上诉人（原审原告）王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，
住郑州市金水区X路X号院。
上诉人（原审被告）苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人曾淑娟，河南荟智源策（略）事务所（略）。
委托代理人黄某，河南荟智源策（略）事务所（略）。
被上诉人（原审第三人）郑州顶峰房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市管城回族区X路X号院1-X层附X号。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人张春玲，河南中亨（略）事务所（略）。
上诉人王某甲、苏某某因与被上诉人郑州顶峰房地产营销策划有限公司（以下简称顶峰公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某甲的委托代理人王某乙，上诉人苏某某的委托代理人黄某、曾淑娟，被上诉人顶峰公司的委托代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月25日，王某甲、苏某某与顶峰公司签订《房屋买卖合同》，约定，苏某某将其所有的位于郑东新区立体世界X号楼X单元X楼西户的房产卖给王某甲，房屋建筑面积139平方米；房屋总价款76万元，王某甲另以8万元价格购买苏某某的一处地下停车位；王某甲于本合同签订之日支付顶峰公司2万元，其中佣金x元、代办费500元，余额作为顶峰公司代为保管的定金；付款方式为按揭贷款；合同第五条约定，王某甲、苏某某同意在签订合同后25个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续，过户税费由王某甲负担；苏某某若违反合同第五条的约定，视为单方解除合同，应双倍返还王某甲交付的定金；若王某甲、苏某某任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款2‰的违约金。上述合同由苏某某之子苏某浩（成年人）代替苏某某签订。王某甲当日按要求向顶峰公司交纳2万元。合同签订后，经王某甲和顶峰公司催促，苏某某拒绝按照合同约定到房屋管理部门立契并办理房产过户手续，遂引起本案纠纷。
原审法院认为：王某甲、苏某某与顶峰公司签订的房屋买卖合同，是三方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同由苏某某之子苏某浩代签，签订合同时苏某浩虽未出示苏某某出具的委托书，但苏某浩系成年人，苏某某与苏某浩之间的父子关系足以使善意第三人有理由相信苏某浩有代理权。并且，根据顶峰公司业务员王某、李伟东的证言，因房产过户首先需要持有房产证，苏某某曾经同王某一起到开发商处询问房产证的办理情况，王某、李伟东也都因卖房一事分别与苏某某通过电话，说明苏某某同意苏某浩出售该房屋。综合本案事实可以认定，苏某浩代替苏某某在合同上签字的行为构成表见代理，本案房屋买卖合同合法有效，对于王某甲要求苏某某继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。对于苏某某辩称从未与王某甲洽谈房屋买卖协议，王某甲、苏某某之间根本不存在房屋买卖事实的答辩理由不予采信。同时，苏某某辩称，即使双方有房屋买卖合同关系，既然王某甲称苏某某单方违约解除合同，王某甲的第二项诉讼请求也是建立在解除合同的基础上，那么双方也应解除合同。本院认为，王某甲要求双倍返还定金，但不能以此为由推定王某甲要求解除合同，对于苏某某该项答辩理由不予采信。对于第三人顶峰公司辩称三方协议是合法有效的协议，要求继续履行的意见予以采信。王某甲要求苏某某双倍返还定金4万元，因已经支持王某甲要求继续履行合同的请求，对该项诉讼请求不予支持。王某甲要求苏某某按合同约定赔偿王某甲违约金x元（从合同签订日到起诉日按总房款的日2‰计算，以后另计），王某甲在签订合同时没有要求苏某浩出示委托书，未尽到足够的审查义务，存在一定过错，对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第一百零七条之规定，经该院审判委员会讨论决定，该院判决：一、苏某某继续履行二OO九年九月二十五日与王某甲、郑州顶峰房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、驳回王某甲的其他诉讼请求。案件受理费x元，由王某甲负担2058元，由苏某某负担x元，其他诉讼费5000元，由苏某某负担。
苏某某不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，且判决继续履行，与事实不符，与法律相悖：一、苏某浩于2009年9月25日“代替”苏某某在房屋买卖合同上签字的行为根本构不成表见代理，该房屋买卖合同当然无效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》对表见代理有明确规定。因此，在本案中，首先由于王某甲本身存在重大过失，即使王某甲是“善意”地基于苏某某、苏某浩父子关系从而相信苏某浩具有代理权，苏某浩的行为也根本构不成表见代理；其次，顶峰公司以及工作人员王某和李伟东所做的证言存在多处明矛盾，属伪证，也根本不足以证明苏某浩的行为存在有权代理的客观表象形式要素。原审法院判决苏某浩于2009年9月25日“代替”苏某某在房屋买卖合同上签字的行为构成表见代理，该房屋买卖合同合法有效，明显认定事实错误，适用法律不当。