原告陈某某，女。

委托代理人张瑞太，河南人天（略）事务所（略）。

委托代理人杨燕，河南人天（略）事务所（略）。

被告谢某某，男。

委托代理人上官宗合，河南紫弦（略）事务所（略）。

原告陈某某诉被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人杨燕，被告谢某某及其委托代理人上官宗合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年4月29日，原告将其位于光山县X街X巷（原光山县人民法院旧址东）门面房一至四层的楼房租赁与被告谢某某从事服装经营，双方约定租赁期限为一年，合同到期后，经协商，双方当事人又于2009年4月29日续签了为期一年的租赁合同，并约定租赁合同一年一写。该合同到期后，因原告需自用租赁房屋，经书面通知被告要求解除租赁合同后，被告却提出各项无理要求，拒不搬出租赁房屋，损害了原告的合法权益，现依法提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告立即搬出租赁房屋，并以每天67元向原告支付占用租赁房屋期间的占用费用。

原告对其诉讼请求，提出如下证据予以证实支持：

1、2009年4月29日原告陈某某与被告谢某某所签定的租房协议一份。

2、2002年8月30日光山县建设市政工程有限公司（以下简称市政公司）建设用地规划许可证（编号619）一份。

3、2002年8月30日市政公司建设工程规划许可证（编号619）一份。

4、2003年3月16日原告陈某某与市政公司签订的合作开发建设协议一份。

5、2010年4月24日原告陈某某发送的解除租赁合同通知一份。

被告辩称，2008年3月16日，被告在征得原告同意后从原承租人冯常华手中转租原告房屋，并在转租合同中的确约定“如因国家建设政府行为等不可抗力因素，房东须终止合同时，应当提前三个月书面通知乙方（即被告）”，故依据该约定，原告只有在特殊情况下才有权解除合同并收回房屋，而在一般情形下则无权收回，且依据原、被告间的租房协议所约定的“房屋租期一年一写”之合同内容来看，其目的就是为了对下年房租作出随行就市的弹性规定，故租赁期限并非仅指一年，被告有权进行续租，原告要求予以解除的诉讼请求依法不能成立，应予驳回，即使原告强行解除租赁合同，其应当赔偿被告在转租过程中支付给原承租人冯常华的转让费x元及装修费用x元。

被告对其答辩主张，提出如下证据予以证实支持：

1、2008年3月16日被告谢某某与案外人（原承租人）冯常华签订的房屋出租转让合同一份。

经审理查明，2002年8月30日，光山县市政公司取得光山县X街X巷（原光山县人民法院旧址东侧）一宗面积为56.3的建设土地使用权，拟用于公共厕所建设，并取得该宗用地建设工程规划许可证。2003年3月16日，市政公司与本案原告陈某某签订了该宗用地的合作开发建设协议，约定由原告向市政公司缴纳x元管理费，原告自筹全部建设资金进行开发建设，建成后的公厕经营管理权及产权归原告所享有，同时该协议还对双方的其他权利义务作出了相应约定。协议签订后，原告依约自筹资金进行施工建设，但在施工过程中，其擅自改变规划，将规划用地部分用于公厕建设，部分建成X层门面楼房。其改变规划建设的部分，至今未能取得相应的建设工程规划许可证。工程竣工后，原告将其门面楼房长期租赁与他人从事商业经营，期间又几经转租。2008年3月16日，本案被告谢某某与原承租人冯常华签订房屋转租合同，双方约定由冯常华将其承租原告的二间三层门面房转租交由被告从事服饰经营，被告支付冯常华转让费x元及装修费x元，剩余服饰折价x元交付被告。该双方在转租协议中约定“如因国家建设政府行为等不可抗力因素，房东须终止合同时，房东应提前三个月书面通知被告（即乙方）”。协议签订后，冯常华退出租赁房屋。2008年4月29日，原告陈某某与被告谢某某签订房屋租赁合同，双方约定租期一年，并对租金进行重新调整。合同订立后，被告支付了当年租金，并对承租房屋进行了设立广告牌、配置货架非附合性装饰。该合同到期后，原、被告于2009年4月29日又续签了为期一年的租赁合同（租期自2009年4月29日至2010年4月29日），并约定租期一年一写，合同还对双方当事人的其他权责作出相应约定。合同订立后，被告即时向原告支付了当年租金。在该合同即将到期时，原告提出解除合同并向被告发出书面解除通知，被告予以拒绝因双方当事人分歧较大，从而引起诉争。

