原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司。
法定代表人彭某，该公司董事长。
委托代理人严某、孙某，该公司职员。
被告（反诉原告）杨某。
被告（反诉原告）杨某。
委托代理人杨某，身份情况同前。
被告（反诉原告）钟某。
委托代理人杨某，身份情况同前。
原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司诉被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司的委托代理人严某、孙某，被告（反诉原告）杨某（即被告杨某、钟某委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司本诉诉称和反诉辩称，原告系被告所住小区物业管理者，被告未支付2009年1月1日至2009年6月30日物业管理费人民币530.94元（以下均为人民币），原告催讨未果,遂诉至法院，要求被告付清上述物业管理服务费。对被告反诉的原告撤离小区，与本案无关，且向业主委员会发过函；开发商质量维修问题，建议被告起诉开发商；小区规划改变与原告无关，原告只提供物业管理服务；小区大门应由开发商和业主委员会建造，原告无义务建造。
被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某本诉辩称和反诉诉称，被告与原告的纠纷是由于原告长期违约和服务质量极差造成的，不存在被告拒付物业管理费的问题，只存在原告长期不遵守合同约定，串通隐瞒合同。且今年以来原告没有以任何方式收过物业费，倒是被告一直在向原告提出，要求原告要切实做好本职工作，把工作做到位，按服务质量收取管理费。今年6月下旬原告负责人当面对被告说决不撤离某苑（被告所住小区）时，也没有对论质付费提出异议。某苑现仍处在前期物业管理期间，原告若要撤离，也必须提前60天向开发商提出书面的撤离意见，在协商一致后，向开发商和某苑业主办理全部的移交手续；所有这些都应当在某苑业委会成立之后，现在原告擅自撤离，显然违反了《前期物业管理合同》及《中华人民共和国合同法》等法律法规，应立即纠正错误，重回某苑继续履约，并赔偿损失。原告一直没有将《前期物业管理服务合同》重要组成部分附件一和附件二及公用面积分摊清单等协议与资料交给业主或予以公告，严某影响了被告对自己权益的知情权，以致某苑众多业主无从评判物业是否完全履行了服务合同约定的义务。原告对社会公开承诺其物业管理的水准高于行业的标准，但实际情况比一般售后公房的管理还差，小区的保安形同虚设，对非本小区车辆和闲杂人员的进出熟视无睹，根本不履行安全防范的登记手续。小区绿地杂草丛生，超出杂草存有的应有标准；非机动车辆的乱停乱放；保安定时巡视记录的规定根本就是装门面，当地居委会接连两天的证明可证实巡视记录有随意填写事实的存在；究其原因是原告本身业务素质低下和制度不严，监督不力造成。为了帮助原告落实管理制度、提高服务质量，被告几次三番要求原告张榜公布某苑物业管理处物业管理人员和保安人员的名单，原告辩称说这是商业秘密，无可奉告。鉴于某苑的实际情况，再向业主收取每月每平方米1.5元的物业管理费，与现行规定和实际提供的服务水平不符。而且开发商在原告处留有大量资金和定金，原告应当承担起门房、大门、围墙、安监设施等的建造和房屋维修的责任。根据《前期物业管理服务合同》第十三条的约定，原告完全有理由要求开发商来协商解决，以此积极的态度来取得广大业主的谅解。在未承接某苑物业管理业务之前，原告早已在相邻的某路X弄和某路X号－X号两个物业管理区域内设立了两个物业管理处，并已分别进行了三年多的物业管理。在某苑建设的过程中，原告曾作为管理方与开发商交涉过两个物业管理区域间的相关事宜；所以确切地说原告对某苑小区建设所有的实际情况非常清楚，在明知某苑小区硬件缺失根本无法进行正常管理的情况下，出于一己之私或其它目的，极不严某地与房产开发公司签订了某苑《前期物业管理服务合同》，又在《某苑业主手册》中，作出了看似能令人满意的管理、服务的承诺。