原告（反诉被告）光山县城关供销合作社（以下简称城关供销社）。
法定代表人陶某某，该社主任。
委托代理人杨庆辉，河南紫弦（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）张某甲，男。
被告（反诉原告）张某乙，男。
上述二被告（反诉原告）委托代理人李飞雁，光山县148法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）城关供销社诉被告（反诉原告）张某甲、张某乙互易纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告城关供销社法定代表人陶某某及其委托代理人杨庆辉、被告张某甲、张某乙及其委托代理人李飞雁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月8日，被告因建房占压原告土地面积，经协调，双方订立了一份《换房协议》。协议约定：乙方（本诉被告）超占土地，愿以其所盖房屋二单元三楼东户的一套住房（建筑面积160平方米）和一间车库（3.5×6米）无偿置换，若有面积误差，按差超面积每平方米1000元互补、办证费用双方共摊，房屋竣工后，乙方十日内交甲方房屋钥匙。2010年1月，被告房屋全部竣工，谁知二被告却拒不将置换房屋交给原告使用，双方立约为据，理当诚实守信，全面履行合同义务。然被告出尔反尔，食言而肥，其行为有悖法理，理当承担违约责任。诉求：1、责令二被告立即将置换给原告的一套住房及车库交付给原告使用；2、责令被告办好原告住房产权证书；3、责令被告结算由于欠缺建筑面积的房屋差价款（以实际面积计算，原告原预收被告x元可折抵）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）张某甲、张某乙辩称：人民法院应裁定驳回被答辩人的诉讼请求，1、被答辩人所提供的《换房协议》是胁迫答辩人同其所签订，属无效协议。签订该协议时，只有被答辩人拿的一份，到人民法院送传票时，答辩人才看到该协议，被答辩人的这一行为具有欺诈行为。该协议的形式要件也不合法，即合同以双方签字生效，被答辩人为逃避法律制裁，时至今日，该协议也无被答辩人签字。2、不管该份《换房协议》有效或无效，被答辩人未履行该协议。3、答辩人在城关供销社院内建房所得土地使用权都是合法取得，没有占用被答辩人的一寸一分土地，答辩人还有60多平方米用作被答辩人的人防通道。4、答辩人为了确认相邻四界，找被答辩人加章，被答辩人向答辩人索要现金三万元整，属于不当得利，其行为已构成敲诈、涉嫌犯罪，理应退还。反诉请求：1、被答辩人以加章为由收取答辩人的加章费三万元，已经违法，属于不当得利，应还给答辩人。2、被答辩人让答辩人加大申报面积，无形中加大了答辩人的相应办证费用，被答辩人不能履行合同给答辩人造成实际损失贰万元，理应由被答辩人赔偿。3、本案诉讼费用由被答辩人承担。
事实与经过：2007年度，答辩人通过合法手段取得原城关供销社七户居民的房屋及土地使用权，用于联建改造城关供销合作社社区居民住居环境，该七户住房产权证面积为263.43，实际土地占用面积为503。
