上诉人（原审原告）：饶某某。
被上诉人（原审被告）郑某某。
上诉人饶某某因与被上诉人郑某某集资建房转让合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院(2009)海民初宇第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月21日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年被告郑某某与北海市民政局签订一份《市场运作建设住房协议》，参与单位的集资建房。2006年3月29日，被告写收条收到原告集资房转让指标费x元及首期款2万元，合计x元。2006年5月8日，原告饶某某与被告郑某某签订一份《转让集资房产权协议书》，内容：被告自愿将职工集资楼房一套(约83平方米)转让给原告，转让费为x元。交易方式：甲方(指被告方)收到乙方(指原告方)的转让费时生效，不得反悔。如甲方反悔，除退还乙方转让费x元外，另赔偿乙方x元整。如乙方反悔，甲方不退还转让费。合同生效后，至2008年9月3日，原告又向北海市民政局交款x元。2008年9月2日被告表示反悔终止履行合同并向北海市民政局交款6892.23元，同年9月8日又交款2000元，并向原告表示同意支付悔约金x元，但原告不同意接受悔约金，坚持要房屋。该集资房的全部款项已交清。北海市民政局幸福街集资楼B栋工程已竣工，原告未取得集资楼X栋B-5D号房(含杂物房)的使用权，也未取得该房产的所有权证。双方发生争议，原告起诉至法院。
一审法院认为：原告饶某某与被告郑某某签订的《转让集资房产权协议书》，双方对该合同的有效性均无异议，应为有效合同，双方应按约定履行义务。本案双方争议的焦点是该合同履行过程中是否可以反悔的问题，从双方的《转让集资房产权协议书》第2条“交易方式：甲方(指被告方)收到乙方(指原告方)的转让费时生效，不得反悔。如甲方反悔，除退还乙方转让费x元外，另赔偿乙方x元整。如乙方反悔，甲方不退还转让费”的约定看，该合同是可以反悔的，只要一方付出x元的价款，如果是原告方反悔，被告方不退还转让费x元给原告方，合同自然终止，讼争的房屋仍是被告的，被告无权请求原告继续履行合同；如果是被告反悔，除退还原告方的转让费x元外，另赔偿原告方x元整，讼争的房屋也仍是被告的，原告无权请求被告继续履行合同。双方约定的悔约金x元处罚相对于房屋总价款为x元来说，比例是相当高的，是具有惩罚性和赔偿性的，这是原、被告双方的真实意思和约定，应予确认。被告于2008年9月2日表示反悔终止履行合同并向北海市民政局交款6892.23元，原告应按双方的约定请求被告支付悔约金x元。原告请求判决被告履行转让集资房产权协议，交付幸福街集资楼B栋B-5D号房(含杂物房)给原告使用的诉请，不符合双方的约定，该请求不予支持；原告请求判决被告协助原告办理产权登记手续，把房产证办理到原告名下，由于该房产被告尚未取得使用权、所有权证，原告的该请求不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定，不予支持。被告的第l、2点抗辩意见理由成立，予以采纳。由于本案被告表示愿意按约定支付x元悔约金及退还原告所缴纳的款项，为了避免重复诉讼，本案应判决被告支付该费用并承担占用原告资金的利息损失给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条第(一)项的规定，判决：1、被告郑某某应支付悔约金x元给原告饶某某；2、被告郑某某应退还转让款、集资款共x元及该款从2008年9月3日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至还清款之日止给原告饶某某；3、驳回原告饶某某关于判决被告交付幸福街集资楼B栋B-5D号房(含杂物房)给原告使用、协助原告办理产权登记手续，把房产证办理到原告名下的诉讼请求。
