原告上海某房地产开发有限公司。

法定代表人徐某，董事长。

委托代理人宋某，该公司员工。

委托代理人庄某，上海市某（略）事务所（略）。

被告黄某乙。

原告上海某房地产开发有限公司诉被告黄某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘月华独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人、被告黄某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产开发有限公司诉称：2007年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》，约定：被告将上海市杨浦区X村某室房屋出售给原告，房屋的总价款为人民币（以下币种均为人民币）352,000元。合同签订当天，原告向被告支付2万元定金。2007年8月1日，原告又按照合同约定向被告支付购房款120,800元。其后,被告应当按照合同约定履行腾出房屋并向原告进行交接,但被告拒绝履行自己的义务,致使房屋买卖交易无法正常进行下去。2007年12月9日,被告向原告发出书面《解除合同通知》，明确表明其不再履行合同。2008年6月17日，被告又向原告发来一份申请函，继续表明其不出售房屋的态度。为此原告多次与被告交涉，但均未果，遂诉至法院，要求判令解除原、被告之间的房地产买卖合同；被告返还原告购房款140,800元；被告向原告支付违约金人民币140,800元。

被告黄某乙辩称:双方先签订的是行纪合同，房地产买卖合同是原告提供的格式合同，是根据原告的要求，被告先行签署后交给原告，原告在我方不在场的情况下签署的。合同约定，合同生效时要返回给被告一份，但事实上被告至今未收到该买卖合同。而且，原告擅自更改签署后的合同条款（如该合同《补充条款》第八条、附件三第一条。我方一直在积极履行合同的相关条款，按照行纪合同约定，必须进行公证，我方多次催促，但原告拒绝。我方于2008年8月腾出了房屋，并通知原告验收，但原告迟迟不予验收。我方未违约，被告现决意邀请解除合同，我方愿意返还已收取的购房款，但原告应赔偿报告的经济损失及精神损失。

经审理查明：2007年7月18日，原、被告签订上海市房地产行纪合同一份，合同约定：被告委托原告将上海市杨浦区X村某室房屋出售，建筑面积35.25平方米，被告指定该房屋的出售价款为人民币352,000元，被告应于2007年9月14日前完成腾出房屋并通知原告进行交接；第六条规定，原告有权以原告名义与第三人签订该房屋买卖合同，原告有权要求被告与第三人签订该房屋买卖合同，原告也有权将该房屋买入，届时被告必须配合，违之按违约条款处理；第八条规定了双方的违约责任；附件三约定了付款方式，签订本合同之日，原告垫付定金20,000元，签订本合同后10个工作日内,原告垫付给被告指定出售价40%的房价款并扣除定金,实际垫付120,800元，被告履行完毕本合同第三条腾出房屋交接之约定，原告垫付给被告指定出售价40％的房价款140,800元，原、被告办理完毕向上海市杨浦区房地产登记部门的申请登记备案登记，并原告向被告确认和支付完毕被告出售该房屋所承担的相关交易税金和费用后，原告将垫付剩余20％的房价款70,400元。

同日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告以352,000元价格购买上述被告所有的房屋。该合同约定:被告于2007年9月14日腾出房屋并通知原告进行验收交接；2007年9月20日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；签订本合同之日，原告支付定金20,000元，签订本合同后10个工作日内,原告支付给被告该房屋出售价40%的房价款并扣除定金,实际支付120,800元，被告履行完毕本合同腾房交接之约定，原告支付给被告该房屋出售价40％的房价款140,800元，原、被告办理完毕向上海市杨浦区房地产登记部门的申请登记备案登记，并原告向被告确认和支付完毕被告出售该房屋所承担的相关交易税金和费用后，原告支付剩余20％的房价款70,400元。原告未按合同约定的期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之一计算，违约金自本合同规定付款期限之第二日起算至实际付款支付之日止；当原告提出解除、终止本合同的，原告应承担的违约责任为：原告应按已付定金的双倍（含已付定金）支付赔偿金，如原告提出解除、终止本合同的行为给被告造成实际经济损失的，原告还应按未付款的40％支付违约赔偿金；被告未按约履行腾房交接的，应当向原告支付违约金，违约金按被告指定出售价的日万分之一计算，当被告擅自撤销委托，提出解除、终止本合同的，被告除返还已收取的乙方支付的款项外，还应向原告承担违约责任，该违约责任为：被告应双倍返还定金，还应按该房屋出售价的40％向原告支付违约赔偿金。

同日，原告支付被告定金20,000元。2001年8月1日,原告支付被告购房款120,800元。2007年12月9日，被告向原告出具《解除合同通知》，认为当时约定付款方式是户口迁出和合同公证后即支付合同总价40％，交房后支付合同余款，被告没有细看合同，使签署的合同与当时谈妥的条款存在差异，通知原告解除合同。2008年5月26日，原告通知被告，认为被告构成违约，要求被告继续履行买卖合同。2008年6月17日，被告向原告出具申请，表示现因故不同意出售，自愿向原告补偿6,500元以弥补原告损失。2008年7月23日，原告诉至本院，作如上诉请。

庭审中，本院要求原告提供其实际损失的数额及依据，原告未提供。

另查明：原告经营范围内无行纪资质。

再查明：被告于2008年8月9日签收本案诉状等材料。

本院认为：原、被告间签订的行纪合同虽然因原告无相应的资质而应属无效，但原、被告双方签订的房地产买卖合同合法有效，双方当事人理应按合同约定履行。根据被告出具的通知和申请，被告以未仔细看清合同为由，认为合同约定与双方谈妥的条件不符，要求解除合同，构成违约，应承担合同约定的违约责任。即被告除应将已收取的定金及房款予以返还外，还应承担违约金。但合同约定的违约金明显过高，原告亦未提供其损失的数额及依据，故本院对违约金酌情减少。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告上海某房地产开发有限公司与被告黄某乙之间的房地产买卖合同应于2008年8月9日解除；

二、被告黄某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某房地产开发有限公司定金及购房款人民币140,800元；

三、被告黄某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产开发有限公司违约金人民币10,000元；

四、原告上海某房地产开发有限公司其余之诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5,524元,减半收取计人民币2,762元，由被告黄某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员刘月华

书记员瞿雅晴