原告宁某甲，男，X年X月X日生，汉族
原告宁某乙（系原告宁某甲之子），男，X年X月X日生，汉族
上列二原告委托代理人高某某，男，X年X月X日生，汉族
被告宋某某，男，X年X月X日生，汉族
原告宁某甲、宁某斌为与被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈锡凯担任审判长、审判员杨华、人民陪审员欧祖流参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员凌芝担任记录。原告宁某甲及其委托代理人高某某，被告宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁某甲诉称，2006年3月22日，原、被告签订一份《附解除条件门面转租合同》。合同约定：原告将其所属的华源装饰材料专业市场A型X栋地层X号（A区X栋X-X号）两间门面共计102平方米转租给被告经商，租金按华源市场规定收取，被告应在每月8日前向原告支付当月租金，逾期不交视为违约。合同签订后，原告按合同约定向被告交付门面，被告履行合同向原告交纳租金。但自2009年2月起，被告不再支付租金，原告多次向被告催收租金未果。原告2009年12月10日向法院提起诉讼要求被告支付2009年2月至11月租金共计x元，被告即向原告支付2009年12月份的部分租金4790元。后因遗漏当事人，原告撤诉。故再次起诉，请求法院判决解除原、被告签订的《门面租赁合同》；判决被告支付拖欠的租金x元（2009年2月至2009年11月，每月租金4896元计x元物业管理费每月204元计2040元；2009年12月至2010年3月，每月租金、物业管理费计6120元，共计x元，抵减被告已支付4790元，尚欠x元）；判决被告依约定支付至本判决生效执行之日的租金和物业管理费；判决被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：
证据1、附解除条件的门面转租合同1份，证明2006年3月22日，原告将华源市场A区X栋X-X号门面租给被告经营，月租金是按华源市场的价格收取，并规定了租金的收取方式、租赁期限。
证据2、商业房地产租赁合同1份，证明2004年12月1日至2006年11月30日止，原告租赁华源市场A区X栋X号门面。
证据3、租赁合同1份，证明2009年11月11日，原告与A区X栋X号门面业主王薇签订租赁合同，原告租赁王薇门面经商自2009年12月1日起至2011年3月31日止。
证据4、证明1份，证明2009年12月10日，A区X栋X号门面业主王薇证明其同意宁某斌转租A区X栋X号门面，转租期限为自2004年4月1日起至2011年3月30日止。
证据5、衡阳市华源装饰材料市场管理处证明1份，证明华源市场门面租赁价格2006年11月30日至2007年11月30日止，每平方米40元；2007年12月1日至2008年11月30日止，每平方米44元；2008年12月1日至2009年11月30日止，每平方米48元；2009年12月1日起租金每平方米60元（含物业管理费），第二年上涨10%，第三年在第二年的基础上上浮10%。
证据6、服务行业统一发票1份，证明2009年7月至12月，原告向休源市场交纳物业管理费1212元（每月202元）。
证据7、存款凭条33张，证明原告向A区X栋X号门面业主王薇交纳门面租金凭证。
上述证据经庭审质证，被告对证据1-7有异议，其异议理由是：证据1合同内容更改了；证据2-4与被告无关；证据5中证明的2010年华源市场门面价格未涨；证据6-7中原告所交纳的租金是被告交纳租金给原告后，原告才向王薇交纳租金的。
被告宋某某辩称，原、被告签订合同中所规定的应当交纳的租金包含了物业管理费；被告已交2009年12月30日前的租金，2010年以后的租金因法院已冻结了被告的存折，无法交纳；2009年11月以前的租金收据已被原告拿走。
为支持其辩解意见，被告提供了以下证据：
证据1、附解除条件的门面转租合同1份，证明原、被告于2006年3月22日签订的原始合同中，未规定由被告交纳物业管理费。
证据2、租赁业统一发票2张、服务行业统一发票2张，证明CX栋X-X号门面租赁经营户吴志成向华源市场交纳2009年12月份和2010年1月的门面租金和物业管理费均是同一金额，并没有涨价或调价。
证据3、清单1份，证明原告与被告结算时，将其写给被告的租金收据拿走，将结算清单留给了被告。