二、即使该房屋买卖合同基于表见代理之规定合法有效，原审法院判决继续履行，仍然严重与法相悖。1、根据《物权法》第106条第1款之规定，苏某浩本身无权转让其父母的房屋，而涉案房屋作为不动产至今也并未办理将房屋所有权变更给王某甲的登记，因此，即使苏某浩擅自以其父亲苏某某代理人名义所签订的该房屋买卖合同基于表见代理被认定为合法有效，苏某某夫妇作为该房屋的所有权人，当然仍有权通过解除该房屋买卖合同，从而追回该房屋。原审法院判决该合同合法有效且继续履行，显然直接违反了前述《物权法》以及《合同法》第一百一十条之规定。2、即使该房屋买卖合同合法有效，根据该合同第九条l款“甲方若违反本合同第五条的约定（即双方同意在签订本合同后25个工作日内持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户手续或到相关部门办理相关手续），视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金”之约定，由于双方不仅未在该期限之内办理房屋过户手续，而且至今也未办理；不仅苏某某根本不承认此合同效力，苏某浩也在2009年12月明确表示解除合同，而且王某甲在其民事诉状中所列的第一项诉讼请求中就包括双倍返还定金，因此，即使该房屋买卖合同合法有效，根据该房屋买卖合同第九条一款这一约定，也应视为苏某某已单方解除合同。原审法院判决该合同继续履行，显然直接违反了《合同法》第九十三条之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”之规定，以及《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定。
综上所述，原审法院关于该房屋买卖合同合法有效以及继续履行的判决，存在严重错误。原审错误判决如不纠正，势必误导社会公众，任何父母的子女，或任何夫妻一方，只要找家胆大妄为的二手房中介公司，再串通第三方，共同签订一份房屋买卖合同，就可以在父母或夫妻另一方不知情的情况下，在连父母或夫妻另一方的授权委托书，甚至是父母子女关系证明、夫妻关系证明、身份证、户口本、商品房买卖合同、房产证等任何材料都不提供的情况下，以父母子女关系或夫妻关系可以构成表见代理为由，合法地将父母或夫妻共有的财产加以转让！请求撤销原判，改判驳回王某甲一审全部诉讼请求；并由王某甲承担全部诉讼费用。
王某甲不服原审判决，向本院上诉称：一审认定合同是三方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，该认定是正确的。一审判决继续履行合同也是正确的。王某甲一审的二项诉讼请求是递进关系，而不是并列关系。一审法院支持第一项诉讼请求的情况下，不支持赔偿损失是错误的。一审以王某甲在签订合同时未尽足够审查义务，存在一定过错是错误的。王某甲在签订合同时，已尽了足够的审查义务，三方进行了充分的协商，不存在过错。苏某某在诉讼中明确表示要求单方解除合同，是试图涨价再卖的违约行为。故按合同约定和法律规定，苏某某应在继续履行合同的同时，承担支付违约金的责任。
王某甲答辩称：一、关于合同的效力问题。1、苏某浩的行为构成表见代理，苏某某对合同予以追认。苏某某多次到中介公司、及开发商、房管局办理房产证事宜。合同签订过程中，苏某某父子多次联系，苏某浩多次表示得到了苏某某的委托。2、王某甲不存在过失。合同是经长期协商而签订的；苏某浩是成年人，是苏某某的儿子，苏某浩与苏某某在签订合同中多次电话联系，是得到了苏某某的授权；合同是在中介公司的见证下签订的，中介公司审查了双方的资格。未让苏某浩出示苏某某的委托书系我方过失，但与苏某某所上诉称的我方过失不是同一概念。3、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》是内部指导意见，不能作为定案依据。苏某某指认中介公司做伪证是错误的。中介公司陈述的是合同签订的真实情况。二、苏某某的第二个上诉理由也是不成立的。《物权法》第106条不适用本案，其规定的是善意取得。苏某某并未行使追回权，而且苏某某也未要求解除合同。
苏某某答辩称：苏某某没有参与并授权苏某浩签订合同，故不存在违约行为，不应承担违约责任。
顶峰公司答辩称：合同合法有效，是苏某某真实意思表示。一审出具的证据均系真实的，没有做伪证。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：一、关于本案合同的效力问题。由于苏某浩系苏某某的儿子，并持有涉案房屋的钥匙，王某甲通过中介机构顶峰公司与苏某浩进行协商并签订合同。在签订合同时，王某甲有理由相信苏某浩是得到了苏某某的授权。故苏某浩的行为构成表见代理，合同成立并生效。对于成立并生效的合同，各方应按合同履行各自的义务。二、关于王某甲请求的违约金及双倍返还定金的问题。1、双倍返还定金的问题。由于认定合同有效并继续履行，则苏某某承担了继续履行的责任。而双倍返还定金是在合同不履行的情况下，违约方才承担的责任，故苏某某在承担继续履行合同的情况下，不应在再承担双倍定金的责任，且王某所交的x元，并不全是定金，其中有顶峰公司收取的佣金及代办费。2、关于违约金问题。由于认定合同有效并继续履行，则王某甲在本次房屋买卖行为中，并未受到损失，作为补偿性质的违约金，苏某某可不再予以支付。综上，苏某某、王某甲的上诉理由均与事实不符，没有法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由王某甲负担3340元，由苏某某负担x元。
本判决为终审判决。
审判长王某
审判员王某
审判员宁宇
二Ｏ一Ｏ年十月三十一日
书记员纪绘娟
