申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：于某某，女，1965年2月生，汉族。

申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：汪马又名汪X，男，1957年8月生，汉族，系于某某丈夫。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人）：郏县日杂果品公司。

法定代表人张某某，该公司经理。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人、原再审申请人）：王某某，女，1952年7月生，汉族。

委托代理人卢某某，男，1947年8月生，汉族，系王某某丈夫。

申请再审人于某某、汪马与被申请人郏县日杂果品公司、王某某房产纠纷一案，不服平顶山市中级人民法院（2005）平民再终字第X号民事判决及本院（2006）豫法立民字第X号驳回申诉通知书、（2008）豫法立民字第X号民事裁定，向本院申请再审。本院于2009年2月21日作出（2008）豫法民监字第X号民事裁定，撤销本院作出的（2006）豫法立民字第X号驳回申诉通知书及（2008）豫法立民字第X号民事裁定书，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人于某某、汪马，被申请人王某某的委托代理人卢某某到庭参加诉讼，被申请人郏县日杂果品公司（以下简称日杂公司）经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。

2003年9月2日，一审原告于某某、汪马起诉至郏县人民法院称，于某某系日杂公司职工，1992年4月日杂公司分给其两间楼房居住，到1995年元月1日，日杂公司又将该房产租给其使用，于某某、汪马支付了一年的租赁费，后由于某房漏水，多次找日杂公司维修，日杂公司既不维修也不再收取租赁费。2003年，王某某起诉于某某、汪马侵犯其房产所有权，于某某、汪马才知道日杂公司将其所居住的两间房卖给王某某。日杂公司的卖房行为侵犯了于某某、汪马的优先购买权，要求宣告日杂公司与王某某的房产买卖无效，维护于某某、汪马的优先购买权。一审被告日杂公司缺席无答辩。一审第三人王某某答辩称，2001年日杂公司将位于某路市X路西从南向北的第十三、十四两间面房，以顶账方式抵原欠其的股金款x元，并办理了合法的房产手续。日杂公司的所有房产已全部卖掉，全公司的职工从所住的公房内已全部搬出，唯独于某某、汪马至今不搬出，于某某、汪马提出的优先购买权是无理取闹，其既没有与日杂公司签订任何租房协议，更没向单位交过一分钱的房租，王某某的房产证是有效证件。请求法院驳回于某某、汪马的诉讼请求，并赔偿王某某经济损失，每间每月50元。

郏县人民法院一审查明，于某某、汪马系夫妻关系，于某某系日杂公司职工。1995年元月1日至1996年元月1日于某某、汪马租赁郏县房产处位于某路市场西南角的楼房二层自南向北第十三、十四间房屋，月租24元，并交住房保证金200元，居住至今。2000年12月21日郏县房产处与日杂公司在县政府的协调下，郏县房产处将该排房包括争议的房产卖给日杂公司，2000年12月28日，日杂公司与王某某签订了房产买卖协议，2001年元月11日，王某某以顶账方式购买了由日杂公司出售的该争议房产，并办理了房产证。

郏县人民法院一审认为，2001年元月11日王某某购买了两间争议房屋，并办理房产证，取得该房所有权。于某某、汪马虽与房产处签订一年房屋租赁合同，到期后既不续签又不交租赁费，与房产处的租赁合同已解除。2000年12月21日房产处将该房产卖给日杂公司后，于某某、汪马既没与日杂公司继续签订合同，也没向公司交纳任何费用，故于某某、汪马不属于某租人，不符合《中华人民共和国合同法》第230条规定的承租人享有的以同等条件优先购买权。王某某要求于某某、汪马赔偿损失与本案不属同一法律关系，其要求本案不予处理。郏县人民法院于2004年3月11日作出（2003）郏民初字第X号民事判决：驳回二原告对所租房产处房屋第13、X号房有优先购买权的诉讼请求。日杂公司与王某某的买卖关系有效。案件受理费50元，由二原告承担。

