（略）人民法院
民事判决书
（2009）临民一初字第X号
原告刘某某，男，1962年出生，汉族，住（略）。
委托代理人李安，湖南远大（略）事务所（略）。
被告邵东县天华房地产开发有限公司临澧分公司，住所地（略）安福镇X路X号。
负责人张某某，经理。
委托代理人李坤，临澧县法律援助中心（略）。
原告刘某某与被告邵东县天华房地产开发有限公司临澧分公司（以下简称天华公司临澧分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年8月24日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭碧涛担任审判长,审判员陈芳、赵厚陆参加的合议庭，于2009年10月27日、2010年5月17日公开开庭进行了审理。书记员赵丽娜担任法庭记录。原告刘某某的委托代理人李安、被告天华公司临澧分公司的委托代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：2003年10月20日原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告按时付款后，但被告迟延交房80天且房屋面积缩水3.5平方米。门面返租租金除第一年的兑现外，余下二年的租金未予兑现。现要求被告：1、支付逾期交房的违约金6144元；2、支付面积缩水的房价款x元；3、支付二年的返租租金x元；4、承担本案诉讼费用。
原告刘某某为支持自己的诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、原告刘某某的《居民身份证》复印件1份，用以证明原告的身份情况；
2、《商品房买卖合同》复印件1份及《收款收据》复印件3份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告开发的商品房1套，同时合同约定了双方的权利义务，原告已按合同的约定支付了房价款；
3、《房屋所有权证》1份，用以证明房屋在没有实际交付时，产权证就已经办理的事实；
4、《临澧步行商贸城门面、住房位置认购预定须知》1份，用以证明原告在购买门面时与被告间有关于门面返租三年的约定；
5、常德市中级人民法院（2005）常民一初字第X号《民事判决书》1份、（略）人民法院（2008）临民一初字第X号《民事判决书》1份，用以证明原告为维护自己的权益，一直未放弃过向被告主张权利，本案的诉讼时效并未超过。
被告天华公司临澧分公司辩称：一、原告诉称的被告迟延交房80天无事实依据。原告没有提交证据证明被告有迟延交房的行为，且原、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2003年10月20日，约定的交房时间是2003年12月30日，原告现在提起诉讼已超过了法定的诉讼时效期间；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋面积是25.70平方米，而房屋产权部门颁发的产权证书上记载的房屋实际面积为25.91平方米，比合同约定的面积多出了0.21平方米，故原告要求被告支付面积缩水的房价款无事实依据；三、原、被告间对门面返租三年即没有签订书面的协议，也无口头的约定，故原告要求被告支付二年的返租租金无事实依据。综上，原告的各项诉讼请求均无事实和法律上的依据，且已超过了法定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告天华公司临澧分公司为支持自己的辩解主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、《营业执照（副本）》复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原、被告间的合同权利与合同义务，同时合同约定的房屋面积为25.70平方米；
3、《房屋产权证》复印件1份，用以证明原告所购房屋的产权登记面积为25.91平方米，大于合同约定的面积的事实；
本案在开庭审理中，原、被告对对方提交的证据逐一进行了质证。被告天华公司临澧分公司对原告提交的证据1没有异议，对证据2、证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的主张，对证据4的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为该份证据没有加盖被告单位的公章，不能以此证明被告作出了承诺，该份证据属购房户向法庭提交的，并非被告提交，况且该份《认购预定须知》只不过是一份要约邀请，不构成被告公司的承诺，不能以此确定双方之间的权利义务；对证据5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告刘某某并未参加常德市中级人民法院（2005）常民一初字第X号《民事判决书》所涉的诉讼，被告刘某某虽然参加了临澧县人民法院（2008）临民一初字第X号《民事判决书》所涉的诉讼，但在该案的诉讼中，刘某某所提的诉讼请求与本案不具关联；原告刘某某对被告天华公司临澧分公司提交的证据1、证据2、证据3没有异议。
