原审上诉人（一审被告）：丹东方齐房地产开发有限公司。
法定代表人：黄某乙，董事长。
委托代理人：矫某某。
原审被上诉人（一审原告）：林某某。
委托代理人：刘某某。
原审上诉人丹东市方齐房地产开发有限公司（以下简称方齐公司）与原审被上诉人林某某房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2009年10月14日作出（2009）振安民一初字第x号民事判决。方齐公司不服向本院提起上诉，本院于2009年12月15日作出（2009）丹民一终字第x号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2010年6月10日作出（2010）丹立二民监字第x号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审上诉人方齐公司的委托代理人矫某某、原审被上诉人林某某及其委托代理人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年7月6日，一审原告林某某起诉至丹东市振安区人民法院称，2008年3月，林某某在王XX的手里购买了方齐公司开发的绿丹江苑小区NX栋X单元X×号和15×号房屋。该房屋是方齐公司因拖欠包工头王XX工程款抵顶给王XX的。合同约定2007年12月31日将验收合格的房屋交付林某某使用。但交付房屋的时间拖到2009年4月。林某某多次到方齐公司处要求退房，均被拒绝。故诉至法院，要求方齐公司退还购房款x元，并按照日万分之一承担违约金至付清全部房款之日。方齐公司辩称，双方没有商品房买卖合同关系。涉案的两栋房屋是王XX因拖欠农民工工资，方齐公司暂时以房屋抵顶工程款，经过结算后应退还方齐公司，作为王XX无权出售，应属无效行为。林某某提供的买卖合同没有主体，应驳回林某某的诉讼请求。
丹东市振安区人民法院一审查明，案外人王XX系方齐公司开发的绿丹江苑小区的实际施工人。因方齐公司拖欠王XX工程款，双方经协商，方齐公司同意以绿丹江苑小区NX栋X单元X×、15×号两栋房屋抵顶拖欠王XX的工程款。方齐公司遂于2007年8月31日向王XX出具了两份收款收据，总计x元。2007年12月31日方齐公司又向王XX提供了盖好公章的商品房买卖合同两份。2008年3月，王XX将上述两栋房屋卖给了林某某，林某某向王XX支付了购房款x元。上述买卖合同约定，方齐公司应在2007年12月31日前交付验收合格的房屋。如逾期交付超过90日，乙方有权要求解除协议，乙方解除协议的，甲方应在乙方解除协议通知之日起30日内，退还全部购房款，并按照已付房款的0.1%支付违约金。林某某没有提交通知方齐公司解除合同时间的证据。林某某起诉状送达时间为2009年7月10日。现方齐公司拒绝交付房屋。
丹东市振安区人民法院认定上述事实的证据，有房屋买卖合同两份、两栋房的收款收据各一份及当事人的陈述，这些证据材料已经庭审质证和审查，予以采信。
丹东市振安区人民法院一审认为，本案中虽然不是方齐公司直接将房屋卖给林某某，但林某某提供的证据及双方的陈述完全可以认定涉案的两栋房屋是方齐公司以房屋抵顶拖欠王XX的工程款。王XX为了变现支付工人人工费，而将涉案的两栋房屋卖给了林某某。从而林某某与方齐公司形成了买卖合同关系。方齐公司理应履行合同义务，按照合同约定交付房屋。现方齐公司迟延交付房屋，林某某要求解除合同并退还房款及承担违约责任的请求，于法有据，应予支持。但林某某要求按照日万分之一支付违约金没有依据。林某某没有提交有关通知方齐公司解除合同时间的证据，只能以林某某起诉状送达之日为起算时间，30日内按照合同约定承担违约责任。因方齐公司属于经营性单位，占用林某某款项，故30日后按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。关于方齐公司提出涉案房屋系抵押于王XX处的观点，没有证据可以证明，不予采纳。丹东市振安区人民法院作出（2009）振安民一初字第x号民事判决：一、林某某与丹东方齐房地产开发有限公司之间的绿丹江苑小区NX栋X单元X×、15×号两栋房屋的商品房买卖合同，自本判决生效之日起依法解除；二、丹东方齐房地产开发公司于本判决生效之日起10日内，返还林某某购房款x元，并从2009年7月10日起至8月9日按照房款的0.1%支付违约金。从2009年8月10日起至付清房款之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。案件受理费7322元由丹东方齐房地产开发有限公司承担。
