原告王某某诉被告齐某某房屋租赁合同纠纷一案

一审民事判决书

（2010）中民一初字第X号

原告：王某某，男，62岁。

被告：齐某某，男，59岁。

原告王某某诉被告齐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月20日立案受理后，依法由审判员冯莹丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某，被告齐某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王某某诉称：2010年3月8日，原告与被告签订了租车间合同，原告租被告车间约260平方米（另加小平房一个），每年租金贰万叁仟元整，时间从2010年4月1日开始计算。原告并一次交租金贰万叁仟元整。因被告所租厂方车间条件欠缺，在7月18日的雨中，该车间进水高达25公分左右，使原告5月20日新进电脑机（价值11.5万元一台）、生产的产品近千米、原材料棉几十包及其它设备等全部泡在水里，损失近万元。故原告来院起诉，要求判令被告赔偿原告经济损失5000元，终止合同、退回租金x元，被告承担诉讼费。

被告齐某某辩称：1、双方于2010年3月8日所签租房协议真实，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告不同意原告单方擅自终止协议，更何况法定解除合同的法定事由尚未出现。2、原告所主张的因雨进水导致物品损失的事实根本不存在，完全是想当然的凭空捏造。夏季天气当然下雨，但原告所出租的房屋具有畅通的排水设施，而且事后被告了解，同院里其他多户比原告房子地势低的都未进水，唯独原告租的房子进水了，所以下雨房子进水完全是原告为擅自终止协议编造借口。即使屋里进水是否导致原告所说的物品损失，原告也未提交相应的证据证实。就是有证据，与被告也无任何关系，不可抗力因素非答辩人所能控制，只能由其自己承担。租房协议签订后，双方按合同实际履约，被告基于自愿约定收取租金，没有任何过错，对退还租金的请求不予认可。协议当中所约定的“甲方保证乙方正常使用”的承诺仅指无故停水、停电及各种不合理的乱收费、摊派等事情甲方负有相应义务，并不代表被告对所有导致原告不能正常经营的原因承担责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年3月8日，原、被告签订租房协议一份，协议内容为：“甲方（被告齐某某）在化工路东段厂内有平房车间约260平方，租给乙方（原告王某某），经双方协商协议如下：（另加小平房壹个）一、租赁时间（2010年4月1日到2012年3月31日止）；二、租金每年共计贰万叁仟元整。三、交纳时间每年3月底前交纳下年租金。四、租房期间乙方必须合法经营，如有违法行为自行负责。五、租用期间乙方未经甲方许可不能私自改造房体。六、租房期间，甲方必须保证正常使用。以上协议双方必须共同遵守，如有异议，双方协商解决。甲方：齐某某乙方王某某2010年3月8日。”当日，原告向被告交纳了一年房租x元，双方并各自按约定履行协议。2010年7月中旬，因持续下雨，7月16日晚又下大雨，原告车间进水，故原告提起诉讼，要求解决。原告称其租用的车间门比院子高，车间进水是因被告院子下水道不通，院子积水引起。被告对此不予认可，称7月份的持续降雨，原告的车间一直没有进水问题，如下水道不通水早已进车间了；而7月16日晚是特大暴雨无法阻挡，如果原告车间有人值班，在门口稍微挡一下，就会像别的车间一样不会发生进水问题。

另查明：原告要求终止合同，其未向被告发出书面通知，7月份的持续降雨中，原告的车间无人值班，也未采取防范措施。在庭审中，原、被告均认可现原告所租用的车间已全部腾空，原告又另租他处。原告称其所加工的产品因被水泡要求赔偿，并提供证人证言一份。

上述事实，有租房协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，租房协议是原、被告双方在平等、自愿的基础上达成的，且己履行，该协议应受法律保护。现原告提出终止合同实质上是一种解除合同。因原告称地面潮湿，机器无法生产，并且原告现已实际不再租用，双方的租赁协议已无履行的可能性和必要性，故原、被告双方的租房协议予以解除。原告请求终止合同时间为下暴雨时即2010年7月16日，但原告当时仍占用车间，未向被告发出书面解除通知，双方也未就解除合同协商一致，故解除合同时间为庭审之日即2010年8月13日，原、被告均认可车间已腾空，确定该解除合同之日也便于原告房租的返还。因解除该协议的原因是自然界天气引起的，原告未对其所称的进水原因提供相应证据，并且原告作为使用人，其亦有义务保管、防止自己的财产不受损失，而原告在已知持续大雨的情况下，未采取任何防范措施，其具有一定责任。故合同提前解除后，应给被告一定的合理时间再寻找新的承租人，时间以庭审后1个月左右为宜，故原告的房租计算至2010年9月20日，剩余被告已收的房租x元，应予返还原告。对原告要求赔偿损失5000元，因其仅提供证人证言一份，证人亦未出庭作证，并且货物的受损原因、程度、价值，原告亦未提供相应的证据，故该项请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：

一、原告王某某与被告齐某某2010年3月8日签订的《租房协议》于2010年8月13日依法予以解除；

二、被告齐某某于本判决生效后十日内返还原告王某某房租x元；

三、驳回原告王某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费331元，减半收取165.5元，由原告王某某负担82.75元，被告齐某某负担82.75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员冯莹丽

二0一0年九月三日

书记员王某醒