于某某、汪马均不服一审判决，向平顶山市中级人民法院提起上诉称,1、郏县法院认定王某某购买了现争议的两间房屋，并办理了房屋所有权证，应受法律保护是错误的，其房产证中的X号房屋上下两间，已经郏县人民法院判决生效过户登记给了杨二霞，王某某所出具的X-X-X号房产证已无有法律效力，当然也不可能受到法律保护。2、于某某、汪马与房产处签订租赁房屋合同，除交一年租赁费外，还交纳了200元保证金，合同到期后，是房产处放弃收房租费，房屋也不再维修，后其三次出资2000元维修房屋，一直居住该房至今。3、日杂公司未告知过于某某、汪马出卖房屋的情况。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，“租赁期间，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”从法律的上述规定说明，郏县人民法院认为，于某某、汪马与房产处的租赁合同已解除，于某无据。4、日杂公司出卖于某某、汪马居住的二间房子，其有优先购买权。要求二审法院维护其合法权益。王某某答辩称，l、现争执的两间房子所办的房产所有权证无效，不应受法律保护无依据。2、于某某、汪马对争议之房无有优先购买权，因95年的合同租赁期一年，早已过期，上诉人不存在对争议之房有优先购买权问题。原审判决正确，要求维持原判。请求二审法院驳回上诉人的请求。

平顶山市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

平顶山市中级人民法院二审认为，于某某、汪马于1995年元月1日租赁郏县房产处位于某路市场西南角的楼房二层自南向北第X号、X号两间房屋居住，双方签有期限为一年的租赁合同，并交了200元的保证金，该合同是双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规的禁止性规定为有效合同。于某某、汪马虽然只交了一年的租赁费，租赁期限届满后，其二人一直居住至今，但出租方对此未提出异议。2000年12月21日该房产由房产处卖给日杂公司，该公司对此仍未提出异议。出租方郏县房产处的权利在该房产买卖时已转让给日杂公司。根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故应视为于某某、汪马与日杂公司形成一种不定期租赁关系。2000年12月28日，日杂公司与王某某签订房产买卖协议，并于2001年元月11日，将本案争议的两间房屋（包括一楼）以顶帐的方式卖给了王某某，并办理了房产所有权证。日杂公司作为该房产的所有权人，虽享有对该房产的处分权，但根据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”之规定，本案出租方日杂公司在出卖该房产时，未按法律规定提前通知承租人于某某、汪马，侵犯了于某某、汪马在同等条件下的优先购买权。日杂公司与王某某所签订的买卖协议为无效协议。故于某某、汪马上诉称买卖协议无效的上诉理由符合法律规定，应予以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。平顶山市中级人民法院于2004年7月21日作出（2004）平民终二字第365民事判决：一、撤销郏县人民法院（2003)郏民初字第X号民事判决；二、郏县日杂果品公司与王某某之间于2000年12月28日双方所签订的房屋买卖协议无效；三、上诉人于某某、汪马对所租赁的郏县日杂果品公司位于某县X路市场西南角的楼房二楼自南向北第13、X号两间房屋在同等条件下有优先购买权。一、二审诉讼费各50元，均由郏县日杂果品公司承担。二审诉讼费不再退还，在一审执行时一并交付。

王某某不服二审判决，向平顶山市中级人民法院申请再审。该院于2005年6月13日作出（2005）平民立监字第X号民事裁定，对该案提起再审。

平顶山市中级人民法院再审查明的事实与原一、二审查明事实相一致。

平顶山市中级人民法院再审认为，1995年元月1日至1996年元月1日期间，于某某、汪马与郏县房产处就争议房屋签订租赁合同，此合同符合法律规定，为有效合同。1996年元月1日，租赁合同到期后，双方既无续签书面租赁合同也无实际履行租赁合同，于某某、汪马称房产处答应将房租抵修房费无证据予以证实，故其称双方仍是租赁关系，无法认定。2000年12月21日，房产处将包括争议房在内的房屋卖于某杂公司后，于某某、汪马与日杂公司之间也无任何书面租赁协议，也未实际支付租金。于某某、汪马虽一直居住在该争议房但并非承租人，故对此房没有优先购买权。王某某与日杂公司签订的房屋买卖协议，不违背法律、法规的有关规定，合法有效。王某某的申诉理由符合法律规定，予以支持。综上所述，二审认定事实清楚，适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。平顶山市中级人民法院于2005年11月8日作出（2005）平民再终字第X号民事判决：一、撤销平顶山市中级人民法院（2004)平民终二字第X号民事判决；二、维持郏县人民法院（2003)郏民初字第X号民事判决。一、二审诉讼费各50元，均由于某某、汪马承担。

