原告（反诉被告）牛某某，男，汉族，58岁。

委托代理人张永亮、詹某某，河南睿翼（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）郑州嘉美酒店管理有限公司，住所地：郑州市二七区金海大道X号。

法定代表人王某某。

委托代理人郭某某，男，汉族，39岁。

原告（反诉被告）牛某某诉被告（反诉原告）郑州嘉美酒店管理有限公司及被告反诉原告租赁合同纠纷一案，2010年5月26日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张永亮，被告的法定代表人王某某、委托代理人郭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告牛某某诉称：2010年2月6日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告将河南工业大学民族餐厅出租给原告经营，租期为10年，每月租金x元。合同签订时原告交保证金x元，但发现所租餐厅他人一直在经营，且被告也未与校方协商好，导致原告无法装修也无法经营。被告仅将民族餐厅内电梯口处一个门的一把钥匙交给原告，被告的交接行为构成根本违约，侵犯了原告的合法利益，故原告诉请法院判令解除原、被告之间的租赁合同，被告返还原告保证金x元，赔偿装修款x元，支付违约金x元并承担本案的诉讼费用。

原告为支持其主张向法庭提交的证据有：1、原告身份证及被告基本注册信息各1页，拟证明原、被告主体资格；2、租赁合同及收据各1份，拟证明原、被告有租赁合同关系，原告无违约行为；3、照片16张，拟证明被告未将所租餐厅交给原告，构成根本违约；4、解除合同（略）函及邮政回执各1份，拟证明原告已履行解除合同的程序义务；5、照片8张，拟证明被告将所租餐厅出租给他人的违约事实。

被告郑州嘉美酒店管理有限公司答辩并反诉称：2010年2月6日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告将河南工业大学民族餐厅出租给原告经营，租期为10年，每月租金x元，每月结算一次。被告将餐厅交给原告经营后，以经济紧张为由至今未付租金，侵犯了被告的合法公益，故提出反诉，请求法院判令原告支付2010年2月28日至5月28日的租金x元和违约金x元并承担本案的诉讼费用。

被告为支持其主张向法庭提交的证据有：1、租赁合同1份，拟证明原、被告之间合同关系合法有效；2、钥匙1把，拟证明被告履行交付餐厅义务；3、原告装修照片5张，拟证明被告已交付餐厅，原告进行了装修。

本院对原告提交的证据认定如下：被告对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3、5有异议，认为证据3不能证明被告未履行交付所租餐厅的义务，证据5不是在所租民族餐厅拍摄的。本院认为，证据1、2、4能够证明原告拟证明的问题，且被告对其真实性无异议，予以采信；证据3、5被告有异议，原告未提交其它证据佐证，不能证明原告拟证明的问题，故对其证明力不予采信。

本院对被告提交的证据认定如下：原告对证据1、2和证据3中的第一张照片的真实性无异议，对证据2的证明目的及证据3中的其它照片有异议。本院认为，证据1和证据3中的第一张照片能够证明被告拟证明的问题，且原告对其真实性无异议，予以采信；证据2及证据3中的其它照片原告有异议，被告未提交其它证据佐证，不能证明其拟证明的事实，故对其证明力不予采信。

经审理查明：2010年2月6日，原告牛某某与被告郑州嘉美酒店管理有限公司签订了一份《食堂租赁合同》，合同约定：被告将河南工业大学民族餐厅出租给原告经营餐饮业，租期自2010年2月28日至2020年2月28日止；每月租金x元，合同签字时原告应交给被告保证金x元；租赁期间被告为原告提供经营用的炊具、餐具等服务设施；原告如需对房屋进行装修或增加设备时，应征得被告的书面同意并自理费用；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家相关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，此合同执行过程中，如无特殊原因，不得随意终止合同，否则造成的损失，由要求终止方负责赔偿三个月的租金作为违约金。

合同签订当日，原告向被告交纳保证金x元。被告将河南工业大学民族餐厅内电梯口处一个门的一把钥匙交给原告。2010年4月28日，原告以被告拒绝履行交接义务构成根本违约为由，向被告邮寄解除食堂租赁合同的（略）函，次日被告收到了该（略）函。后原告以被告拒绝交接河南工业大学民族餐厅，侵犯其合法利益为由，诉请法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还原告保证金x元，赔偿装修款x元，支付违约金x元并承担本案的诉讼费用。被告以原告违约为由，向本院提出反诉，要求判令原告继续履行租赁合同、支付2010年2月28日至5月28日的租金x元、违约金x元并承担本案的诉讼费。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的食堂租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。合同法规定，一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同，合同自解除通知到达违约方时解除。本案中，原告按约定向被告交纳了保证金，而被告只向原告交付了民族餐厅内部一房门的一把钥匙，致使原告租赁经营整个河南工业大学民族餐厅的合同目的无法实现，原告为此向被告发出了解除合同的（略）函，2010年4月29日被告收到了该（略）函，双方签订的食堂租赁合同即告解除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中的房屋租赁合同作为一种继续性合同，合同解除的效力不溯及已履行部分。据此，原告应向被告交纳2010年2月28日至4月28日共计2个月的租金，被告应向原告退还保证金。因合同已解除，双方的合同权利义务终止，故原、被告各自主张的违约金，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告未提交证据证明已征得被告的书面同意，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告郑州嘉美酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告牛某某退还保证金x元。

二、原告牛某某于判决生效之日起十日内向被告郑州嘉美酒店管理有限公司支付租金x元。

三、驳回原告牛某某的其它诉讼请求。

四、驳回被告郑州嘉美酒店管理有限公司的其它反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1725元，原告负担690元，被告负担1035元。反诉费1600元减半收取800元，原告负担300元，被告负担500元，余额800元退还被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长周俊萍

审判员刘文锋

人民陪审员赵洁

二0一0年十月十九日

书记员侯利杰