除而解除，王某某应返还第十九层房产并过户给彭某某。如果因过户房产有物上之负担导致房产无法过户，王某某应将该房产折价赔偿彭某某。2009年1月，王某某委托评估机构对第十九层房产进行了评估，价值为227.6万元，由于彭某某在起诉时要求王某某如不能返还第十九层房产，则赔偿其160万元，其诉求低于该房产的评估价值，故折价赔偿应以160万元为限。原审判决第一项为“依法解除彭某某、傅某某与王某某于2007年11月7日签订的‘租赁协议’，王某某于本判决生效后三十日内将“中弘之窗”大厦全部房产返还给彭某某、傅某某。”故第一项应包括第十九层房产，在判决返还该房产并解除房屋过户协议的前提下，第四项又判决王某某赔偿彭某某160万元属双重赔付，确有不当，应予纠正。

三、关于王某某欠付租金及借款数额问题。王某某与彭某某于2009年7月19日就欠付租金和借款签订了“补充协议”，是双方对之前租金和借款数额的重新约定，是双方真实意思表示，故对于“补充协议”中结算的2008年9月底前欠付租金数额90.56万元，本院予以确认。从2008年10月至彭某某起诉之日2009年10月10日王某某欠付租金数额为160.13万元。故截止到彭某某起诉之前，王某某欠付租金共计160.13万元+90.56万元＝250.69万元，并没有超出彭某某、傅某某原审起诉时主张的同期租金266.76万元。原审法院计算方式不当，计算数额有偏差，本院予以纠正。对2009年10月10日至原审法院判决之日2010年3月31日之间的欠付租金问题，由于彭某某、傅某某在起诉时主张了租赁协议解除之前即王某某继续经营期间的租金，因期限不定，故没有主张确定的数额，原审法院依租赁协议约定租金按判决日期确定这一时间段的租金并无不妥，计算数额准确，本院予以维持。同理，原审法院对原审判决之后的租金依租赁协议约定的月租金23.3万元予以支持也符合法律规定，并无不当，本院予以维持。王某某提出的彭某某、傅某某、彭某红等三人在其酒店住宿消费产生的费用x元应从租金中扣除的主张，因其提交的证据是中乾酒店单方记录的上述三人住宿明细帐单，没有上述三人的签字，故不具有证据的证明力，依法不予支持。王某某以原审法院超出彭某某的请求金额判决属程序不当的理由不能成立，本院不予支持。对王某某所欠借款的数额问题，因庭审中双方对账后王某某予以认可，故原审法院认定的借款及利息金额本院予以确认。

综上所述，王某某、胡某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳市中级人民法院（2009）洛民三初字第X号民事判决第二项“王某某、胡某某于本判决生效后十日内共同向彭某某偿还已结算的利息x元和借款本金70万元及利息（利率按照每月2%计算，具体计算办法：20万元计息从2008年6月1日至2008年8月8日，60万元计息从2008年8月9日至2009年3月26日，70万元计息从2009年3月27日至本判决生效之日）。”第五项“驳回彭某某、傅某某的其他诉讼请求。”第六项“驳回王某某的反诉请求。”

二、变更洛阳市中级人民法院（2009）洛民三初字第X号民事判决第一项为：依法解除彭某某、傅某某与王某某于2007年11月7日签订的“租赁协议”，王某某于本判决生效后三十日内将租赁标的物“中弘之窗”大厦二到十八层房产返还给彭某某、傅某某。

三、变更洛阳市中级人民法院（2009）洛民三初字第X号民事判决第三项为：王某某、胡某某于本判决生效后十日内共同支付彭某某、傅某某租金383.5万元，并就其中250.69万元支付利息（利率按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率的标准从2009年10月10日计算至本判决生效之日）。对于2010年3月31日以后的租金，按照每月23.3万元计算，具体数额以判决书生效前实际发生额为准。

四、变更洛阳市中级人民法院（2009）洛民三初字第X号民事判决第四项为：依法解除彭某某与王某某于2007年11月6日签订的“房屋转让过户协议”，王某某、胡某某应于一个月之内将房产过户到彭某某名下，如到期不能办理过户手续，应折价赔偿彭某某160万元。

如果王某某、胡某某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费x元、保全费5000元，共计x元，由王某某、胡某某共同负担。反诉受理费x元，由王某某负担。

二审案件受理费x元，由王某某、胡某某承担。

本判决为终审判决。

审判长史昶伟

审判员司胜利

代理审判员贺小丽

二○一○年十一月二十六日

书记员刘芳