2008年度，答辩人向光山县规划局申办相关用地手续时，申报表需要四邻加盖印章或签字。当时，答辩人找被答辩人商量，要求被答辩人给予支持。开始时，被答辩人不愿意加章。后答辩人多次找被答辩人协商，被答辩人答应给予加章，但向答辩人提出条件用院内部分面积（含陈昌友猪圈等）置换一套房子。如果条件不答应，章是不会加盖的。为了取得前述七户产权，答辩人已投资百余万元，不得不答应此条件。2008年7月8日，答辩人被迫同被答辩人签订一份《换房协议》，也就是本案被答辩人所提供的《换房协议》，该协议仅此一份，一直由被答辩人保管，答辩人无存根。2008年9月1日，规划图纸出来后，答辩人又要求被答辩人加章确认四界，被答辩人又提出许多苛刻条件，如不答应还不给盖章，答辩人为了息事宁人，于2008年9月2日，又同被答辩人签订一份《补充协议》，该协议约定：答辩人给被答辩人修厕所、垃圾池和猪圈换取小块零散土地使用权，协议签订后答辩人还给被答辩人三万元加章费，被答辩人才加章确认四界，答辩人各项手续办好后，又找被答辩人按换房协议履行合同，因被答辩人作不好陈昌友的工作，致使该《换房协议》无法履行。答辩人主体工程已完成，实际占用土地面积为312.43，答辩人实际建房用地面积比答辩人原取得七户居民土地使用权和给被答辩人建垃圾池取得土地使用权总面积小的多。从答辩人建房现场看，东边是原建住宅楼，北是人防通路X路，南是围墙，西是陈昌友的猪圈，答辩人根本没占用被答辩人一分一寸土地，被答辩人从签订该份《换房协议》时就注定不能履行该协议。而该协议是以土地换房为基础，被答辩人既无土地履行该协议，导致协议无法履行，违约在先。既然被答辩人不能履行协议交付土地，那么答辩人也无交房的义务。
针对本诉被告上述答辩及反诉，本诉原告驳斥如下：
一、二被告对本诉部分的答辩完全是强词夺理、混淆视听。
1、原、被告签订的《换房协议》合法有效，被告诉称胁迫所签，纯属信口雌黄。
被告在自己的答辩状中陈述，因申办相关用地手续，申报表需四邻加章，“答辩人找被答辩人商量要求被答辩人给予支持，开始时，被答辩人不愿意加章，后答辩人多次找被答辩人协商，被答辩人答应给予加章，但向答辩人提出条件用院内部分面积置换一套房子”。从这里我们哪能看出有“胁迫”的一丝味道呢
2、城关供销社已全面履行了合同义务，不存在违约之说。
无论按双方书面或口头约定，答辩人该让出来的空地已经全部让出，该加盖的印章也全部加盖，该疏通的关系疏通，至于二被告声称自己在建房时没有使用那么多的面积，答辩人认为这种说法完全不够道理，一来面积不能只用建筑物的实际占地尺寸来衡量，二来二被告在使用地皮过程中，是否将倒腾出来的空地全部建成建筑物，那是二被告个人自由决定的事情。何况，二被告缩小建筑面积的目的，是为了提升房屋价值，使住宅通风、出行、通车方便。同时，住宅必须保留人防通道，这是法定要求，而不是答辩人该让出来的地皮没有让出。所以，答辩人不存在任何违约之处。
3、二被告承诺给付答辩人的一套房屋是答辩人应得的合法报酬。
二被告的顺利建房，答辩人的付出是沉重的，功劳是不可磨灭的，答辩人的所得，别说才仅仅是一套住房，就是与二被告人在此次活动中平分利润，其实也不为过。所以，二被告支付的报酬理当如数给付，如果缺失诚信、食言而肥也必为我国现行合同法律制度所不允许的。
二、二被告对本案的反诉无丝毫根据，理由根本不能成立。
1、关于答辩人收取二被告三万元人民币的事，即是二被告为履行合同义务自愿预付的建筑面积差价款，并不是什么加章费。此款答辩人在诉状中明确提到房屋差价款“以实际面积计算，原告预售被告x元可折抵”可见，答辩人并没占有此款之意图，根本谈不上是不当得利。如果二被告置换给答辩人的房屋面积不是合同约定尺寸，二被告就得用此款弥补，尺寸够数，答辩人可将此款退还，所以，对这三万元，原、被告之间并无纠纷争议，二被告提出反诉，没有任何实质意义。
2、关于答辩人造成二被告申报费用扩大和不履行合同损失的问题，此完全是子虚乌有。前面提到二被告申报建筑面积较大而实际使用面积减少的根源，是因为二被告为了提升房价，保证人防通道畅通而必须让出部分土地面积的结果，并不是答辩人让二被告加大申报面积。二被告自愿少用土地，怎可赖在答辩人的身上至于答辩人履行合同与否，翻开协议书便可一目了然。协议书上要求答辩人应该做到的事情，答辩人一件不落。相反，协议没有约定的内容，答辩人也积极地帮助二被告进行了办理。如协调周边群众关系和配合行政部门工作等。如今，二被告一口一句答辩人违约，请问答辩人违反了协议的哪条哪款，造成的损失又在哪里无凭无据、信口开河，答辩人不可能赔偿二被告二万元损失费。