被告通过四年多亲身的实际体验，认为原告在《某苑业主手册》中所作的承诺，在主观上误导、欺诈被告及广大业主的事实。原告自承接某苑物业管理服务之日起，出于一己之私擅自地改变了某苑建筑划区内按规划建设的主通道走向，违反了某苑《前期物业管理服务合同》中第一章第二条的约定，致使某苑建筑划区X路成了相邻小区和社会车辆通行的社会道路和停车场，这不但最大程度地损坏了某苑建筑划区X路，而且严某影响了被告及某苑业主日常的活动及休息。同样也是出于一己之私，原告违反《前期物业管理服务合同》补充条款的约定，擅自利用明确只为某苑物业配套的物业管理用房，经营相邻物业管理区域的业务，更离谱的是在未征得某苑业主同意也没与居委会联系的情况下，擅自强行的在产权只属于某苑业主的垃圾房里存放相邻物业管理区域内居民及企业的垃圾。此垃圾房实际的产权所有人在这之前一天都没能用过。有关某苑建筑划区X路的走向、物业管理用房及垃圾房的使用在《前期物业管理服务合同》和物业资料中都有明确的界定。急修20分钟某场处理有约定，事实是楼道的公灯坏了经常是报修几天都没人来修。小修3天内完成、计划项目7天内完成那全是唬弄业主的噱头。业主报修了几年，至今没完成修缮的都有，眼看房屋五年的质保期就到期；本楼号的总防盗门的门框和楼梯走道的窗框长期渗漏、墙面起壳的问题年年报修，亦至今未修缮。原告自以为给开发商发过信函就算尽职了，其实不然，事实是物业公司完全可以采用积极的办法，依据房屋质保金使用的约定进行修缮或处理。其次，被告在接受房屋时就发现房子存在质量问题，隔音差、墙壁裂的情况比比皆是，从第一天到现在一直在为房屋检查、维修和索赔寻找原告承担责任，原告皆未尽责。另开发商未能举证小区建设完全符合小区的规划，地铁虽已通车一年多，但小区大门、门卫室、围墙、安监设备等均未动工建设和安装，以致小区常被偷窃。被告不明白为什么开发商给了原告定金5万元，还将某苑X号X室作为资金担保用于大门和门卫室等的建造工程启动、基本费用，但此工程却至今未开工，责任在何方开发商按建房价5％的比例向原告留置了房屋质量保证金，当承建商对业主三次以上报修未作维修等情况，物业可动用保证金予以维修赔偿，而原告长期以来一直没将此情况公布，也没有行使受托义务，致被告的房屋质量问题长期得不到解决。故被告不同意原告诉请，并反诉原告依法判令原告根据合同约定，依合同法第六十条“按照约定全面履行自己的义务。”本案因错综复杂，请求法庭依法收集证据，按一般程序由合议庭上网公开审理，并作好录音录像，简便程序不利于被告对权利的主张；依法查清原告侵权的事实及其诬告、违约、侵权、物业管理服务存在瑕疵的事实，判令其依《中华人民共和国合同法》参照《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》按服务质量论质收物业管理费，判令原告在对部分业主物业管理费上作一些折让，应根据杨某区人民法院2007年1月26日（2007）杨某三（民）初字第X号民事判决和高院解释惠及某苑全体业主，判令原告承担其在管理期间由于管理失职造成的，本楼号门框、楼道窗框至今渗漏和楼道墙面起壳脱落，并按相关规定顺延其修缮部分的质保期，并赔偿绿化损失费；依法查清原告违约的事实，判令原告公布与原告有重大经济利害关系的作为《上海市商品房预售合同》不可分割部分的《前期物业管理服务合同》附件一，附件二，以及关于某苑门卫室和某路X号和X号两个门卫室等方面，开发商向业主和居委及物业作的《承诺书》，以及由开发商与“新翔公寓”业委会签的协议和开发商留置总房款5％与物业签的某苑房屋质量、未建成工程等保证金的使用办法等方面的托管协议及被隐瞒的其他合同、协议、资料公告业主，并继续全面完整地履行《上海市商品房预售合同》、《前期物业管理服务合同》及其它法定义务，并承担未履行义务的责任，物业需公布某苑全部账目并公布公用面积分摊清单；依法追究原告擅自撤离的违约责任，承担因其擅自撤离造成所有物业纠纷的责任，判令原告依最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规重回某苑继续履行《前期物业管理服务合同》，根据《前期物业管理服务合同》所有的约定立即停止违约、侵权的行为，实施某苑物业配套管理用房的唯一性使用、某苑建筑划区X路及垃圾房唯一性使用的归位管理，直至《前期物业管理服务合同》依法终止。