原告孙某。

委托代理人黄某乙。

被告某（上海）房地产建设有限公司。

法定代表人郑某，董事长。

委托代理人夏某、晏某，工作人员。

原告孙某诉被告某（上海）房地产建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年6月16日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某之委托代理人黄某乙，被告某（上海）房地产建设有限公司之委托代理人夏某、晏某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙某诉称，原、被告于2004年6月15日签订上海市X路X弄（大某城）X号X室房屋的《上海市商品房预售合同》一份。按合同约定，被告应于2006年5月31日前取得大产证，并在取得大产证后90天内申领小产证。故按照约定，原、被告应于2006年8月31日申领该房小产证，但被告直到2006年12月8日才取得大产证，构成违约，致使原告的小产证直到2007年2月10日办理登记，原告有权主张被告承担违约金。另原告入住至今，按照合同和《房屋使用说明书》，被告至今未开通住户安防系统，设置在住户房里的对讲电话、住户报警系统形同虚设，号门的门禁至今从未关上，安全消防系统从未调试过，电梯三方通话内置话机从未开通，被告的违约行为给原告的居住安全带来了极大的安全隐患。故诉至法院，要求被告承担延期办理小产证从2006年5月31日至2006年12月8日共计191天的违约金人民币29,803.6元；要求被告履行合同使住户安防系统（对讲访客门禁系统、住户报警系统、消防安全系统）正常运转。

被告某（上海）房地产建设有限公司辩称，不同意原告诉请。合同约定的交房时间为2005年11月30日，被告实际交房日期为2006年6月27日，被告已经支付了延期交房的违约金；另根据合同约定大产证的取得时间为2006年5月31日，同时合同还约定顺延90天办理小产证，现因为交房时间为2006年6月27日，应参照合同约定的交房时间和大产证取得的时间差距六个月，现在应以实际交房时间顺延六个月计算出实际应该取得大产证的时间，最后才应以这个时间为基础计算90天得出办理小产证的时间，按这样计算被告没有违约。此外，原告所计算的191天时间是以大产证时间为基础，被告认为没有依据；违约金的利率应以日万分之零点五，原告要求的日万分之二，没有依据。关于安防系统，被告已将相关系统移交给物业，并已经开通，使用中人为导致的损坏被告不应承担责任。

经审理查明，2004年6月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定内容有：（第二条）原告向被告购买某路X弄（大某城）X号X室房屋；（第三条）总房价款暂定为人民币780,201元；(第十条)房屋的交付必须符合的条件：办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；被告设定的抵押已注销、被告已按规定缴纳了物业维修基金；取得了《住宅交付使用许可证》；原告认可被告在取得《住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告于2006年5月31日前取得《商品房房地产权证》大产证；（第十一条）被告定于2005年11月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；(第十二条)被告如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之零点五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；（第十三条）房屋交付的标志为（住宅交付使用许可证）；（第十四条）在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后180日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。在合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准中注明安防系统：（1）每单元大门设置对讲访客系统，每户设一终端；（2）设小区周界防盗报警系统。合同补充条款五明确补充合同第十四条：为与本合同第十条第三款和第十三条内容相一致，对本合同第十四条修正如下，在被告取得《住宅交付使用许可证》，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。被告在办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后90天内，由双方依法向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同签订后，原告已按约付清房款。2006年6月27日，原、被告办理了系争房屋的交接，并签署了《房屋交接书》。2006年12月8日，被告取得《商品房房地产权证》（大产证）。2006年6月27日，被告支付原告逾期交房等违约金人民币8075.08元。2006年12月31日，被告通知业主集中代办小产证。2007年2月10日，原告取得系争房屋《房地产权证》（小产证）。2008年6月16日，原告以被告违约且系争房屋所在小区安防系统存在质量问题为由，具状来院，作如上请求。审理中，原告撤回恢复开通消防安全系统的诉请。

本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。现由于被告的原因，原告未能在合同约定的2006年5月31日之后的90天内办理系争房屋过户手续（小产证），被告实际取得《商品房房地产权证》（大产证）的日期为2006年12月8日，故被告理应承担2006年8月29日始的逾期办理小产证的违约责任，原告主张计算违约金的日期至2006年12月8日，于法不悖，可以支持。现合同没有约定权利交房的违约金，可以按照原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张日万分之二，亦在范围之内，可以支持。至于相关安防系统，因双方之间存在商品房买卖合同关系，被告理应对提供的房屋及附属设备、系统全面履行，原告主张被告修复、开通住户安防系统，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告某（上海）房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某逾期通知办理房地产权证（小产证）违约金人民币15,760.06元；

二、被告某（上海）房地产建设有限公司应于本判决生效之日起一个月内修复、开通原告孙某所有的本市X路X弄（大某城）X号X室房屋的安防系统（对讲访客门禁系统、住户报警系统）。

被告某（上海）房地产建设有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币545元，由原告孙某负担人民币351元，被告某（上海）房地产建设有限公司负担人民币194元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员朱萍

代理审判员黄某

书记员 未s