上诉人饶某某不服上述判决，上诉称：1、一审判决确认《转让集资房产权协议书》合法有效，却又以该协议第2条约定为由，认为“该合同是可以反悔的，只要一方付出x元的价款”，上诉人无权请求被上诉人继续履行合同，而只能请求被上诉人支付“悔约金”x元，既与合同约定不符，亦无法律依据。(1)该认定与合同约定不符。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”一审判决对于双方协议第2条的理解和认定，无论是从合同文义，还是基于合同目的及诚实信用原则，均显错误。①、双方协议第2条为：“交易方式：甲方(被上诉人)收到乙方(上诉人)的转让费时生效，不得反悔。如甲方反悔，除退还转让费x元外，另赔偿乙方x元整。如乙方反悔，甲方不退还转让费”。该条第一句明确约定，合同生效后双方“不得反悔”，根本不存在一审判决“可以反悔”之说；该约定第二、三句，所表明的是合同一方“反悔”时所应承担的责任(违约责任)的约定，就被上诉人一方而言，如其“反悔”，应退还x元转让费并支付x元违约金给上诉人，但其并没有约定被上诉人只要愿意承担该违约责任即可撕毁(解除)合同，不继续履行，更没有约定上诉人只能选择请求被上诉人承担该违约责任，而无权请求其承担继续履行等其他违约责任。显然，在文义上，该约定是对合同双方“不得反悔”之义务和对“反悔”方之责任的约定，并未赋予任何一方“可以反悔”的权利。将合同一方所应承担的义务和责任认定为其“可以反悔”、不继续履行的权利，实属强盗逻辑。②、上诉人之所以与被上诉人签订转让协议，目的在于获得协议约定的房屋，并非为了取得所谓的“悔约金”(违约金)；被上诉人之所以与上诉人签订协议，目的是为了取得转让价款，亦非支付违约金而保留协议约定的集资建房的权利。双方协议第2条旨在对违约方的制约，而不是剥夺或限制守约方的权利。因此，认定上诉人无权请求被上诉人继续履行合同，不符合合同的目的。③、合同应当信守，一方不得因为合同标的物的市场价值上升而主动以自己反悔为由不履行合同义务，或以支付违约金的方式代替合同的履行，取得违约利益。因此，认定被上诉人无权请求被上诉人继续履行合同，不符合诚实信用原则。(2)该认定无法律依据。①、《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”可见，依法成立的合同，一方当事人不得以自己反悔、违约为由擅自解除合同，结合《合同法》第九十四条第(二)、(三)、(四)项的规定看，在一方违约时，合同的解除权是赋予守约方的，只有守约方才能以对方违约为由请求解除合同，违约方是没有也不应享有请求解除合同的权利的。一审判决认定上诉人无权请求被上诉人继续履行合同，实为支持被上诉人违约并解除合同，于法无据。②、《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在一方违约时，守约方享有请求违约方继续履行合同的权利，该权利为法律所赋予，无须合同约定，合同中包括支付违约金在内的其他违约责任的约定，并不当然排除守约方对该权利的行使。没有任何法律规定违约方有权以支付违约金等其他违约责任代替合同的继续履行。违约方究竟要承担何种违约责任，是继续履行，还是支付违约金或赔偿损失等，选择权应在守约方，而没有任何理由让违约方选择决定其所应承担的违约责任。一审判决认定上诉人无权请求被上诉人继续履行合同，而只能请求被上诉人支付违约金，将守约方依法享有的请求权限制在违约方的意愿之内，与合同法理相悖。综上，无论是根据合同的约定，还是基于法律的规定。一审判决认定上诉人无权请求被上诉人继续履行合同的理由，均不能成立。而且，本案合同的履行，不存在一审判决援引的《合同法》第一百一十条第(一)项规定的“法律上或事实上不能履行”“的情形，上诉人的诉讼请求应当得到支持。2、一审判决在驳回上诉人全部诉讼请求的同时，又按照被上诉人的意愿，以“避免重复诉讼”为由，判决被上诉人支付“悔约金”x元并退还转让款、集资款共x元及其利息给上诉人，超出了本案上诉人一审提出的诉讼请求范围，违反了“不告不理”的诉讼原则，严重侵害了上诉人的合法权益。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，该法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。于本案，因市场因素，被上诉人应交付给上诉人的房屋(约83平方米)的市场价格已升至4000元／m2左右，价值逾33多万元，而一审判决被上诉人退还、支付给上诉人的转让款、集资款及“悔约金”(违约金)总额不到l3万元，上诉人从中损失超过20万元之巨。即使按照一审判决的荒谬逻辑，支持被上诉人不继续履行合同的主张，上诉人也完全有权依据上述法律规定，请求法院判决被上诉人按照上诉人的实际损失增加支付违约金。