被告保留追究原告违约、侵权的违法责任。依法追究原告未将《承诺书》向某苑业主公告的责任、物业收取定金又不履行的责任。判令原告将某苑大门、门卫室、围墙、安监设施造好，消除业主不能完全受到物业服务、财产安全受侵害的障碍，并依法处置定金。原告既未将《承诺书》公告业主，又未将其双方订的房屋质量保修金方面协议公告业主，致使被告长期生活在没有大门、没有围墙缺乏安全感的社区，而且房屋质量问题长远未得到解决，故请求杨某区人民法院根据《上海市商品房预售合同》第十七条“甲方交付的该房屋系验收合同的房屋”，依合同法第四十一条确认本商品房系一房一验商品房，判令开发商对被告住房提交一房一验合格证，对各个房间墙壁裂，阳台顶渗漏脱层、与X室及楼板隔音差等有质量问题部分按国家标准进行重作或维修并承担全部费用，按损害程度对售楼总价做对应折让，对其他损失（装璜费等）给予赔偿，并顺延房屋受损害部分的质保期：应给原告补上红外线报警系统。追究原告在前期物业管理期内，多次接到被告房屋质量问题报修，未按约定处理，而置之不理的责任。判定《上海市商品房预售合同》第19页《补充条款》为无效条款。
经审理查明，2004年2月，被告所住小区开发商与原告签订一份前期物业管理服务合同，委托原告提供物业管理服务，管理期限自2004年6月1日上午8时至该小区新的委托合同签订时止，居住用房按建筑面积每月每平方米1.50元（含0.55元运行费），如物价局批准有差额出现不足，其差额不足部分由开发商向原告补足；原告按以下约定实现管理目标，满意率达到90％，房屋外观完好率98％，设备良好、运行正常、无事故隐患，房屋及设施、设备的维修、养护100％，公共环境门前道路畅通清洁、路面平坦、沟道无积水，绿化接管后成活率95％，交通秩序井然有序，保安实行24小时立岗，每小时按规定路线巡逻一遍，急修20分钟某场处理，小修3天内完成，计划项目7天内完成，合同还约定了其他权利义务。原告自接管被告所住小区，一直为被告所住小区提供物业服务至2009年6月30日止。被告系上海市X路X弄X号X室权利人，该房建筑面积93.14平方米。被告未支付2009年1月1日至2009年6月30日物业管理费530.94元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告所住小区开发商签订的前期物业管理服务合同效力涉及全体业主，故原告按约对系争房屋所属小区进行物业管理，有权获得合同约定的相应物业管理费用，被告作为业主应当按时交纳。但原告收取物业管理费，同样应当承担相应义务；原告作为物业公司应当充分听取业主合理意见，尽力为业主做好服务，加强沟通，促使业主、物业间问题的解决。审理中，被告例举了原告管理上的瑕疵，并指明了原告服务上的不足，值得原告思考；故本院对原告要求被告支付物业管理费的数额，予以酌情支持，具体数额以本判决主文为准。
对被告反诉诉请，均不构成本案的反诉，仅能作为抗辩和降低物业管理费的理由，如被告认为原告物业管理服务上侵害了自己合法权益，被告可另寻合法途径予以解决，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司物业管理费人民币372元；
二、被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某反诉诉请，不予支持。
如果被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币50元，由原告（反诉被告）上海某物业管理有限公司负担人民币15元，被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某负担人民币35元；本案反诉受理费人民币50元，由被告（反诉原告）杨某、杨某、钟某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长强康
审判员黄某明
代理审判员李富宝
书记员杨某
