原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人周某，董事长。

委托代理人葛某，该公司工作人员。

委托代理人戴某，该公司工作人员。

被告吕某甲。

被告曹某。

被告吕某乙。

法定代理人吕某甲（身份等情况同前）。

原告上海某物业管理有限公司与被告吕某甲、曹某、吕某乙物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人葛某、戴某，被告吕某甲（暨被告吕某乙的法定代理人）、被告曹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，上海市X路某某室由三被告所有，原告系该房所属小区物业管理企业。三被告自2005年2月起拖欠物业管理费，原告多次催讨，未果。现诉请要求三被告立即支付2005年2月至2007年12月的物业管理费共计人民币8224.72元（本案货币单位均为人民币），并承担日万分之二的滞纳金计400.18元。

被告吕某甲、曹某、吕某乙辩称，原告诉请主张的费用，被告确拒绝支付，因为物业公司服务不到位，没有提供优良服务的能力。具体理由：1、刚入住时晚上总听到嗡嗡的声音，无法入睡，向原告反映，原告称系电梯风门未关引起，后几次三番忘记关闭，且态度散漫。2、保安不尽职责，看到小偷也不去追。3、小区存在群租情况，2007年10月还发生失火事件，危及安全。4、最大的问题是停车问题。2007年8月被告将车辆停在指定车位，发现有人倒车将自己的车辆撞坏，是自己拨打的110，此事皆因保安不尽职责，不指挥倒车引起。小区停车无固定车位，来往车辆不登记不收费，隔壁小区的车辆随意停放，停车难，乱停车使绿化被破坏。综上被告认为物业管理费中的服务费只应当支付50％，其余费用同意支付。被告曾多次要求原告改进工作，原告不理，只能采取拒交物业费的办法，故不应当承担滞纳金。

经审理查明，就上海市X路某号（XXXX园）一、二、三期的物业管理，开发商上海同协房地产开发有限公司（甲方）与上海某某物业管理有限公司（乙方）曾两次签订《前期物业管理服务合同》，约定的管理期限自2000年12月1日至2003年11月30日，乙方按建筑面积收取物业管理费，双方确定各项收费明细，并约定如业主逾期交纳的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同另就双方权利义务、违约责任等分作明确。上海某某物业管理有限公司按约进入小区提供物业服务，上述合同期限届满，该公司继续服务。嗣后，上海市杨浦区物价局核定上述小区物业管理服务收费价目，管理费、保洁费、保安费为0.78元/平方米/月，房屋设备运行费为0.27元/平方米/月，电梯水泵运行费0.55元/平方米/月。2004年4月,小区业主大会、业主委员会批准成立。2004年8月，原告吸收合并上海某某物业管理有限公司（2005年3月16日，上海市工商行政管理局静安分局准予上海某某物业管理有限公司注销登记）。原告未与业委会签订物业管理合同，持续提供物业服务，服务至今。三被告系上海市杨浦区X路某某室房屋登记所有权人，该房建筑面积146.87平方米。2004年10月20日三被告入住房屋时又与原告签订《前期物业管理服务协议》，明确双方权利义务。系争房屋2005年2月至2007年12月物业管理费共计8224.72元，三被告至今未付。

审理中，就被告提及的群租、停车等事实，原告称:群租现象的确存在，系因业主将房屋分割出租，原告早已将情况报告有关管理部门，火灾发生后原告亦配合做好善后工作。400个车位不足应对现实状况，从未让隔壁小区免费停放车辆。停车难是事实，但并非原告造成，原告已花大量精力管理，如何合理处理是难题，原告、居委、派出所及区属部门多次协商，至今未有结论。

本院认为，物业公司组织人力物力，依据合同为小区提供物业服务,故有权获得物业管理费。约定的期限虽已届满，但继续服务至今，业主接受服务，业委会未提异议，故物业公司可得对价，有权按原合同及物价部门核定的标准主张物业管理费。作为业主，按时缴纳物业管理费是应尽的义务。物业服务的方式方法尽可多变，但宗旨不离服务二字，让业主满意是其根本目的，因此服务过程存有不足是必然，合理建议、提出意见则是业主应得之权，物业企业应当积极改进职责范围内的义务，解决业主日常生活的不便，提供适当服务满足以业主要求。被告及其家人积极参与小区物业管理，主人翁精神值得学习，庭审中提出的一些问题、建议亦应引起原告的反思及改进，但业主拖延支付物业管理费不仅不利于物业管理的改善，亦是违约行为。构建和谐居住小区依靠物业管理企业与业主加强沟通、增进理解、共同努力。被告所述尚不能构成服务有瑕疵对价应予减少支付的抗辩，故其认为服务费只应支付50%的意见本院不采纳。鉴于诸如停车难等现象的确实存在，一般小业主在问题未得解决时，常常拖延支付应付费用，其方式虽不可取但亦系无奈之举，可以考虑适当宽容，故原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告吕某甲、曹某、吕某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市X路某某室房屋2005年2月至2007年12月的物业管理费人民币8224.72元；

二、原告上海某物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告吕某甲、曹某、吕某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王芩菲

书记员金玮