原告上海某物业管理有限公司。
法定代表人徐某，该公司董事长。
委托代理人陈某，该公司员工。
委托代理人胡某，上海市某（略）事务所（略）。
被告上海市某建设有限公司。
法定代表人郑某某，该公司董事长。
委托代理人童某，该公司员工。
委托代理人周某，上海市某（略）事务所（略）。
原告上海某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告上海市某建设有限公司（以下简称某建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2007年11月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判。因被告在答辩期间提出延长举证期限，为此，本院于2008年1月9日公开开庭进行了审理。原告某物业公司之委托代理人陈某、胡某和被告某建设公司委托代理人周某到庭参加诉讼。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2008年3月5日、5月12日公开开庭进行了审理。原告某物业公司之委托代理人陈某、胡某和被告某建设公司委托代理人童某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，2006年5月16日，原告与案外人杨浦区X街道某业主大会签订了一份《物业服务合同》，由原告负责长白街X街坊（六）控江路某弄小区高层、多层的物业管理工作。《物业服务合同》规定了物业管理收费标准并报杨浦区物价局备案，合同期为二年，自2006年4月1日起至2008年3月31日止。原告接受管理上述小区后发现，被告在上述小区内拥有的部分房屋产权（包括商业用房和住宅用房），原告因此于2007年4月18日、5月24日两次发函给被告，告知其物业管理收费标准并要求其支付物业管理费。被告于同年5月28日复函原告，称其所拥有的部分产权房屋不属于控江路某弄小区范围，故不同意支付物业管理费。鉴于此，原告走访了区房地局有关部门，但经协商无果。现要求判令被告支付物业管理费人民币68,520.46元，判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金38,002.76元。
被告某建设公司辩称，控江路某弄小区原由上海杨浦区某建设物业有限公司（以下简称某物业公司）管理，原告所称被告的产权房屋是被告委托某物业公司管理的，后该物业公司退出控江路某弄小区的管理，由原告进行管理。事后对在物业管理中遗留的问题经区房地局等有关部门协调，要求原告与被告签订代理经租房的委托管理手续，但原告未与被告联系签订委托管理事宜。现原告要求被告支付的管理费不符合有关规定，没有依据。至于原告要求被告承担逾期付款违约金，因双方未签订委托管理协议，对如何收费未作约定，故原告的要求是毫无道理的。
经审理查明，本市杨浦区X路某弄小区原由某物业公司进行管理。1996年被告与某物业公司签订了一份《房产委托代管书》，约定由被告将本市杨浦区X路某弄X－X号，总建筑面积7980.21平方米，共计X幢X层楼房131套（其中X号非居住房外），总计15,914.71平方米的房源，全权委托某物业公司代经管理。另控江路某弄X号甲临房作为某物业公司办公用房。
2006年5月16日，上海市杨浦区长白某业主大会与原告签订了一份《物业服务合同》，约定从2006年4月1日起至2008年3月31日止由原告对控江路某弄小区提供物业服务，并按以下约定向业主收取物业服务费：高层5－10元/月/套，多层4.5－7.5元/月/套，商业用房0.6元/月/平方米；公房租金，50％作为物业服务费，50％作为维修资金。上述物业服务费收费分项标准：住宅物业：（1）、综合管理服务费：高层5－10元/月/套，多层4.5－7.5元/月/套。（2）、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：维修费用按实结算，费用从维修基金中支付。高层电梯、水泵运行费：售后房向业主收取0.15元/平方米/月、0.40元/平方米/月，从维修资金支付；商品房向业主收取0.55元/平方米/月，该费用按幢立帐，按实结算，年终多退少补。（3）、公共区域的清洁卫生服务费：高层6元/月/套；多层4元/月/套。（4）、公共区域绿化养护费用：1.40元/平方米/年，从维修资金支付。（5）、公共区域秩序维护服务费：高层6元/月/套；多层4元/月/套。非住宅物业：（1）、综合管理服务费：0.50元/月/平方米。（2）、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.10元/月/平方米。此外，双方对管理事项、权利义务、服务要求标准、违约责任等进行了约定。事后，原告就物业收费标准向区物价局备案，经物价局同意：公房租金：按某府有关标准执行；售后公房、存量房综合管理服务费：高层按5－10元/月/套，多层4.5－7.5元/月/套，非住宅0.50元/平方米/月；公共区域的清洁卫生服务费：高层6元/月/套；多层4元/月/套；公共区域秩序维护服务费：高层6元/月/套；多层4元/月/套；高层电梯、水泵运行费（按实结算）：售后房向业主收取0.15元/平方米/月，从维修资金支付0.40元/平方米/月；存量房向业主收取0.55元/平方米/月；公共区域绿化养护费用：1.40元/平方米/年；建筑垃圾清运费：250－400元/户；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用、水箱清洗费用、电控门（包括对讲系统）养护费按实结算；非住宅物业公共部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.10元/平方米/月。
