原告梁某某，女，34岁。

被告樊某，女，35岁。

第三人王某某，男，46岁。

原告梁某某与被告樊某及第三人王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。原告梁某某及其委托代理人、被告樊某及其委托代理人、第三人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，第三人王某某于2008年将位于潢川李夹空宁西路东侧建筑面积215.33的房屋卖给被告樊某。双方未办理产权转让登记手续。2009年5月27日，被告将购买第三人王某某的房屋及物品作价63万元转卖给原告，双方签订了协议。协议签订后，原告按照约定给付购房款58万元。同年9月17日，原告办理了土地使用证。在办理房屋所有权证时，被告樊某及第三人王某某不按规定提供相关手续，且被告樊某对房产过户提出异议，致使原告无法取得房屋所有权证。

原告认为，合同成立即具有法律约束力，被告不履行合同义务是违约行为，应承担违约责任。由于被告的责任造成合同的履行不符合约定，被告应支付违约金。为保护原告的合法权益，故向法院起诉，要求被告履行合同，为原告办理房屋所有权证并支付违约金x元。

被告樊某辩称，2007年9月17日，樊某夫妇与王某某签订协议，购买王某某的房屋，至今未办理房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产转让应当依法登记，未经登记，不发生效力。所以，被告尚未取得王某某所售房屋的所有权。2009年5月27日，樊某与梁某某签订协议，将该房屋卖给梁某某，因被告对该房屋无所有权，当然也无处分权，且未得到第三人王某某的追认。故原告梁某某与被告樊某所签订的《协议》为无效协议。其次，原告要求被告樊某支付违约金x元，因被告并未违反协议的相关条款，故其要求被告支付违约金没有事实依据。

综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人王某某称，被告樊某要求我协助办理房屋过户登记相关手续时有欺骗行为，但暂时不予追究，无其它意见。

经审理查明，第三人王某某有房屋一处，位于潢川县X镇X街李夹空。房屋所有权证号为潢城房私字x号。2007年9月17日，王某某与被告樊某签订《房屋买卖协议》。王某某以51万元的价格将该处房屋内部装修及附属设施卖给樊某。协议签订后，樊某先后付清了房款，王某某亦于同年交付了房屋，但双方未办理房屋所有权转让登记手续。樊某取得房屋后，将该房屋出租给他人。2009年5月27日，樊某与梁某某签订《协议》。《协议》的主要内容为，樊某将该处房屋及内部装修、附属设施以63万元的价格卖给梁某某。房屋租赁期间，被告所收房租按日期退还给原告并提供相关租房协议。自《协议》签订之日，原告应付58万元，余款待产权证办妥之日付清。双方任何一方违约，应向对方支付违约金x元。被告保证在2010年租赁期满后如期将房屋收回并交付原告。《协议》签订后，梁某某分别于2009年5月28日、6月1日、6月16日三次向被告樊某支付购房款58万元。同年6月25日，王某某与梁某某签订了《土地使用权转让合同》。同年9月17日，梁某某取得该处房屋的《土地使用权证书》。

在办理房屋所有权证时，因相关手续一直未提供齐全，产权证一直未办妥。后樊某于2009年12月20日向房管所提出申请，要求暂停办理房屋过户登记手续，收回房产证。潢川县房管所遂撤销了此次房屋转让的受理申请。

因房屋产权证一直办不下来，2010年7月2日，原告梁某某向法院起诉，要求被告樊某履行合同，为原告办理房屋所有权证，同时支付违约金x元。

诉讼中，原告将违约金的请求变更为赔偿损失x元。

本院认为，被告樊某与第三人王某某签订了《房屋买卖协议》，王某某将房屋卖给了樊某，樊某付清了房款，王某某亦交付了房屋。双方虽未办理房屋产权转让登记手续，但樊某实际上已拥有了对该处房屋的占有、使用、收益和处分的权利。并且，樊某在出售该房屋给梁某某时，王某某并未提出异议，故原告梁某某与被告樊某所签订的房屋买卖《协议》有效。双方应按《协议》约定履行自己的义务。

对原告梁某某要求被告樊某赔偿损失x元的问题。本院认为，赔偿损失只有在合同无效或一方违约的情况下方可请求。本案原、被告签订的《协议》属有效协议且其中并未约定办理房产证的最后期限，被告樊某不存在违约情况，故原告要被告赔偿损失的请求没有事实依据，其理由不能成立，本院不予支持。

《中华人民共和国物权法》于2009年10月1日起生效。樊某与王某某签订《房屋买卖协议》时，该法尚未生效，故被告樊某不能以《中华人民共和国物权法》为依据来认定自己未实际取得房屋所有权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：

一、原告梁某某与被告樊某所签订的房屋买卖《协议》合法有效，原、被告应继续履行《协议》；被告樊某在本判决生效后三个月内为原告梁某某办理好房屋产权转让登记手续，梁某某亦应积极协助，相关费用按《协议》约定办理。

二、驳回原告梁某某要求被告樊某赔偿损失x元的诉讼请求。

本案受理费3210元，原告负担3000元，被告负担210元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长黄某

审判员姚伟

审判员陈明

二0一0年十月三十日

书记员张志国