方齐公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、方齐公司与林某某之间不存在商品房买卖合同关系，林某某无权要求方齐公司返还购房款。原判认定方齐公司以房屋抵顶拖欠王XX的工程款，并认可林某某与王XX之间违法的商品房买卖合同关系，该认定事实错误。2、案外人王XX未经方齐公司同意，擅自将方齐公司所有的涉案两套房屋违法出售给林某某，其后果应由王XX和林某某承担。3、依据《合同法》第130条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。林某某向王XX交付的房款，并未向方齐公司交纳任何款项，故林某某应向王XX要房款。故请求依法撤销原审判决，改判驳回林某某的起诉。林某某辩称，因方齐公司欠王XX工程款，用涉案房屋抵顶了工程款，林某某从王XX手里买的房子，并交付给王XX房款，方齐公司与林某某之间形成了房屋买卖关系。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，涉案的绿丹江苑小区NX栋X单元X×、15×号房屋系方齐公司开发所建。2008年3月，林某某从案外人王XX手中购买了涉案两处房屋，并向案外人王XX交付了购房款，从王XX那里取得了房屋买卖协议和收款收据各二份，该房屋买卖协议落款时间为2007年12月31日，收款收据的时间为2007年8月31日，该房屋买卖协议和收款收据加盖了方齐公司的公章，均没有买受人和交款人的签字或盖章。林某某认为方齐公司欠案外人王XX工程款，以涉案房屋抵顶了工程款，其从王XX手中购买房屋合法，方齐公司违约交付房屋，故持该合同及收款收据要求方齐公司退房。方齐公司认为其与林某某之间并不存在房屋买卖关系，王XX并非涉案房屋的所有权人，未经方齐公司同意，无权出售，林某某向王XX交款，应向王XX要求退款。为此，双方产生争议，故诉至法院。
本院二审认为，原判认定方齐公司以涉案房屋抵顶拖欠案外人王XX的工程款，主要依据是房屋买卖合同和收款收据，从该合同及收据的内容显示，买受人和交款人均无人签字或盖章。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，本案的房屋买卖合同缺少合同成立的必要条件。本案中，在方齐公司并不认可该债权债务成立的前提下，原审仅依据上述证据即认定方齐公司与王XX之间存在债权债务关系，缺少证据支持。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，林某某自认从王XX手中买的涉案房屋，并将房款交给了王XX，林某某并未向方齐公司支付价款，方齐公司与林某某之间并未形成房屋买卖关系，故林某某向方齐公司主张返还房款，于法无据。另外，债权债务的有效存在，是预售商品房转让的基本前提，本案在尚未确定方齐公司与案外人王XX之间是否存在债权债务关系，王XX是否取得该房屋所有权的情况下，认定房屋转让行为有效是没有事实依据的。《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。方齐公司与王XX即使存在债权债务关系，从现有证据看，尚无证据证明王XX转让涉案房屋依法履行了通知义务，故该转让行为也并不发生效力。依据林某某的陈述和现有证据可以看出，林某某向王XX交付房款，从而得到了没有买受人和交款人签字的房屋买卖合同和收款收据，王XX与林某某之间即使存在房屋买卖关系，但由于当时涉案房屋并未竣工，商品房预购人也是不得将购买的未竣工的预售商品房再行转让。综上，本案无论从合同成立的构成要件，还是从债权转让的法定条件来看，均不能认定方齐公司与林某某之间形成了房屋买卖合同关系，原判解除方齐公司与林某某的商品房买卖合同，没有事实和法律依据。方齐公司提出的上诉理由，有事实和法律依据，予以支持。原判认定事实和适用法律有误，应予纠正。本院作出（2009）丹民一终字第x号民事判决：一、撤销丹东市振安区人民法院（2009）振安民一初字第x号民事判决；二、驳回林某某的诉讼请求。一、二审案件受理费合计x元由林某某承担。
