原告赵某，男，生于X年X月X日，汉族

委托代理人姜某某，女，生于X年X月X日

被告薛某，男，生于X年X月X日

被告杨某，女，生于X年X月X日，

二被告委托代理人孟志亚，河南华表律师事务所律师。

原告赵某与被告薛某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人姜某某，被告薛某、杨某及其委托代理人孟志亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年8月份，原、被告经过协商，被告将位于莲花镇二中院内的一套约80m²的房屋卖予原告，8月11日，原告将x元的房款交给被告后，被告未把房屋交付原告，之后，原告得知该房屋是学校为解决学校在职教职员工的住房问题而修建的福利房，学校禁止个人私自对外转让，被告对房屋根本不具有所有权，无法为原告办理房屋过户手续，原告找到被告要求被告返还原告所交付的购房款，被告予以拒绝；原告认为，原、被告之间的买卖行为，原告不能取得房屋产权，无法实现合同目地，同时该买卖行为严重违反《中华人民共和国房地产管理法》第38条第6项的明确规定，因此，原告为维护自己的合法权益，特诉诸法律，望人民法院判令：1、依法确认原、被告之间的买卖行为无效；2依法判令被告返还原告交付的购房款3.8万元及利息；3依法判令本案的诉讼费用由被告负担。2011年10月7日，原告申请将其请求的依法确认原、被告之间的买卖行为无效,变更为依法解除原、被告之间的买卖关系。

二被告辩称，1、原、被告诉争的房屋转让协议合法有效，应全面履行，该协议不违反法律的效力性强制规定，自签字起生效，双方均应遵守和履行；2、答辩人不存在违约行为，且原告赵某签订合同的目的完全可以达到，原告解除合同的理由不符合《合同法》规定的行使解除权的情形，其不享有合同解除权；3、该房屋属单位福利房，并不是商品房，诉争房屋的性质该“管理说明”规定的非常明确，赵某符合转让资格，且经过学校领导的书面和口头证明、同意，应视为学校已经允许转让。综上原告起诉无理，房屋转让协议合法有效，原告不享有解除权，恳请法院查清事实，依法驳回其诉讼请求。

经审理查明，2011年8月份，原、被告经协商，被告将其原来居住的舞阳县X镇第二初级中学校园内的房屋一套转让给原告赵某所有，2011年8月11日，原告付给被告购房款3.8万元，由被告出具房屋转让协议一份，内容为“房屋转让协议今薛某有莲花二中房屋一套带家具转让给赵某，转让费叁万捌仟元整（x.00元）当事人签名：薛某赵某证明人：郭超杰2011年8月11日”。之后原告得知该房屋不能办理房屋所有权证，即找被告要求退回购房款，遭被告拒绝，原告于2011年9月20日提起诉讼。另查明，原告将购房款交付被告后，被告在房屋转让协议的左下方注有“学校合同中，每年返还一千元由房屋持有者所有”；原告提起诉讼前被告曾向原告交付该房屋的钥匙，但原告拒绝接收。原、被告协议购买的房屋的所有权属舞阳县X镇第二初级中学所有，同时舞阳县X镇第二初级中学于2004年4月对该房屋的整栋宿舍楼出台过使用管理说明；原告在诉讼过程中，将起诉状诉讼请求的第一项依法确认原、被告之间的买卖行为无效，变更为：依法解除原、被告之间的买卖关系。

本院认为，房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。本案中原、被告诉争的该房屋的所有权属舞阳县X镇第二初级中学所有，对该事实原、被告均认可并无异议，本院对该房屋所有权属舞阳县X镇第二初级中学所有的事实予以确认。”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第（一）款：出卖的标的物，应属于出卖人所有或者出卖人有权处分......，”本案被告出卖的房屋的所有权属舞阳县X镇第二初级中学所有，被告显然是不具有所有权的，当然也不享有对该房屋的处分权，原、被告所达成的房屋买卖协议的效力处于未定状态。“《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告赵某和被告薛某达成房屋转让协议至本案开庭审理终结前，被告未向本院提供房屋的所有权人舞阳县X镇第二初级中学对其出卖该房屋行为的追认，同时被告在双方达成房屋转让协议后也未取得该房屋的处分权，故原、被告达成的房屋买卖转让协议是无效的，应发生无效合同的法律效力，即双方返还因该合同取得的财产。“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第87条：有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”本案由于原、被告买卖该房屋的转让协议的无效，房屋的所有权不发生转移，随附于房屋买卖的财产也不发生所有权转移的法律后果，且原、被告对该附属物没有约定具体的处理意见，该附属物应当然的归于原所有人所有。原告请求被告支付利息，不符合相关法律规定，本院不予维护。综上所述，原、被告买卖房屋，虽属于双方完全自愿，但达成买卖协议的事前、事中和事后至本案判决前，被告都不能提供该房屋所有人对被告卖房行为的确认和追认，故原、被告买卖房屋的协议无效；依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第（一）款、第五十一条、第五十八条、“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见”第87条之规定，判决如下：

一、原告赵某与被告薛某、杨某的房屋转让协议无效。

二、被告薛某、杨某于本判决生效后十日内返还原告赵某人民币x元。

三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

案件受理费750元，由被告薛某、杨某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长李红伟

审判员陈国良

审判员王某伟

二0一一年十月二十二日

书记员周军伟