证据4、收据1张，证明原告于2009年11月8日收取101-X门面租金时，向被告开具的收据。
上述证据经庭审质证，原告对证据1-4有异议。其异议理由是：证据1合同虽然是原、被告签订的，但华源市场规定租金未含物业管理费，且水电费应当由租赁户支付；证据2的门面租金价格有主、干道门面价格之分，应当按华源市场规定的门面租金价格执行；证据3是原、被告结算时，将依据写给在场人王薇的父亲验证的，并不是收条；证据4是被告将2009年1月8日，改写成2009年11月8日。
对于原告提供的证据1，原告在第三条2项中添加的“其中不含乙方在经营期间的水、电及工商、税务和国家行政的各项收费由乙方负责”（乙方为宋某某）。该添加内容未经被告同意、认可，不能作为定案的依据；对于原告提供的证据2-4，是原告与A区X栋X号门面业主华源市场、王薇签订租赁合同及证明，证明门面的来源及合法性，故该证据可作定案的依据；对于原告提供的证据5是华源市场对门面租金价格的收取证明，故该证据可作定案依据；对于原告提供的证据6是原告向华源市场交纳物业管理费的事实，故该证据可作定案依据；对于原告提供的证据7是原告向X门面业主王薇交纳2006-2010年部份门面月租金的凭证，故该证据可作定案依据。
对于被告提供的证据1是原、被告签订的门面租赁合同的原始凭证，故该证据可以作为定案的依据。对于被告提供的证据2是华源市场内租赁户吴志成交纳租金凭证，该证据仅可以证明2009年12月份和2010年1月份的门面租金是一致，不能证明是否已调价标准，故该证据不予认定；对于被告提供的证据3是原、被告结算门面差价依据，不是收取门面租金收据，故该证据不予认定，但可以作为参考依据；对于被告提供的证据4是原告开具的2008年11月份门面租金收据，故该证据可作为定案依据。
综合上述证据，经审理查明，2004年11月，原告宁某甲购得位于华源市场A型X栋地层X号（A区X栋X号）门面（建筑面积45.56平方米）1间经营建材生意。为拓展业务，2004年12月1日，原告宁某甲、宁某斌（乙方）与衡阳市华源房地产开发集团有限公司（甲方）签订一份《衡阳市华源装饰材料专业市场租赁合同》。合同约定：“一、租赁房屋：乙方租赁甲方位于华源市场A型X栋地层X号（A区X栋X号）门面1间，套内面积共54平方米，经营板材生意；二、租赁期限：自2004年12月1日起至2006年11月30日止。租赁期满，如甲方继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；……”。2006年3月，被告找到二原告要求租赁华源市场A型X栋地层X号、X号（A区X栋X号-X号）共2间门面经营建材生意。2006年3月22日，原告宁某甲、宁某斌（甲方）与被告宋某某（乙方）签订一份《附解除条件的门面转租合同》，约定：一、租赁房屋：乙方租赁甲方位于华源市场A型X栋地层X号、X号（A区X栋X号-X号）共2间门面，总计102平方米（X号为甲方私人所有，X号承租于衡阳市华源房地产开发集团有限公司）；二、租赁期限：自2006年4月1日起至2011年4月1日止。租赁期满，如甲方继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；如乙方续租，应在租赁期满前一个月提出书面续租意向，经甲方同意后，双方办理续租手续；三、租金标准和收取方式：1、转租金共计x元，乙方在合同签订时首付转租金x元，余下x元于2007年12月支付；2、月租金按华源市场规定按月收取，由乙方在每月X号以前将当月租金交由甲方转交给华源市场，逾期不交视为违约……五、附带的解除条件：由于X号是甲方转租所得而非甲方私人所有，如果该门面在双方约定的租赁期第三年后，甲方未能取得X号的续租权，该转租合同届时将被解除。解除后双方的返还责任如下：1、如果解除条件成立时，甲方应返还第三年后剩余两年转租金x元，其它任何费用甲方都不负责；2、如果解除条件成立时，乙方对X号享有优先承租权；3、如果解除条件成立时，若X号被华源公司收回后，乙方对甲方所有的X号可续租一年，乙方应按华源公司以后续签合同价格向甲方交付租金……合同签订后，原、被告均按合同内容各自履行其义务。2006年4月4日，原告宁某斌（乙方）又与华源市场A型X栋地层X号（A区X栋X号）门面新业主（所有权人）王薇（甲方）签订一份《衡阳市华源装饰材料专业市场租赁合同》。合同约定：“一、租赁房屋：乙方租赁甲方位于华源市场A型X栋地层X号（A区X栋X号）门面1间，套内面积共54平方米，门面所处地段属旺铺；二、租赁期限：自2006年12月1日起至2009年11月30日止。