上述事实，有双方当事人提交的书面证据附卷及法庭陈某认可记录在卷为凭。

对于原、被告所提交的证据，认证分析如下：

原告所提交的2009年4月29日与被告所签订的租房协议、2002年8月30日市政公司建设用地规划许可证、2002年8月30日市政公司建设工程规划许可证、2003年3月16日市政公司与原告所签订的合作开发建设协议及2010年4月24日解除租赁合同通知的真实性，被告谢某某没有异议。对于原告所提交的上列证据的客观真实性，本院予以确认。对于被告所提交的被告与冯常华所签订的房屋出租转让合同，原告陈某某虽以不知情为由予以抗辩，但该证据本身是客观存在的，故对该份证据的客观真实性，本院予以确认。

本院认为，合同双方当事人享有合同意志的自由，任何一方不得违背对方的意思自治，将自己的合同意愿强加于对方，且双方所订立的合同必须遵循法律、法规的相关规定，否则合同可能无效。在本案中，从合同的法律关系及相对性上来看，被告谢某某于2008年3月16日与原承租人冯常华签订房屋转租协议后，又于2008年4月29日与原告重新订立房屋租赁合同，并对原、被告之间的合同权利与义务关系予以重新约定，应视为原承租人冯常华退出原租赁合同关系，被告与原告间建立形成新的租赁合同关系，原、被告双方的权责义务应受新的合同内容所约束调整。被告谢某某与冯常华在租赁转让合同中所约定的“如因国家建设政府行为不可抗力等因素，房东须终止合同，房东应提前三个月书面通知被告（即乙方）”之合同内容，系被告谢某某与冯常华之间的内部约定，对外效力不及于第三人，在未征得原告签字确认的情况下，更不能约束限制原告对物权的行使。原、被告于2008年4月29日重新订立房屋租赁合同，原、被告双方的权利义务关系应受新的合同内容所约束调整。原、被告双方虽在合同中约定房屋租期一年一写，并不能说明被告享有无限期承租权，是否续租，原告作为房屋所有权人及出租方，完全有权自主决定，否则将导致被告以租赁期限使用权排斥原告之所有权，从而违背物权法基本原理。故被告该项答辩主张，依法不能成立，本院不予支持；从合同的法律效力上来看，原告与市政公司在签订土地使用权合作开发建设协议后，未能严格依照建设工程规划许可证的要求进行施工建设，在未经许可变更的情况下，擅自改变土地使用权的规划用途，将规划用地部分用于门面房的开发建设并予以出租，对于原告变更建设的出租房屋，应视为未按照建设工程规划许可证的规划而建设，且原告在一审庭审辩论终结前仍未取得相关部门的规划审批，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告所签订的房屋租赁合同当属无效，当然应予解除。同时，依据该司法解释第五条的规定，原、被告所订立的租赁合同虽然无效，并不影响原告依照该合同所约定的租金标准向被告主张被告支付占用租赁房屋期间的使用费。因原、被告双方对2009年4月29日至2010年4月29日该年的租赁费用具体数额不能确定，但被告对原告所提出的以67元/天标准支付合同到期后的租赁房屋占用费用的诉讼请求，没有明确提出异议，对于该支付标准，本院予以采纳。在租赁合同解除后，被告对于承租房屋中附合性装饰物广告牌及配置货架，应由被告自行予以拆除。对于被告所辩称的租赁合同解除，原告应予赔偿被告所支付给原承租人冯常华的转让费x元及装饰费x元的答辩主张，既无合同依据，亦无法律根据，本院不予支持。但被告可根据合同相对性原则，就其该项答辩主张向冯常华另行主张相应权利，不属本案调整范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

一、原告陈某某与被告谢某某所订立的房屋租赁合同属无效合同，应予解除。

二、被告谢某某于本判决生效之日起三日内搬出承租房屋，并对装饰的广告牌及货架自行予以拆除。

三、被告谢某某自2010年4月30日起以67元/日的标准向原告支付占用租赁房屋的占用费用，直至搬出日止。

本案受理费300元，由被告谢某某承担。

当事人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长李敏生

审判员王骁励

审判员方明星

二○一○年八月二十二日

书记员李玮