本院再审过程中，方齐公司的陈述意见与二审上诉意见相同。林某某辩称，请求：撤销二审判决，维持一审判决。理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、我方主张该两份售房合同的主体是本案双方当事人。1、方齐公司对外销售房屋是其正常业务，售房合同及收款收据是买受人购房的依据，我方所持购房合同及收款收据是加盖方齐公司公章并由方齐公司予以认可的；2、两份购房合同并不是抵押合同，方齐公司认定空白合同是暂时抵押合同是不合理的；3、方齐公司对两份购房合同及收款收据的真实性是予以认可的；4、收款日期与购房日期不符与我方无关。二、王XX作为方齐公司的开发项目经理，其能够提供房屋销售的全部手续，我方就可以认为王XX是方齐公司销售房屋的代理人，我方对王XX代理销售方齐公司的房屋到售楼处进行了核实，该合同及收据得到了售楼处的认可。三、对购房合同上没有购房者的签名的问题，由于购房合同上加盖了方齐公司的大小印件，条款完整，只要我方履行了合同中约定的义务就可以认定合同有效。四、方齐公司将购房合同交给王XX的行为可以认定为方齐公司对王XX销售方齐公司房屋的行为是认可的。即使王XX没有代理权，依据相关法律规定，方齐公司将加盖公章的合同书交给王XX，我方有理由相信王XX是方齐公司的表见代理人。五、合同买受人及收据名头的空白不能认定合同无效。
林某某为支持自己的主张，在本院再审过程中，提供了新的证据：证人xxx、xxx的证人证言，xxx出庭证明林某某购买的涉案房屋是经我介绍的，在交款之前王XX出具了方齐公司的售房手续，我们和林某某到方齐公司的售楼处对售房手续进行了核实，当时我们拿着王XX的手续到售楼处询问，售房人员认可王XX提供的手续，王XX是代理方齐公司出售涉案房屋。在认定王XX提供的售房手续是真实的后，林某某向王XX交付了房款。xxx出庭证明2007年10月左右，我当时在方齐公司的场地出租塔吊，林某某给我打电话告诉我王XX有房子要卖，让我陪她去看一下。我跟林某某拿着王XX的手续到方齐公司的售楼处询问是否合法有效，是否是方齐公司出具的，售楼处认定王XX提供的合同和收据都是方齐公司出具的并予以认可，林某某向王XX交付了房款。
方齐公司的质证意见：林某某是与王XX之间形成的买卖合同关系，且房款交给了王XX。王XX并没有受方齐公司的委托，故证人证言不能作为定案的依据。证人所证明的事实只是林某某与王XX之间是房屋买卖合同的关系，不能证明其他事实。
由于方齐公司不承认林某某就购房合同及收据到售楼处进行过核实，且当时林某某是与案外人王XX进行的交接，故对林某某提供的两份证人证言，不作为本案的定案依据。
本院再审查明的事实同本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案非一般的以房屋买卖双方为权利义务主体所产生的房屋买卖合同效力案件，而是表现为以买房人预通过向房屋施工方购买用来抵付工程款的房屋，并以施工方为中间关系的加入，从而才能实现或完成的同开发商之间的房屋买卖关系，属房屋买卖关系中的特殊表现形式。即本案中除房屋买卖关系外，还有一个工程款结算的法律关系存在。因此，不可避免地先要研究该工程款结算关系中，房屋抵付工程款结算表现形式的性质，即开发商单方向施工方出具的无特定房屋购买人和付款人的房屋买卖格式合同和付款凭据的性质。
当施工方同开发商之间的结算关系尚未完结前，格式合同和付款凭据，只是施工方持有的据以实现同开发商之间结算关系的权利凭据，并不表明此时的施工方同开发商已完成结算关系，施工方已实际取得了权利凭据上载明的房屋所有权。施工方要想取得该房屋所有权，首先要满足同开发商之间的工程款决算后，施工方是否已实际实现用房屋抵付了工程款，从而使施工方原持有的权利凭据所载明的无特定权利对象的房屋所有人特定化，进而完成房屋抵付工程款的关系、取得抵付工程款的房屋。此种情形下，买房人方可从施工方处购得房屋，并在开发商处办理交易手续。否则，当施工方同开发商之间的房屋抵付工程款关系处于待定状态时，或买房人同施工方在开发商处完成房屋交易存在障碍时，买房人欲从施工方处购买并取得房屋的意愿将无法实现。如果买房人不顾交易风险，避开开发商在施工方处取得施工方原持有的权利凭据，当开发商在工程结算后，欠付施工方权利凭据所载明房屋价款的工程款、施工方并告知开发商应向新的债权人即买房人履行债务时，买房人方可持从施工方处取得的权利凭据，向开发商主张权利，并同开发商协商以购开发商房屋的方式实现债权。如果施工方同开发商之间的结算关系待定，施工方向买房人转让权利凭据并告知开发商，当买房人向开发商主张工程款结算权利时，开发商原向施工方有权提出的工程施工及结算关系中的抗辩，此时就将转移至买房人处，买房人必将要为此承担风险。综上，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2009）丹民一终字第x号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李学波
审判员吕伯昌
审判员卢国华
二○一○年十月十四日
书记员罗姣婧子
