上诉人（原审被告）燕某某，男，X年X月X日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛宁县人，洛阳明瑞康乐宫老年公寓承包人，住（略）。

被上诉人（原审原告）耿某某，男，X年X月X日出生，汉族，高小文化程度，河南省襄城县人，原洛阳耐火材料厂退休职工，住（略）。

委托代理人张红艳，河南绿剑（略）事务所（略），一般代理。

上诉人燕某某因与被上诉人耿某某租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人燕某某、被上诉人耿某某及其代理人张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2008年11月20日，耿某某与燕某某签订合同一份。合同约定燕某某将其承包陈明义的明瑞康乐宫老年公寓中的二楼整层与一楼洗浴中心及后院场地租给耿某某，由耿某某经营住宿和停车业务，合同有效期自2008年11月20日起至2011年11月20日止，共计三年，第一年的租金x元。同年11月21日，耿某某与燕某某又签订了《补充协议》一份，约定燕某某不得在耿某某的经营期间内在明瑞康乐宫经营住宿、停车业务。2008年12月5日，耿某某依约向燕某某交纳了第一年x元的租金。2008年12月，耿某某发现燕某某在未征得自己同意的情况下，将客人安排到燕某某经营的老年公寓住宿，即向燕某某提出质疑，燕某某表示今后绝不再发生类似现象。2009年1月，明瑞康乐宫的业主陈明义以其并没有准许燕某某免费使用后院停车场的全部为由，要求耿某某交纳使用后院停车场后6米场地的租金。耿某某找到燕某某要求燕某某出面解决，燕某某承诺耿某某向陈明义交纳的租金可以从第二年的租金中扣除。2009年2月12日，耿某某与陈明义就租用明瑞康乐宫后院后6米场地签订《租赁协议》，并向陈明义交纳了x元场地租用金。2009年9月初，耿某某又发现燕某某在其承诺“今后绝不再发生类似现象”后，仍不间断地在老年公寓六楼安排客人住宿。2009年9月18日，耿某某向燕某某送达了《解除合同通知书》。耿某某在通知中称：“燕某某，由于你方多次违反双方于2008年11月21日签订的《补充协议》中第二条的约定，致使我租赁房屋进行住宿、停车业务的合同目的无法实现，现通知你从2009年9月21日开始解除你我双方于2008年11月20日签订的租赁合同，请在接到通知书之日起二日内与我办理交接手续，逾期产生的相关问题由你自行承担。特此告知”。2009年9月22日，燕某某已安排客人在明瑞康乐宫二楼住宿。另查明，耿某某租用的二楼标间每晚的价格为60元，自2008年11月22日起，由燕某某擅自安排在耿某某停车场停车应在二楼住宿而实际在六楼住宿的客人车辆共391辆，按每晚每辆车所载客人入住一个标间的费用计算，燕某某因经营住宿业务所得的营业收入为x元。还查明，耿某某为经营停车、住宿业务购置了：1、金领牌台式电风扇14台，购进价为484元；2、万和牌热水器1台，购进价为680元；3、电视机12台，购进价为5040元；4、电水壶8台，购进价为440元；5、床上用品床单、被单、枕套、被芯、枕芯褥子、纸杯、毛巾、牙具、四件套、电热毯，购进价为5199元；6、床22张（每张70元），购进价为1540元。耿某某还为经营住宿支付闭路电视费1000元，支付2008年12月至2009年4月门卫及吧台工人工资4600元。耿某某于2009年9月20日撤离其经营场所的同时已将其为经营停车、住宿业务购买的上述物品中除床之外的物品搬至它处。