租赁期满，如甲方继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权……”。2008年3月份起被告不再向原告交纳门面租金。2009年11月8日，被告向原告交纳101-X号门面11月份的租金4319.70元（每平方米42.35元，102平方米计4319.70元），物业管理费204元（每平方米2元，102平方米计204元），共计4523.70元。原告多次催要2009年3月以后的租金无果，于2009年12月11日向本院提起诉讼，要求被告支付2009年3月至12月份租金共计x元。本案在审理期间，被告于2009年12月27日通过银行汇款租金人民币4947元给原告宁某甲。因遗漏原告主体，原告宁某斌于2010年3月9日向本院提出撤诉申请，同日经本院裁定准许撤诉。二原告遂于2010年3月23日诉至本院，请求判决如诉讼之请求。
另查明，二原告向X号门面所有权人王薇交纳2008年11月至2009年11月X门面租金每月2286元（即每平方米每月42.34元），二原告另向华源市场交纳101-X号门面物业管理费每平方米每月2元；二原告向X号门面所有权人王薇交纳2009年12月和2009年1月X门面租金每月3240元（即每平方米每月60元），二原告另向华源市场交纳101-X号门面物业管理费每平方米每月3元。
本案双方当事人争议的焦点问题为，一、是否解除原、被告签订转租合同问题；二、被告是否欠原告的租金问题；三、本案过错责任问题。本院作如下认定：
一、是否解除原、被告签订转租合同问题
虽然原、被告所签订的《附解除条件的门面转租合同》第三条2项中约定未在每月X号以前交纳当月租金视为违约，双方对违约如何处罚没有具体规定，该合同第五条附带的解除条件条款中也未对拖欠租金的行为如何处理进行约定，但由于被告至今未能交纳2010年1月至6月的门面租金，致使合同无法继续履行，且原告坚决要求解除转租合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”之规定，故应当解除原、被告签订的《附解除条件的门面转租合同》。
二、被告是否欠原告的租金问题
根据原告2009年12月10日第一次向本院提起诉讼的诉请及被告提供的2009年11月份门面租金收据和12月份门面部份银行汇款凭证，经核算：2009年3月至10月，共计8个月，被告欠原告101-X号门面租金x.60元（按每平方米每月42.35元计算，8个月，102平方米租金共计x.60元），欠物业管理费1632元(按每方米每月2元计算,8个月，102平方米物业管理费共计1632元)；被告应当补足2009年12月余欠租金1173元（按每平方米每月60元计算，102平方米租金共计6120元，被告已支付4947元，尚欠1173元）；2010年1月至6月，共计6个月，被告欠原告101-X号门面租金x元（按每平方米每月60元计算，6个月，102平方米租金共计x元）。故被告宋某某共欠原告宁某甲、宁某斌门面租金及物业管理费合计x.60元。
三、本案过错责任问题
被告租赁原告门面经营，却不能按合同约定及时支付门面租金给原告，酿成纠纷，被告应当承担全部责任。
综上所述，本院认为：原、被告签订的《附解除条件的门面转租合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。由于被告未能按合同约定及时支付门面租金给原告，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金……”和第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故原告要求解除原、被告签订的《附解除条件的门面转租合同》、支付拖欠租金的诉请，本院予以支持。由于被告的行为，导致纠纷的产生，被告应承担全部责任。原告要求被告支付2009年2月份的门面租金及2009年3月至10月门面月租金按华源市场月租金每平方米48元计算支付的诉请。因原告在2009年12月10日第一次向本院提起诉讼的诉状中已明确认可被告已交纳2009年2月份的门面租金，故原告要求被告支付2009年2月份的门面租金的诉请意见，本院不予支持；虽然华源市场规定每平方米月租金48元，但被告自2008年12月至2009年2月和2009年11月，向原告交纳101-X号门面月租金均是按每平方米42.35元、物业管理费每月每平方米2元，共计4523.70元，原告均予以认可，并未提出异议，故原告要求被告按华源市场规定每平方米月租金48元，收取2009年3月至10月的门面租金与事实不符，本院亦不予支持。