于某某、汪马申请再审称，1、其与郏县房产处于1995年元月签订了租房合同，交纳了1995年元月至12月的全年房租，并交1996年租房保证金200元，在使用中因房屋年久失修，多次找县房产处和日杂公司修房，他们同意以修房费用冲抵租金。于某某、汪马四次修房投入修房费3000多元，对此县房产处和日杂公司没有再要房租，也未提出任何异议，因此已经形成了不定期的租赁关系，应当享有优先购买权。2、在平顶山市中级人民法院（2004)平民终二字第X号判决生效后，于某某、汪马已向日杂公司交纳了购房款取得了房屋所有权，因此日杂公司与王某某签订的房屋买卖合同应确认无效。被申请人郏县日杂果品公司缺席未答辩。被申请人王某某答辩称，于某某、汪马是公房的侵权人而不是承租人，所租赁县房产处房子的时间是从1995年元月1日起到1996年元月1日止。期满后，于某某、汪马未与房产处续签任何形式的合同，继续占着房子拒不腾出，并在房产处多次派人向他们要租赁费时，还拒不缴纳，直到2000年12月间也未主张优先购买权，是对优先购买权的放弃，依法不具有优先购买权。“修房顶抵租金”的口头约定根本不存在，且没有相关的证据证明因修房所花费的费用，于某某、汪马的优先购买权的主张没有事实依据，王某某与日杂公司经过平等协商，自愿签订的房屋买卖协议系有效民事行为。请求维持平顶山市中级人民法院作出的（2005）平民再终字第X号民事判决。

本院再审查明，1995年元月，汪马与郏县房处签订的房地产租赁合同第四条第四项约定：拖欠房租三个月以上者，即终止合同，收回房屋使用权。2009年9月24日郏县供销合作社联合社（2009）X号文件，关于某英杰（汪马）信访反映问题办结情况的报告和信访事项处理意见书，郏县供销社（郏县果品日杂公司）与汪英杰因该争议房屋的购房款和上访产生的相关费用达成协议，郏县供销社（郏县果品日杂公司）支付汪英杰共计33万元，汪英杰表示满意，保证永不上访，并签署该协议，该协议已履行完毕。其他事实与一、二审和原再审查明的事实相一致。

本院认为：一、关于某某某、汪马是否为该争议房屋的承租人。1995年元月1日至1996年元月1日期间，于某某、汪马与郏县房产处就争议房屋签订了租赁合同，此合同符合法律规定，为有效合同。该合同第四条第四项约定：拖欠房租三个月以上者，即终止合同，收回房屋使用权。合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，于某某、汪马仍在该房屋居住至今，未交纳房租，根据合同约定，该合同已自行终止，双方已不存在租赁关系，故于某某、汪马此时已丧失该争议房屋承租人的身份。2000年12月21日，郏县房产处将包括争议房在内的房屋卖于某杂公司后，于某某、汪马与日杂公司之间未签订任何书面租赁协议，也未实际支付租金，于某某、汪马虽一直居住在该争议房，但并非承租人。

二、关于某某某、汪马主张以修房款抵房租能否与郏县房产处形成不定期租赁关系。于某某、汪马称房产处和日杂公司答应将修房款抵房租，并提供日杂公司出具的同意于某某以修房款顶房租的决定，因该决定落款日期为1995年12月6日，仍在于某某、汪马与郏县房产处签订租赁合同的有效期内，此时日杂公司并非该房屋的所有权人，日杂公司无权对该房屋及房屋上的权利作出处分；于某某、汪马称房产处同意以修房款抵房租，因其不能提供相关证据加以证明，本院不予认定。综上，于某某、汪马主张以修房款抵房租，而形成了与房产处的不定期租赁关系，本院不予认定。于某某、汪马提供的关于某修该争议房屋的事实及费用，因与本案无直接联系，本院不予审查。

三、关于某某某、汪马向日杂公司交纳了购房款是否取得该争议房屋的所有权。2005年1月25日，于某某、汪马依据平顶山市中级人民法院（2004）平民终二字第X号民事判与日杂公司签订了该争议房屋的买卖协议，分别向日杂公司、郏县房产管理局交纳购房款x元和房产交易费用5000元，据此主张取得该争议房屋的所有权。因平顶山市中级人民法院（2005）平民再终字第X号民事判决撤销了该院作出的（2004）平民终二字第X号民事判决，上述民事行为失去了法律依据，且郏县供销社（郏县日杂果品公司）已对于某某、汪马因该争议房屋的购房款和上访产生的相关费用作出补偿，故于某某、汪马对该争议房屋享有所有权的主张不能成立。

综上所述，在于某某、汪马已不是该争议房屋合法承租人的情况下，以长期不交房租的实际行为否认了事实租赁关系的存在，根据权利义务相一致原则，于某某、汪马未实际履行承租人的义务，也就不能享有承租人的权利，其主张行使承租人才享有的优先购买权，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

维持平顶山市中级人民法院（2005）平民再终字第X号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长郭筱林

代理审判员张育音

代理审判员闫自强

二0一0年五月十九日

书记员付一帆