3、至于诉讼费用的承担，法律有明文规定，即谁败诉谁负担。
答辩人认为，二被告的本诉答辩和反诉述理没有一条能够站得住脚，建议人民法院本着主持公道、匡扶正义的司法理念，支持答辩人的本诉观点，依法驳回二被告的反诉主张。
经审理查明，本诉被告张某甲、张某乙于2007年通过购买或房屋置换等形式取得了张绪文、吴永建、张明秀、孔德辉、杨桂荣、谭新华、潘厚秀7位住户的房屋所有权，该7户的房屋均系本诉原告单位的房改房，均系砖木结构平房，均集中位于原告院内，房产权证均由原告单位统一办理，7户房产证记载的总建筑面积为262.96平方米。其中每户面积（平方米）：张绪文56.7、吴永建50.96、张明秀18.25、孔德辉42.94、杨桂荣34.93、谭新华30.62、潘厚秀28.56.二被告取得上述7户房产权后，欲建楼房，按照有关规定，建房需四界及四邻签字，同时因上述7户的房屋均位于原告院内，需要原告签字，原、被告经多次协商，于2008年7月8日签订一份换房协议。协议中原告为甲方，二被告为乙方，协议的内容共有五条，主要内容：“甲乙双方本着公平、公正、自愿、互惠互利的原则，经双方充分协商达成房屋建设和置换协议如下：1、甲方原有证件面积超过77平方米，通过协商，甲方置换乙方房屋一套，建筑面积160平方米，相差正负0.3左右，互相不补给。从东数二单元（含车库）三楼东房，另置换一间车库从东到西与金维利车库隔壁，面积3.5×6米，房屋面积超出一平方以上相差部分按每平方米壹仟元互补，证件乙方办理，甲方乙方共同承担该房的证件办理费用。协议第四条明确：“房屋竣工后，乙方十日内交甲方房屋钥匙”。原告在协议上的上端和下端甲方的位置上加盖了单位公章，二被告在协议上下端乙方位置上分别签字并按指印，此协议鉴定的当天，原告在二被告持有的上述张绪文等7户作为申请人的光山县X镇居民建房申报表上加盖了原告单位的公章，后相关单位及县规划局有关领导在该申报表或加章或签字。2008年8月，光山县X乡规划设计室绘制“北城供销社七户旧房改造建设规划图方案”，在该方案规划设计说明栏里，说明其设计依据系北城供销社七户联建需要办理建房手续的申请及领导批示意见，建设项目业主张绪文等，地理位置，位于原北城供销社院落内。规划用地性质：居住用地。规划占地面积563，房屋建设占地面积362.23、建筑面积1263、规划设计控制指标：拟建筑层数3.5F，容积率2.26、绿化率5%，2008年9月28日，光山县X乡规划管理局为二被告颁发城镇建设用地规划许可证[城规字（2008）x]，该证许可征地363，建筑面积1263，建筑层数三层半，用地位置北关城关供销社，2009年3月20日，二被告以上述7户的名义与光山县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同第四条载明：宗地总面积大写伍佰陆拾平方米，其中出让宗地面积为大写叁佰陆拾贰点贰伍平方米，（小写362.25平方米），第八条载明：出让价款为人民币x.00元，每平方米人民币236元。第十三条对建筑总面积建筑容积率、绿地率作出了与上述建设规划图方案相应数额相一致的规定。同日，二被告取得了县国土资源局颁发的建设用地批准书，该批准书批准用地面积叁佰陆拾贰点贰伍平方米。