被告辩称原、被告签订合同中所规定的应当交纳的租金包含了物业管理费的意见与查明的事实不符，本院不予采信。原告在庭审中主张其2009年11月8日开具的收条时间是2009年1月8日开具收条意见，因原告不能提供被告改写字迹的证据，且原告不同意进行字迹鉴定，故应当认定该收条为2009年11月8日开具时间。被告辩称其已交2009年12月30日前的租金意见，并提供结算清单予以抗辩。经查，结算清单中的数据是华源市场规定的应当交纳的门面月租金金额与原告每月收取被告门面月租金金额的差额值，并不是门面月租金收条；而被告不能提供其已交纳2009年3月至10月份的租金收条，仅仅提供2009年11月的租金1张收条，其辩解意见与证据相互矛盾，且与事实不符，故被告的该项抗辩意见证据不足，其理由不能成立，本院不予采信。被告辩称2010年以后的租金因法院已冻结了被告的存折，无法交纳租金的意见。因本院财产保全冻结被告仅有2万元，而被告每天经营所得款项却未能向原告按月及时交纳2010年1月以后的门面租金，故被告的该项辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，被告提出2009年12月至2010年华源市场门面租金未涨价的意见，并提供华源市场租赁户吴志成向华源市场交纳2009年12月份和2010年1月的门面租金发票予以证明。经查，华源市场有主、次干道门面之分，其主、次干道门面租金也不一样，被告租赁二原告的门面属主干道门面，华源市场规定每平方米每月租金为60元，原告向X号门面所有权人王薇交纳X号门面2009年12月和2010年1月，54平方米门面每月租金3240元（即每平方米每月租金60元），原告向X门面所有权人王薇所交纳租金与华源市场规定交纳租金一致，而被告提供吴志成门面租金发票无法体现门面是否涨价的真实情况，故被告的该项意见，证据不足，本院不予以采信。鉴于原、被告签订的《附解除条件的门面转租合同》已经解除，被告应当支付至合同终止时即2010年6月30日止的所有房屋租金（如有法律程序上的延期，应当另行计算租金予以支付）；原告应当按照合同约定退还门面转让金7500元（x元/年，2010年7月至2011年3月，共9个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款（二）项、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告宁某甲、宁某斌与被告宋某某签订的《附解除条件的门面转租合同》。
二、被告宋某某在本判决生效后的2010年6月30日前（如有法律程序上的延期，应当另行计算租金予以支付）将原告宁某甲、宁某斌租赁时移交的门面、设施等按双方移交清单如数清点返还给原告宁某甲、宁某斌；原告宁某甲、宁某斌在本判决生效后三日内（移交门面后即时）退还被告宋某某转让金7500元（如有法律程序上的延期，应当另行计算转让金予以退还）。
三、被告宋某某在本判决生效后三日内支付原告宁某甲、宁某斌2009年3月至10月共计8个月。门面租金x.60元、物业管理费1632元，共计x.60元。
四、被告宋某某在本判决生效后三日内支付原告宁某甲、宁某斌2009年12月余欠租金1173元。
五、被告宋某某在本判决生效后三日内支付原告宁某甲、宁某斌2010年1月至6月门面租金x元。
上述二、三、四、五项相互抵减，被告宋某某在本判决生效后三日内一次性支付原告宁某甲、宁某斌房屋租金共计x.60元。
六、2010年6月30日以后，如被告宋某某尚未移交门面给二原告，则应按每平方米每月60元的租金计算给二原告，直至被告宋某某将门面移交给二原告之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原告宁某甲、宁某斌其他诉讼请求。
本案本诉受理费2583元，财产保全费820元，共计3403元，由被告宋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。超过上诉期间，本判决即发生法律效力。
审判长陈锡凯
审判员杨华
人民陪审员欧祖流
二O一O年六月八日
书记员凌芝
校对责任人：陈锡凯打印责任人：凌芝
附注本判决适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