由于上诉人在一审诉讼中请求被上诉人继续履行合同，无法同时针对自己因被上诉人不继续履行合同造成的损失提出增加违约金的诉讼请求，而一审法院对此亦未依法行使释明权，即径行对被上诉人不履行合同应当承担的违约责任范围作出判决，剥夺上诉人依法享有的诉讼权利及实体权利。并且，一审判决将x元违约金与上诉人缴纳的集资款x元(实为x元)相比，得出其“是具有惩罚性和赔偿性的”无理结论，显然不成立。本案上诉人因为被上诉人不履行合同而损失的利益，应当以合同约定的房屋的现行市价为基础，而不应以上诉人所交付的集资款为基础，该集资款并非被上诉人违约时房屋的总价值。如此判决，实为对遵法守约的上诉人的“惩罚”，而不是对见利失信的被上诉人的“惩罚”！请求二审法院1、撤销(2009)海民初字第X号民事判决；2、判决被上诉人继续履行与上诉人签订的《转让集资房产权协议书》，交付北海市民政局幸福街集资楼X栋B-5D号房屋(含杂物房)给上诉人，并协助上诉人办理该房屋权属登记手续，将该房屋权属办理至上诉人名下；3、本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人郑某某答辩称：1一审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人、被上诉人双方所签订的转让集资房产权协议书中已约定了具体的解除协议的违约情况。双方在协议第二项交易方式中已明示双方“如甲方反悔，甲方除退还乙方转让费x元外，另赔偿乙方人民币x元整。如乙方反悔，甲方不退换转让费”。上诉人与被上诉人已对被上诉人如存在不交付房屋及办理过户手续情况下的处理方式和具体条款，不交房的违约责任通过支付一定的惩罚性违约金来进行，此点亦符合《中华人民共和国合同法》第ll4条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。本案中被上诉人方在2008年亦向上诉人明示反悔，同时向建房小组缴纳建房款。上诉人一直不肯收被上诉人愿退还的指标转让款、已交房款及违约金，并诉之法院。被上诉人认为协议中已明确了擅自解除合同的违约责任，协议中并不提及承担违约责任后还要履行协议，如继续履行协议，该违约责任的约定就无任何意义。这是上诉人、被上诉人双方签订(协议)时的真实意思表示。上诉人引用《合同法》第一百零七条规定是针对协议中不明确的违约时应承担的责任而定，并不适用本协议。本协议中对上诉人不要房，被上诉人不交房的违约行为都有明确的规定。因此，违约后被上诉人认为应按协议约定的违约条款实行。被上诉人退还上诉人总支付的价款和支付协议约定的违约金x元。2、被上诉人并未将争议房屋实际交付给上诉人，该房屋所有权未实际转移。被上诉人在2008年反悔后就自行交付购房款，该房屋建好后亦未将房屋实际交付上诉人使用。该房屋的产权至今都未登记在被上诉人名下。房屋的使用权并未实际转移到上诉人名下。因此，该房屋的产权上诉人不应取得。3、有关部门以文件的形式明确集资建房不得转让。2009年12月14日印发的桂房改【2009】X号广西壮族自治区住房制度改革委员会文件在“关于进一步规范全区市场运作方式建设住房管理工作的通知”中第十一项提及“严禁弄虚作假、严禁倒卖建房指标”，本案中上诉人购买的名为房屋，实为指标，根据文件可知，上诉人与被上诉人之间的倒卖是被明令禁止的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人在二审期间，提供如下证据：
证据一、北海市民政局证明；
证据二、北海市海城区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决及该判决认定的《转让协议》。
上诉人以证据一证明讼争房屋已经竣工交付使用；以证据二证明与本案相同约定有反悔违约责任的《转让协议》法院判决继续履行合同。
被上诉人对证据一无异议，对证据二认为与本案反悔的约定有本质区别，不能参考，与本案无关。
被上诉人二审期间提供证据为：广西壮族自治区住房制度改革委员会文件桂房改[2009]X号《关于进一步规范全区市场运作方式建设住房管理工作的通知》。被上诉人以该证据证明严禁倒买建房指标，被上诉人转让的指标有瑕疵。
上诉人认为该证据只是广西区的一个文件，不能作为合同无效的依据。