此前，在2008年9月2日，原告与二被告又签了一份“协议”，内容为：“按照县六城联创指挥部检查要求，现供销社院内脏、乱、等情况严重，为了有效治理，改善院内职工住户环境，在无力承担改建治理情况下，经单位研究同意用联建占用单位部分土地、作价壹万八千元整作为补偿，给张某甲、张文清，改建倒塌公用厕所和建一个标准的垃圾池以及改建单位老职工陈昌友的猪圈的一切费用，否则如不按上述协议改建，单位有权让其承担经济损失”。同日，原告收取二被告现金x元。由原告单位付主任兼出纳李俊出具收条。此协议签订后，二被告安排人将厕所推倒，因何油坊个别村民及陈昌友阻挡二被告未落实改建公厕，建设标准垃圾池及建陈昌友猪圈的内容。后经原告单位领导多方做工作及协调，由原告单位雇请潘斗柱等人修建厕所等，原告为此支付潘斗柱等人工钱料钱x元。
另查明，二被告在本案中系合伙关系，在取得上述7户联建审批手续后，于2009年5月18日开工，2010年3月竣工。经本院审判人员组织原、被告于2010年4月8日对二被告建设的联建楼用地面积现场测量：该幢楼东西长为31.42平方米，南北宽为10.20米，该幢楼实际占地面积为320.48平方米。
上述事实有原告向法庭提交的“换房协议”（原件）、潘斗柱领款条（复印件）各一份及被告提交的张××等7户的房产证（复印件）共7份、建房平面图11张、建设工程规划许可证（复印件）1份，被告手绘上述7户居民原住房用地平面图1份，上述7户原部分住房照片（复印件）1张，被告竣工后楼房现状的照片二张。“协议”（复印件）1份，原告单位副主任兼出纳李×收取被告现金叁万元的收条（复印件）1份，宋××、张××书面证明各1份。及本院审判人员组织原、被告现场对二被告楼房竣工后对楼房东西南北长、宽度测量平面图及本院依职权在光山县X乡规划管理局调取的北城供销社七户旧房改造建设规划图方案，光山县X镇居民建房申报表、光山县X镇建设用地规划许可证，建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同各一份及庭审笔录在卷佐证，可以认定。
本案庭审中，本院审判人员归纳并经双方当事人同意，本案的争议焦点有四个方面：1、换房协议签订过程中有无胁迫行为；2、反诉原告是否占用了反诉被告的土地使用权面积，占用了多少；3、涉案的一套房屋（含车库）是否是原告的合法报酬；4、反诉原告索赔2万元的事实和法律依据；
根据当事人的诉求、答辩及举证质证情况，本院综合分析认定如下：
1、关于换房协议签订过程中有无胁迫行为的问题。
本院认为：一是本诉二被告具有签协议的主动性。二被告所建房屋，名义上是旧房改造、七户联建，实质上是二被告进行房地产开发以获取利润，出于此目的，被告多次主动找至原告,《换房协议》是在被告多次主动找至原告经双方充分协商的情况下签订的。二是作为具有完全民事行为能力的二被告，在民事活动中，对自己的行为、承诺、责任及后果应当有正确的认知能力。三是换房协议从双方多次协商到打印成文，二被告具有权衡利弊得失的时间，二被告在协议上签字划押，应当认定协议内容是二被告真实意思的表示。四是被告没有举证证明原告存在胁迫的事实。因此，被告辩称换房协议是原告胁迫其所签订，无事实依据，理由不成立，本院不予采信，该协议系双方当事人真实意思的表示，为有效协议。
2、关于反诉原告是否占用了反诉被告的土地使用权面积、占用了多少的问题。
原、被告双方签订的《换房协议》是明确双方权利义务关系的基础，也是引起本案纠纷的关键所在，其中第一条第一句即：“甲方原有证件面积超过77平方米”，因上述7户的主要家庭成员系本诉原告单位的职工，7户房屋均系原告单位的房改房，统一由原告单位办理房产权证，且集中位于原告单位的院落内，相对被告而言，原告认为上述7户的房产证证件即属于原告的证件。“面积超过77平方米”，即指本诉被告建楼房需使用的占地面积比上述七户实际占地面积要多用77平方米，被告需要多占用的面积，即属原告单位使用的土地面积。