上诉人（原审被告）：周某某。

委托代理人：杨传朝，河南洛浦（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）：赵某。

委托代理人：韩某。

委托代理人：李某某。

上诉人周某某因与被上诉人赵某兰互易纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2009）洛龙法民初字-6第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周某某的委托代理人杨传朝、被上诉人赵某兰的委托代理人韩某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，原告赵某兰与案外人吴建东于1999年7月6目经人民法院判决离婚，双方所居房屋洛龙区X镇X路洛钢X号小区X号楼X单元X室归赵某兰所有。当时该房屋未取得房产证书和土地使用证。原告赵某兰与被告周某某于200年3月2日签订了换房协议，协议约定，赵某兰将其房屋69平方米与周某某所居住的洛阳钢厂生活区X号楼l-3-X室面积2l平方米房屋调换。因为房屋面积悬殊较大，被告向原告支付x元。2005年，赵某兰补交了剩余的房屋差价，洛阳钢铁集团有限责任公司于2005年8月底为赵某兰颁发了房屋产权证书和土地使用证书，房屋所有权人为吴建东。而周某某的房屋至今仍未取得房屋产权证书和土地使用证明。2008年12月，原告赵某兰以双方所签协议时均未取得房屋产权证，双方对交换的房屋没有所有权，也就没有处分权为由诉至本院，要求判决换房协议无效。审理过程中，原告赵某兰向法庭提交洛阳市郊区(1999)关民初字第X号民事判决书一份，2000年3月换房协议一份和2005年8月户名为吴建东的房产证一份，认为该协议违反法律强制性规定。在双方未取得房产证和房产处分权的情况下进行房产交换，依照我国城市房地产管理法和合同法、物权法的相关规定，应为无效合同。尤其被告周某某至今无办理房产登记手续，无办理过户手续。虽然被告周某某提交公证书，但公证员在公证时未严格审核双方是否具有房屋处分权的情况进行的。依照公证法的规定该公证行为违法，应为无效。被告周某某认为，本案不涉及房地产管理法和物权法的调整范围，合同无效可以撤销或变更，但不可以到法院判决合同无效。经原审法院调查核实，洛钢生活区lX号楼X单元X楼X号房产权属于洛钢资产管理中心，此房屋属租赁性质，原告赵某兰住该房每月都交纳租赁费24.82元。

原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。未依法取得房屋产权的，不得对该房屋进行处分，本案原被告所签订的换房协议是在我国民法通则和城市房地产管理法及合同法颁布实施后签订的，双方互换房屋应遵守当时的法律和行政法规。但双方签订的换房协议，是在双方未依法进行登记和未取得房屋所有产权的情况下进行的。经法院对双方所住房屋进行核实，在被告名下的房屋产权属洛钢资产管理中心，该房屋属租赁性质，为此被告更不能对所谓自己的房屋进行处分。被告虽然向法院提交关于换房协议的公证书，依照我国法律的有关规定，该公证行为，不是合同生效的必要条件。原告要求判令双方所签换房协议无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告认为该协议有效的意见无法律依据不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条规定，判决：原告赵某兰与被告周某某2000年3月2日所签订的换房协议为无效协议。本案受理费100元由被告周某某承担。

周某某上诉称，1.原审认为“因房屋面积悬殊较大，被告向原告支付x元”与事实不符。2.合同无效的问题不属于法院判决的范畴，合同无效是自始无效、当然无效，不用仲裁或法院判决。本案所涉及的合同是有效合同，但没有意义，被上诉人起诉不当。请求二审法院查明事实改判或发回重审。

赵某兰答辩称，依据相关法律规定，结合本案事实，上诉人对其房屋不具有处分权：上诉人居住该房屋性质是租赁、房屋产权属于洛钢资产管理中心所有、上诉人与被上诉人2000年3月2日签订协议时上诉人故意隐瞒其居住房屋所有权的事实真相。原审判决程序、合法证据充分、适用法律准确，应予维持。

本院经审理查明的事实除“因为房屋面积悬殊较大，被告向原告支付x元”外，其他与原审查明的事实一致。关于周某某是否向赵某兰支付x元，赵某兰的代理人均称不清楚，周某某称并无向赵某兰补差价x元一事。

本院认为，赵某兰因与周某某2000年3月2日签订的换房协议效力问题向法院提起的诉讼为确认之诉，属于人民法院审理范围，其起诉并无不当。周某某与赵某兰签订的协议系换房协议，是对不动产物权的处分，双方需以各自有权处分的房屋进行交换，而周某某用以交换的房屋系租赁性质，产权属于洛钢资产管理中心所有，周某某不能对该房屋进行处分，故该换房协议应为无效协议。原审法院确认该协议为无效协议并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费100元由上诉人周某某承担。

本判决为终审判决。

审判长吴爱国

审判员于磊

代审判员索如意

二○一○年十一月八日

书记员许巧红