经质证，本院认为，上诉人提供的证据一双方当事人均无异议，予以采信；上诉人提供的证据二的判例，与本案事实无直接的关联性，不作为证据使用，仅作为参考。对被上诉人提供的证据即广西壮族自治区住房制度改革委员会的文件仅是广西区内的规范性文件，不属于法律规定的禁止性规范，且本案也不属于该文件规定的倒买建房指标的情形，被上诉人也明确表示坚持主张争议的合同为有效，因此对该证据不予采纳。
一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，北海市民政局建设的幸福街职工集资房已于2008年10月交付各集资建房户使用，但尚未办理房屋所有权证。因本案纠纷，争议房屋钥匙暂时寄存在该局集资建房小组。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《转让集资房产权协议书》为有效合同，双方均应依约履行。上诉人已按照协议约定履行了支付转让费及建房款的义务，而被上诉人则以“反悔”、不愿再转让房屋为由，拒绝履行交付房屋、办理房屋所有权证的义务。双方主张均以《转让集资房产权协议》第二条约定为依据，该约定为：“交易方式：甲方（被上诉人）收到乙方（上诉人）的转让费时生效，不得反悔。如甲方（被上诉人）反悔，甲方除退还乙方转让费x元外，另赔偿乙方人民币x元整。如乙方反悔，甲方不退还转让费”，上诉人认为上述条款约定的是违约责任，但并非被上诉人只要愿意承担该违约责任即可解除合同。被上诉人则认为约定的是解除协议的违约情况，承担违约责任后就不用履行协议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，而上述条款从词句上理解应为“如被上诉人反悔（即不履行合同），则应退还转让费并赔偿x元”，并没有明确将赔偿x元作为解除合同的条件，从词句的逻辑结构上也不能将“赔偿x元”的结果反向推断为“可反悔即不履行合同”的条件；“反悔”即不履行合同只是违约行为的一种表现形式，根据合同法的有关理论，违约行为并不当然发生解除合同的法律后果，也不能将不履行合同的违约行为等同于解除合同的法律后果。因此，上述条款应为双方对发生不履行合同的违约行为时所应当承担的违约责任的约定，而不是对解除合同的条件的约定。本案中，被上诉人作为违约方，既不具有法定的也不具有约定的解除合同的权利，在合同完全能够继续履行的情况下，拒绝履行合同义务，违反了诚实信用原则以及合同的约定。上诉人作为守约方可根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求被上诉人承担继续履行合同的违约责任，本院予以支持。被上诉人认为承担违约责任即可不用履行协议的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。被上诉人应当将北海市民政局幸福街集资楼B栋B-5D号房屋（含杂物房）交付给上诉人饶某某使用，并依约在取得上述房屋的所有权证后，将该房屋过户至饶某某名下。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律及判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院(2009)海民初字第X号民事判决；
二、被上诉人郑某某于本判决生效之日起十日内将北海市民政局幸福街集资楼B栋B-5D号房屋（含杂物房）交付给上诉人饶某某使用；
三、被上诉人郑某某在取得上述房屋的所有权证后二个月内协助将房屋过户至饶某某名下。
一审案件受理费2382元，专递费100元，二审案件受理费2382元，专递费100元，合计4964元由被上诉人郑某某负担（上述费用已由饶某某预交，郑某某应在本判决生效之日起十日内将上述费用偿还给饶某某)。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内
履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人
可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向北海市海城区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长何能媛
审判员汪海敏
审判员：魏岚
二0一0年五月二十一日
书记员王琼
