原告：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住所（略）。

被告：广西防城港恒信房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场康晨小区DX号。

法定代表人：陈某某，总经理。

委托代理人：黄某萍，广西建开（略）事物务所（略）。

原告李某某诉被告广西防城港恒信房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年3月29日受理后，依法由审判员王海峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某，被告广西防城港恒信房地产有限公司委托代理人黄某萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称：被告将位于防城港市西湾恒信花园恒河苑小区商品房出售给原告，并签订有《商品房买卖合同》，原告已按合同约定将购房款付给被告，依合同约定，被告应于2008年7月30日前将商品房交付给原告使用，但被告声称到2009年3月31日才交房。由于被告延期交房时间长达8个月，且被告直到交房，一直没有及时通知原告准确的交房时间，给原告租房带来不便。因原告是外来人员，每月租房费用是1000元。此外，在原、被告签订的商品房买卖合同中，约定装修客厅、餐厅出阳台门为铝合金落地玻璃推拉门，窗为铝合金推拉窗，然被告在未征求原告意见的情况下，擅自将约定的铝合金推拉门更改为塑料钢推拉门窗。为维护原告的合法权益，依据合同约定和有关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告自2008年7月30日起至2009年3月31日止共243天，按日向原告赔偿原告已交房价款万分之三的违约金；2、赔偿原告房租损失人民币8000元；3、赔偿原告因被告擅自更改门窗造成的损失3900元。

被告广西防城港恒信房地产有限公司辩称：原告没有按合同约定履行付款义务，故被告有权履行抗辩权拒绝交房。此外，被告在履行交付房屋期间，由于有台风下雨停水停电等不可抗力情况，所以被告迟延交房109天。原告主张在外租房损失8000元以及门窗损失3900元，原告是没有依据的。因为原告更改铝合金门窗是因为设计院的要求进行更改的，设计单位下发了更改通知书。退一步讲被告有违约行为，原告要求被告承担违约责任，只能要求被告支付违约金，不能同时要求被告作出两项赔偿，而且原告要求的违约金过高，被告依法有权申请调低，按原告实际损失上浮30%进行赔偿。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年11月7日，原告李某某与被告广西防城港恒信房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于港口区西湾恒信花园恒河苑X号楼XB号住房一套，面积为131平方米，每平方米为1944元，房屋总价款为x元，付款方式为银行按揭，原告于签订合同时付清首付房款x元，余款x元由银行按揭贷款付清；被告应当在2008年7月30日前将房子交付原告使用；双方对违约责任有约定，其中被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之三的违约金。合同另约定有其他条款。合同签订后，原告即付给被告购房首付x元。2008年3月19日，原告与防城港市X村信用联社港口营业部签订个人购房担保借款合同，原告向该信用社按揭贷款x元，同日，该款转至被告。2008年10月29日，被告开具购房发票给原告，该发票总金额为x元。

另查明，原、被告商品房买卖合同签订时所购房屋尚在修建中。本案买卖房屋修建期间，当地遭遇台风10天，大暴雨30天，并出现停水停电等情形。2009年3月31日，被告通知原告取房，同年4月11日，原告接收房屋。原告接收房屋时，发现房屋中的门窗已由被告将合同约定的铝合金推拉门窗更改为塑料钢推拉门窗。

以上事实，有当事人的陈某、商品房买卖合同、气象资料、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、房屋接收单等证据证实，足以认定。

本院认为，原、被告所签订房屋买卖合同是在平等、自愿的基础上订立的，双方意思表示真实，合同的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按约定交付了购房款，履行了自己的义务，被告辩称原告未履行付款义务与事实不符，不予采信，被告亦应依据合同的约定在付房期限内及时交付房屋。双方合同约定，被告应于2008年7月30日前将原告所购房屋交付原告使用，如被告逾期交房超过90日，被告从合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。本案被告在2009年3月31日才向原告交房，被告提出有台风下雨停水停电等不可抗力导致其不能按时交房。经查买卖房屋修建时有台风10天，大暴雨30天，这些系不可抗力，被告该不可抗力抗辩理由成立，至于出现停水停电情形并非属不可抗力，扣除因不可抗力的台风、大暴雨天气合计40天，被告迟延203天交付房屋。被告未能按合同约定履行义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，被告理应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。从2008年7月30日起至2009年3月31日止其中的203天，被告已产生违约金x.04元。现原告要求被告支付243天的违约金过多，对多出部分不予支持。原告主张有8000元租房损失，但未能提供相关证据予以证实，本院对此不予认定，对原告该项请求不予支持。原告另请求被告赔偿更改铝合金推拉门窗损失费用3900元，本案被告对买卖房屋中的门窗材料存在更改的事实，但原告未能提供合同约定的门窗与更改后的门窗有价值差异的依据，原告该项请求因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告广西防城港恒信房地产有限公司支付给原告李某某违约金x.04元。

二、驳回原告李某某其他诉讼请求。

案件受理费281元，由原告李某某负担140元，被告广西防城港恒信房地产有限公司负担141元。

述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费281元（收款单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：x，开户银行：中国农业银行防城港分行友谊支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员王海峰

二O一O年六月二十七日

书记员雷蕾