虽然协议中“甲方原有证件面积超过77平方米”这句话表述不清晰，但这句话的上述两层含义原、被告在签协议时双方均是认可的。否则，双方就不可能签订《换房协议》。应当认定，被告建房实际用地面积超过上述7户房屋占地面积的土地，其应当属于原告使用土地的范围。按照有关行政法规规定，建房者应先取得规划手续。规划管理部门为二被告绘制的建设规划图方案，规划建设占地面积为362.23，这个面积是规划部门有关人员经现场核实后，对二被告建房规划设计时，考虑到建房依法须具有的容积率、绿化率、消防通道等因素而确认的二被告建房必须使用的房屋建设占地面积，二被告据此向有关部门缴纳了相应的土地使用权出让金。这个面积比上述7户房屋占地面积262.96平方米多出99.29平方米，因此，二被告多占用原告的土地面积事实清楚，反诉原告辩称没有占用反诉被告一寸一分土地的理由与事实不符，本院不予采信。
3、关于涉案的一套房屋（含车库）是否是原告的合法报酬的问题。
本院认为：原告应取得的一套房屋（含车库）是原告应取得的合法报酬，一是被告占用原告土地面积事实清楚，基于《换房协议》的约定，被告应向原告交付房屋和车库；二是二被告在建房时，原告做了大量的协调疏通等工作，为被告顺利建房提供了便利条件。
4、关于反诉原告索赔2万元的事实和法律依据的问题。
由于反诉原告对索赔2万元的诉讼请求未提供证据支持，无事实依据，对该项反诉请求，本院不予支持。
关于原、被告双方于2008年9月2日签订的一份“协议”的认定。首先“协议”系原、被告双方签订，是真实的，其次，因各种因素，本诉被告未能落实协议内容，虽然本诉被告提交了宋奎政、张传斌两份证明材料，意欲证明其已落实协议内容因证人未到庭作佐证，未接受当事人的质询且原告予以否认，本院不予采信。再次从“协议”内容看，该“协议”与《换房协议》不具有关联性，不是《换房协议》的补充协议，原、被告对“协议”内容的落实与否、不影响《换房协议》的效力。
关于原告收取被告3万元现金性质的认定，原告主张此款系落实《换房协议》的预收款，被告主张系原告收取的加章费，从原告诉讼请求的第3条即：责令被告结算由于欠缺建筑面积的房屋差价款（以实际面积计算。原告原预收被告x元可折抵）看此款应视为原告为落实《换房协议》对被告的预收款。
综上，本院认为：原、被告签订的《换房协议》系双方当事人真实意思的表示，为有效协议。双方当事人均应按协议约定，行使权利，履行义务。原告已按协议履行了义务，应当享有协议约定的权利，被告在楼房竣工后，应当按协议履行义务而未履行，违反了诚实信用原则，其行为属违约，依据《合同法》规定，被告应当按协议约定继续履行义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张某甲、张某乙在本判决生效后十日内按《换房协议》约定的位置、面积向原告光山县X镇供销合作社交付房屋车库及其产权证书。所交付的房屋、车库面积不足部分，按每平方米1000元的价格，补偿给原告光山县X镇供销合作社，原告已预收被告的x元，从中冲抵。被告张某甲、张某乙对上述义务履行负连带责任。
二、被告张某甲、张某乙交付上述房屋及车库、超出《换房协议》约定的面积，超出面积由原告光山县城关供销合作社按每方米1000元补偿给被告张某甲、张某乙。
三、办理上述房屋权属证件所需费用，由原告光山县X镇供销合作社与被告张某甲、张某乙各承担50%。
四、驳回反诉原告张某甲、张某乙的反诉请求。
案件受理费2000元，反诉受理费550共2550元由本诉被告张某甲、张某乙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李敏生
审判员方明星
审判员饶祖德
二○一○年七月二十二日
书记员李玮
