上诉人（原审被告）张某甲，男。

委托代理人孟某某。

被上诉人（原审原告）地方国营河南省安阳县印刷厂（以下简称县印刷厂）。

法定代表人张某乙。

委托代理人常某某。

委托代理人王某某。

上诉人张某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2009）北民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明，2008年11月10日，原告与张秀芳签订租赁协议书一份，协议约定：甲方为地方国营河南省安阳县印刷厂，乙方为张秀芳，甲方将其临街楼一楼厂大门以西第6间房屋租赁给乙方经营使用，月租金1000元，合同生效之日一次性交到2009年3月31日，2009年3月31日以后，每月1日至3日交纳……；未经甲方同意乙方不得对房屋擅自改造，如需改造应经甲方同意，费用由乙方负担，协议到期后，其固定设施不得拆除、毁坏，无条件归甲方所有，乙方不得将房屋转租、变买、转让……；协议自2009年1月1日起生效，如遇厂方拍卖、政府回收或市政拆迁，甲方提前20天通知乙方，乙方无条件腾房。合同签订后，张秀芳于2009年元月2日将门市转让给被告，被告经营华雪坊布衣店至今，2009年3月31日以后房租由被告以张秀芳的名义交纳，2009年4月3日，原告处负责收房租的工作人员苏民只向被告收取了第6间门面房2009年4月至6月的租金3000元，从2009年元月起，被告还占用了原告临街楼第7间门面房经营华雪坊至今，租金每月1000元已交到2009年6月底。2009年5月19日，原告将安阳市X路X号县X街楼东起第6间、7间门面房拍卖，第6间门面房的产权已于2010年3月26日过户给案外人王某军。

原审法院认为，原告与张秀芳签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以保护。原承租人张秀芳将承租的房屋转让给被告使用，且原告未提出异议，原、被告双方应按原租赁合同继续履行。合同明确约定如遇厂方拍卖、政府回收或市政拆迁，乙方应无条件腾房。现原告已将临街门面房拍卖，原告为向买受人交付房屋，要求被告腾房，应予支持。被告占用的第6间临街房产权在诉讼期间已经变更，只有所有权人才能主张权利，故原告要求被告腾清临街楼东起第6间门面房的诉请，不予支持。被告占用的第7间临街房虽未提供书面租赁合同，但是原告一直按1000元收取的租金，应视为双方的租赁合同成立，租赁期为不定期，原告提前通知被告腾房，被告应予腾房。因被告一直使用争议的房屋，双方发生纠纷至今未交纳租赁费，故被告应按原合同约定的每间每月1000元租金补交至房屋腾清之日。但是第6间房屋的租金应交至产权变更前即2010年3月26日，以后的租金应由实际产权人收取。原告要求被告赔偿每月4000元租金的损失，于法无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第三百三十二条的规定，判决：一、被告张某甲于本判决生效后十日内腾清占用原告地方国营河南省安阳县印刷厂位于安阳市X路X号县X街楼东起第7间门面房；二、被告张某甲于本判决生效后十日内向原告地方国营河南省安阳县印刷厂交纳房屋租金每月1000元（第6间门面房从2009年8月13日付至2010年3月26日止，第7间门面房从2009年8月13日付至房屋腾清之日止）；三、驳回原告地方国营河南省安阳县印刷厂的其他诉讼请求。如果末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告张某甲负担。

张某甲不服判决上诉称，一审判决认定事实、适用法律存在错误。一审判决认定了上诉人的实际承租人地位和继续承租的权利，但同时也认定了被上诉人卖房行为的合法性，是不正确的。根据我国合同法的相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而被上诉人在卖房之前未提交通知上诉人，侵犯了上诉人的同等条件优先购买权。应认定该卖房行为的侵权性和无效性，而一审判决责令上诉人腾房是对上诉人合法权益的侵犯。一审判决程序上存在错误，王某军、常某某作为本案所涉房屋的买受人，判决结果与二人有法律上的利害关系，二人应作为第三人参加诉讼，法院应依职权追加该二人参加诉讼，才能查清事实，作出公正判决，但一审法院未追加该二人参加诉讼。请求撤销原判，发回重审或改判。

县印刷厂答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。应当驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，上诉人是本案所涉房屋的实际承租人，依照我国合同法相关规定，当出租人出卖租赁房时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案所涉房屋是以公开拍卖的方式出卖的，拍卖之前进行过公告，故上诉人应当知道被上诉人要公开拍卖房屋。如果上诉人想要买受该房屋，应当到拍卖现场竞买，而上诉人未去竞买，视为其放弃了同等条件下优先购买的权利，故对上诉人关于被上诉人拍卖本案所涉房屋侵犯其同等条件下优先购买权，拍卖行为无效的主张不予采信。本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人为出租人，上诉人是实际承租人，二者是房屋租赁合同的利害关系人，而王某军、常某某不是房屋租赁合同的利害关系人，不应作为本案第三人，原审法院未追加该二人为第三人参加诉讼并无不当。上诉人在二审中又主张被上诉人县印刷厂已进入破产清算程序，已不具备诉讼主体资格，并申请本院依职权到安阳县发改委和安阳县工信局调取该厂的破产清算证据，因破产清算是由人民法院受理的，而人民法院并未受理被上诉人的破产清算。故对上诉人关于被上诉人已进入破产清算程序的主张，本院不予采信。对上诉人的调取证据申请，本院不予准许。综上，上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由张某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长赵红艳

审判员丁伯顺

审判员杨安华

二○一○年十月二十日

书记员梁雁

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