本院对证据审核后认为：原告提交的证据1，被告提交的证据1，对方当事人无异议，其证明力本院予以认定，原告提交的证据2、证据3与被告提交的证据2、证据3是一致的，双方当事人对其真实性、合法性无异议，被告对关联性提出异议，但该2份证据与本案具有关联，被告的异议不能成立，对证据2、证据3的证明力，本院予以认定；原告提交的证据4系被告在进行商品房销售时所作的宣传，其证明内容与本案原、被告争议的事实具有一定的关联，被告对关联性所提的异议不能成立，对该证据的证明力本院予以认定。原告提交的证据5中临澧县人民法院（2008）临民一初字第X号《民事判决书》系法院已生效裁判文书，该证据与本案双方当事人诉争的事实具有关联，基证明力本院予以认定，证据5中常德市中级人民法院（2005）常民一初字第X号《民事判决书》系法院未生效的裁判文书，但该份判决书与本案当事人诉争的事实有关联，其证明效力本院予以认定。同时本院对原、被告在开庭审理中一致陈述的证明力予以认定。
根据上述认定的证据，本院确认下列事实为本案事实：
2003年10月20日，原告刘某某与被告天华公司临澧分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于临澧县步行商贸城A区一叁幢X号门面1套，合同中约定了原告所购门面的位置、价款及付款方式，交房日期，违约责任等内容。其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：
1、建筑面积：该商品房合同约定建筑面积共25.70平方米。
2、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5280元，总金额壹拾叁万伍千陆百玖拾陆元整，一次性交款优惠5%，实付壹拾贰万捌千元整。
3、交房日期：出卖人应当在2003年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。
4、违约责任：
(1)面积差异的处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以临澧县房地产管理局测绘部门实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在5%以内（含5%）的，据实结算房价款；套内面积误差比绝对值超出5%买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定的套内面积，面积误差比在5%以内（含5%）部分的房价由买受人补足；超出5%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记的套内面积，面积误差比绝对值在5%以风传（含5%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值在5%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（2）买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金。买受人愿意愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
（3）出卖人逾期交房的违约责任：(1)逾期不超过六十日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过六十日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金。
（4）产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告刘某某于2003年10月20日、11月1日、11月2日分三次分别支付被告天华公司临澧分公司购房款x元、x元、x元，共计x元，被告天华公司临澧分公司未在合同约定的交房日即2003年12月30日向原告交付房屋，而是逾期30天向原告刘某某交付房屋。2003年12月8日被告天华公司临澧分公司按合同的约定为原告所购房屋在临澧县房地产管理局办理了《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》上登记的房屋建筑面积为25.91平方米。
2005年1月21日，案外人孙如圣等178名临澧县步行商贸城业主作为原告，以被告天华公司临澧分公司违反合同为由向常德市中级人民法院提起诉讼，要求被告天华公司临澧分公司承担履行广告允诺、延期交房及延期交付产权证的违约责任，双倍返还房屋面积缩水的款项，赔偿变更规划设计的损失等，常德市中级人民法院于2006年9月9日作出了（2005）常民一初字第X号《民事判决书》，支持了江时平等72名原告关于支付延期交房违约金、蒋利平等21名原告关于返还住宅面积缩水房价款的诉讼请求。后因被告天华公司临澧分公司及孙如圣等34位原告不服该判决，分别向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院以“原审判决事实不清，且违反本院级别管辖的有关规定”为由于2007年4月24日作出（2006）湘高法民一终字第X号《民事裁定书》。裁定：“一、撤销湖南省常德市中级人民法院（2005）常民一初字第X号《民事判决书》；二、指定（略）人民法院作一审审理。”本院受理该案后经审理于2007年11月8日以该案不属于必要的共同诉讼为由作出(2007)临民一初字第X号《民事裁定书》裁定驳回162名原告的起诉，并于2007年11月12日将《民事裁定书》送达,此后因162名原告不服该裁定,向常德市中级人民法院提出上诉,常德市中级人民法院于2007年11月29日作出()号《民事裁定书》,裁定“驳回上诉,维持原裁定。”2008年3月6日，包括原告刘某某在内的64名临澧县步行商贸城的业主（诉讼中有12人先后撤回了起诉）又作为原告向本院提起诉讼，要求判令被告天华公司临澧分公司继续履行修建标志性大楼及人流主入街道的合同义务。本院经审理于2009年6月4日作出（2008）临民一初字第X号《民事判决书》，判决驳回了包括原告刘某某在内的52名原告的诉讼请求。