2006年9月15日，在杨浦区房地局及其它有关部门召集原告和某物业公司就控江路某弄小区物业管理历史遗留问题进行了协调，并形成会议纪要，明确：1、关于资料移交问题，由居委会、长白房地办作为见证方，9月底前某物业公司把控江路某弄小区相关物业管理资料移交给控江路某弄小区业委会；2、关于维修基金的结算划帐问题，对于2005年以来控江路某弄小区业委会认可使用的维修基金10月底前与某物业公司划帐结算；3、关于开发单位产权房的管理问题，原告应在10月底前与被告联系、协商办理代理经租房的委托管理手续；4、关于停车费问题，有合同约定的按约定。无约定由双方协商于10底之前进行解决；5、关于高层电梯水泵运行费问题，根据相关文件规定和物业管理服务合同的约定进行操作；6、关于临房归属等问题按下列原则办理：（1）、关于开发商建造的临房归属问题，按规定临房时限到期应予拆除，但由于该小区属于建成区，公共设施配套不全，请居委会与相关部门协商，作为公建配套用房使用，但需纳入统一的物业管理中。（2）、关于未出售公房维修资金分摊问题，应根据《上海市住宅物业管理规定》第三十四条规定执行。（3）现在使用的物业管理用房问题，在未协商好之前，不得挪作它用。
2007年4月18日，原告向被告发函，提出原告根据与上海市杨浦区长白某业主大会签订的《物业服务合同》，已在控江路某弄小区进行管理和服务，并告知了对被告在该小区内的部分产权房的收费标准。同时要求被告在收函后的十日内派员与原告协商并支付相关物业管理费用。同年5月24日原告又发函给被告，指出自原告发函后被告没有给予回音，故再次发函，希望被告速派员与原告联系协商解决。2007年5月28日，被告回复原告，称原告函中提及的物业不属于控江路某弄小区范围内，故请原告不必再就同一问题来函。2007年11月，原告遂起诉来院。
审理中，原、被告确认被告在控江路某弄小区内的被告在4－X号已租公房已租多层公房为22套，计建筑面积1504.9平方米；1－X号空关41套；高层X号空关房4套（105－X室），计建筑面积313.23平方米；非居住用房X号计建筑面积469.13平方米；X号计1382平方米；临房出租计502.87平方米；被告对原告的楼道灯公用电费、电控门养护费分别按每户2元/月计取，各计752元有异议，认为按照有关规定租金收入的30％为日常小修、公共路灯、绿化养护、水箱清洗等费用，原告不能再重复收取；对原告按租金50％收取已租公房管理费、小修养护费，共计25,719.50元有异议，认为多层房屋是被告出租并收取租金，原告只是进行管理，按上海市住宅物业管理规定，应按市场调节价，实行管理方式定价。现被告愿按0.20元/平方米标准支付；对原告按每户8元/月计取公房保洁、保安费，共计3008元有异议，认为该费用在原告的物业业务正常范围规定内，应向现承租户直接收取；对1－X号楼原告按每户6元/月计取住宅房管理费，按每户8元/月计取保洁、保安费，共计x元有异议，认为1－X号楼的41户保洁是原告安排人员做的，应扣除相应费用，现愿按每户10元/月支付原告住宅房管理费及保洁保安费；对原告0.60元/平方米计取非居住用房及临房的管理费，共计25,423.20元有异议，认为物价局对非居住用房收费定0.50元/平方米，业委会同物业自定，加0.10元是不合理的，上海市住宅物业管理规定按市场调节，故全包是0.50元/平方米，半包是0.30元/平方米，象征性收费为0.10－0.20元/平方米，现被告愿按0.10元/平方米标准支付非居住用房及临房的管理费；对原告的小区公有项目维修养护费分摊费用721.91元有异议，认为原告的计算方式错误，应该对小区路灯、公有设施设备维修、绿化养护分别计算，现同意支付原告145.82元。被告对原告收取高层的水箱蓄水池清洗费分摊18.50元，高层电控门养护费139.70元及分摊的维修费69.65元及管理费10元/月/套无异议。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现原告为控江路某弄小区的物业管理单位，已按与上海市杨浦区长白某业主大会签订的《物业服务合同》履行了物业管理和服务的义务。尽管在杨浦区房地局及其它有关部门召集原告和某物业公司就控江路某弄小区物业管理历史遗留问题进行了协调，并形成会议纪要，明确开发单位产权房的管理问题，原告应在2007年10月底前与被告联系、协商办理代理经租房的委托管理手续，但原、被告双方未能就属被告房屋在原告管理小区内的管理收费等问题协商一致，导致产生纠纷。故在原告已对包括属于被告的部分房屋在内实际进行了管理的情况下，被告原则上应当按照原告与上海市杨浦区长白某业主大会签订的《物业服务合同》收费标准支付原告管理费。但考虑原、被告之间的纠纷系控江路某弄小区物业管理历史遗留问题，被告的多层房屋包括了售后产权房，而《物业服务合同》约定及物价局核准收费中明确，住宅物业的综合管理服务费多层为4.5－7.5元/月/套，现原告主张被告的1－X号多层房屋的综合管理服务费亦是按售后产权房标准收取，故本院认为被告的4－X号多层房屋管理费按售后产权房标准以7.5元/月/套缴付较妥；其余的管理费原告应当按照物价局核准的收费标准收取。被告提出部分保洁是被告自行安排人员进行，不应支付该部分的保洁费，因原告已对控江路某弄小区进行物业管理，保洁是原告的管理范围，被告再自行对部分楼宇保洁属扩大损失，应由被告自行承担；被告提出保安费用应向业主收取及对非居住用房进行了维修，不应按原告的标准支付维修费的抗辩，亦无法律依据，本院不予采纳。至于原告还要求被告承担逾期支付物业管理费的违约金，因原、被告双方未就支付费用的标准及付款期限等物业管理历史遗留问题达成协议，故也不存在被告逾期支付物业管理费的违约责任，本院对原告的此项诉请，不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条第一款第(五)项之规定，判决如下：
一、被告上海市某建设有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司物业管理费人民币45,620.96元；
二、原告上海某物业管理有限公司其余之诉，不予支持。
本案受理费人民币2430元，由原告上海某物业管理有限公司负担人民币1041元，被告上海市某建设有限公司负担人民币1389元。
负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和某事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员金迪
代理审判员何文钰
书记员陈某娟