原审认为：燕某某与耿某某签订的租赁协议及补充协议均是双方的真实意思表示，且未违反法律的规定，应认定为有效。依据耿某某、燕某某于2008年11月22日签订的租赁协议中的约定，耿某某承租的是明瑞康乐宫二楼整层与一楼洗浴中心及后院停车场的全部，其第一年交的租金为x元。因燕某某未取得免费使用后院停车场后6米场地的权利，导致耿某某为使用后院停车场后6米场地而另行付给明瑞康乐宫业主陈明义x元租金的事实成立，该笔租金的损失应由燕某某在原告耿某某交给燕某某的x元租金中赔偿给原告耿某某。燕某某关于该笔租金与其无关，且不知耿某某将该笔租金交给了谁，以及耿某某所诉主体错误的辩解，与事实相悖，本院不予采信。燕某某在与耿某某签订了《补充协议》后仍将客人安排到自己经营的老年公寓住宿，违反了《补充协议》中“不得在明瑞康乐宫内从事停车、住宿业务”的约定，燕某某应当承担由此给耿某某造成的经济损失。这部分经营损失应当以燕某某在耿某某经营住宿期间经营住宿业务所得的x元营业收入相适宜。燕某某关于自己是在明瑞康乐宫二楼（耿某某租赁的范围）安排不了客人住宿的情况下，应耿某某的要求才安排客人到明瑞康乐宫六楼住宿过几次，并为此向耿某某支付了介绍费的辩解，证据不足，本院不予采信。2009年9月22日，燕某某已安排客人在明瑞康乐宫二楼住宿的事实，表明其已接受了提前解除合同的事实。耿某某要求燕某某退还其已交纳的2009年9月21日至2009年11月21日的x租金，于法有据，本院应予支持。因耿某某也是门卫及吧台员工工作成果的受益人，其要求燕某某退还其于2008年12月至2009年4月支付给门卫和吧台员工工资的诉求，本院不予支持。耿某某与燕某某签订的租赁合同是因燕某某的违约提前解除的，耿某某有权要求燕某某赔偿其为经营停车、住宿业务购买物品贬值的损失，但因耿某某从明瑞康乐宫撤离时已将其为经营停车、住宿业务购置的除床之外的物品搬至它处，其要求燕某某按其所购物品的数量和够进价赔偿的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条的规定判决：一、原告耿某某与被告燕某某签订的租赁合同已于2009年9月21日解除；二、被告燕某某将原告耿某某已交的2009年9月21日至2009年11月21日的租金x元返还给原告耿某某；三、被告燕某某赔偿原告耿某某为使用后院停车场后六米场地而另行付给明瑞康乐宫老年公寓业主陈明义的x元租金；四、被告燕某某赔偿因其违约经营停车、住宿给原告耿某某造成的经营损失x元；上述二、三、四项费用，共计x元，由被告燕某某于被判决生效后十日内直接交付原告耿某某。如被告燕某某未按本判决书中指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告耿某某的其他诉讼请求。本案诉讼费1162元、财产保全费580元，由被告燕某某承担。

宣判后，燕某某不服一审判决上诉称：1、上诉人在老年公寓六楼安排住宿，双方是有约定的，即被上诉人承租的二楼住满后，上诉人可以在自己的六楼安排住宿，因此，上诉人安排住宿是合法的，一审判决上诉人赔偿耿某某经营损失x元是错误的；2、耿某某向业主交纳的x元后院场地租金是他们二人的事，与上诉人无关，上诉人也未作任何承诺；3、一审认定事实错误，错误确认双方的租赁合同已于2009年9月21日解除，进而作出了让上诉人返还x元租金的错误判决。请求二审法院撤销原判，发回重审，或者驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。

被上诉人辩称：一审认定事实清楚，请依法维持一审判决。

经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。

本院认为，上诉人燕某某与被上诉人耿某某2008年11月20日签订的租赁协议及2008年11月21日签订补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，为有效协议。燕某某违反《补充协议》中“不得在明瑞康乐宫内从事停车、住宿业务”的约定，将客人安排到自己经营的老年公寓住宿，导致耿某某租赁房屋住宿、停车等经营业务受到影响。为此，2009年9月18日，耿某某向燕某某送达了《解除合同通知书》，通知燕某某从2009年9月21日开始解除双方签订的租赁合同。燕某某接收解除合同通知后，未提出异议，并安排客人在明瑞康乐宫二楼住宿，事实表明燕某某已同意提前解除租赁合同。因此，应认定双方合同已于2009年9月21日解除。耿某某要求燕某某退还其已交纳的2009年9月21日至2009年11月21日的x租金，理由正当。燕某某在与耿某某签订《补充协议》后，仍将客人安排到自己经营的老年公寓住宿，违反了《补充协议》中“不得在明瑞康乐宫内从事停车、住宿业务”的约定，燕某某应当承担由此给耿某某造成的经济损失。原审按照在耿某某停车场停车数量应在二楼住宿而未入住的客人数计算经营损失，并无不当。燕某某关于被上诉人承租的二楼住满后，可以在自己的六楼安排住宿的辩解，证据不足，本院不予采信。因燕某某未取得免费使用后院停车场后6米场地的权利，导致耿某某为使用后院停车场后边6米场地，另行付给明瑞康乐宫业主陈明义x元租金，该笔租金应由燕某某承担。上诉人的上诉理由不足，证据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1162元，由上诉人燕某某承担。

本判决为终审判决。

审判长乔书贵

审判员吴健莉

代审判员王鑫杰

二0一0年九月二十日

书记员袁景