被告天华公司临澧分公司在进行商品房开发时,对外广为散发了一份《临澧步行商贸城门面、住房位置认购预定须知》（以下简称《认购预定须知》），《认购预定须知》第三项“我司实行返租及协助客户寻找著名品牌代理业务工作的优惠政策凡购买我公司商铺的客户，如自己没有项目经营，我们可免去其后顾之忧，实行如下优惠政策：2、我公司实行返租协议：即从客户购房甲方交付使用之日起，由我公司包租，即第一年我司按总购房价的7%向客户支付年租金，第二年递增，按总购房价的8%向客户支付年租金。实行综上措施，切实全心为购房户着想，真正使客户感到满意！”原告刘某某作为购房户亦持有该份《认购预定须知》，但原、被告未就门面租赁签订书面的协议。
本院认为：本案当事人争议的焦点有两点：一、被告是否存在违约行为；二、原告的诉讼请求是否已过法定的诉讼时效期间，有无诉讼时效中止、中断、延长的情形。
关于争议一：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”原告刘某某主张被告天华公司临澧分公司逾期交房80天，但未就该主张向本院提交相应证据予以证实，诉讼中，被告天华公司临澧分公司认可向原告刘某某逾期交房30天，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”故依据被告在诉讼中的自认，可以确定被告天华公司临澧分公司向原告刘某某逾期交房30天，被告关于没有迟延交房行为的辩解主张与客观事实不符，本院不予采信。
《房屋产权证书》是作为专业部门的房地产管理局就房屋面积在进行了专业测量后颁发的证书，原、被告在签订商品房买卖合同时已就面积差异的处理作出了约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以临澧县房地产管理局测绘部门实测面积为准；”故房屋面积与合同约定面积有差异时，应以房地产管理部门颁发的产权证上登记的面积为准。房屋交付后，登记面积与合同面积有差异，应以房地产管理局测绘部门实测面积为准。现原告刘某某主张被告交付的房屋存在面积缩水的情形，但未就该主张向本院提交有效证据予以佐证，且从双方当事人持有的《房屋产权证》上登记的面积看，原告刘某某所购房屋的实际面积大于《商品房买卖合同》上约定的面积。故原告刘某某关于被告天华公司临澧分公司交付的房屋存在面积缩水的情形无事实依据，本院不予采信，要求被告返还面积缩水房价款的诉讼请求，本院亦不予支持。
原告刘某某主张与被告天华公司临澧支公司之间存在门面返租三年的约定，但未向本院提交双方曾就门面租赁签订过书面协议或曾达成了口头协议的相应证据，仅仅依据被告天华公司临澧分公司在出售商品房时向购房户广为散发的《认购预定须知》。该《认购预定须知》第三条对门面返租的内容的表述虽然具体确定，但原告刘某某没有提供证据证明被告对门面返租的广告宣传对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在《认购预定须知》第三条对门面返租的内容不应当被视为合同内容。故原告刘某某关于在购买门面时与被告间有关于门面返租三年约定的主张，无事实依据，本院不予采信。原告刘某某要求被告支付二年门面租金的诉讼请求，本院亦不予支持。
关于争议二：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告刘某某与被告天华公司临澧分公司签订的《商品房买卖合同》中对房屋交付时间约定明确，原告请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间应自双方约定交房的履行期限届满之日起计算，故原告刘某某应自2003年12月30日起开始计算逾期交房违约金的诉讼时效期间。该法第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告刘某某自取得房屋后一直未以任何形式主张过要求被告承担逾期交房违约责任的权利，至今已逾6年，且原告未向本院提交证据证实本案存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告的该项诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，丧失了受法律保护的权利。被告天华公司临澧分公司关于“原告现在提起诉讼已超过了法定的诉讼时效期间”的辩解主张，本院予以采信。
综上，原告刘某某与被告天华公司临澧分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。被告天华公司临澧分公司未按合同约定的交房期限向原告刘某某交付房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”应由被告天华公司临澧分公司承担逾期交房的违约责任。但原告刘某某在法定的诉讼时效期间内未主张过要求被告天华公司临澧分公司支付逾期交房违约金权利，原告刘某某的该项诉讼请求已过法定的诉讼时效期间，其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告刘某某要求被告返还面积缩水房价款及支付门面租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告刘某某的诉讼请求。
本案案件受理费1080元，由原告刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长谭碧涛
审判员陈芳
审判员赵厚陆
二0一0年五月十七日
书记员赵丽娜
