重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2010）渝四中法民终字第x号
上诉人（原审原告）：谭某某，女，土家族，生于X年X月X日，城镇居民，湖北省巴东县人，现暂住（略）。
委托代理人：邓斌，重庆川东南（略）事务所（略）。
委托代理人：李勇，重庆川东南（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）：刘某某，女，苗族，生于X年X月X日，医院职工，住（略）。
委托代理人：袁某某，男，苗族，生于X年X月X日，住（略）。
委托代理人：池某某，男，土家族，生于X年X月X日，住（略）—X号。
上诉人谭某某与被上诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2010年5月19日作出（2010）黔法民初字第x号民事判决。谭某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年8月4日依法对上诉人谭某某的代理人邓斌、李勇及被上诉人刘某某及其委托代理人袁某某、池某某进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2009年5月3日，原被告双方达成口头协议，被告将其租赁的一间黔江地税局底楼门面转让给原告。当日，原告即向被告支付了相关费用x元，并出具了收条。2009年5月21日，业主黔江区地税局发出书面通知，要求各租赁户于2009年7月30日前将所租门面交回。
另查明，2007年8月17日，被告与业主地税局签订了一年的书面租赁合同，合同期满后没有再续签，但是仍然按照以前的约定缴纳房租和水电费。2009年3月10日，被告还缴纳了2009年1月9日至2009年7月9日期间的房租3300元。被告将门面转让给原告后，原告一直用的是被告的个体工商户营业执照，2009年6月30日，原告仍以被告刘某某的名义在缴纳水电费。
一审原告谭某某诉称：2009年5月3日，原被告双方达成口头协议，被告刘某某将其租赁的一间黔江地税局底楼门面转让给原告，原告向被告支付门面转让费x元。当日，原告即向被告支付了该笔转让费。2009年5月21日，地税局通知各租赁户，要求于2009年7月30日交还所租门面。原告事后得知被告与地税局的书面租赁合同早已到期，且地税局已明确告知被告不再与其续签租赁合同。被告隐瞒事实，恶意转让，并收取高额的转让费，有违诚实信用，其欺诈行为致使原告的租赁目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。为此，起诉到法院请求：1、撤销原被告间的门面转让协议；2、判令被告返还原告门面转让费x元；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审被告刘某某辩称：原被告间的门面转让协议系双方协商一致达成的，意思表示真实，符合相关法律规定，是合法有效的。x元并不全是门面转让费，其中给包括货物折价x元，专修及货柜等折价x元，已缴纳房租1228元，转让费3747元。被告承租该门面期间只在2007年8月17日与地税局签订了一次书面合同，租期为一年，到期后就再也没有续签书面合同，形成了一种不定期租赁关系。在双方达成转让协议时，被告已将这一情况口头告知原告。被告在2009年3月份还缴纳了1—7月的房租，也能说明其根本就不知道地税局要收回门面，否则不可能再预交房租。2009年5月21日，地税局通知各租赁户要收回门面之前也并没有口或书面协议告知这一情况。因此，被告不存在隐瞒或欺诈，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理认为：被告将其承租的地税局底楼门面转让给原告，虽然未经出租人同意，但是原被达成的转让协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公益利益，应当认定为有效。关于原告主张被告存在欺诈、隐瞒事实、恶意转让而请求撤销该转让协议的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”原告就应该承担这方面的举证责任。原告提供的朱红梅的证言“稻草人精品店的老板刘某某曾于2009年3月中旬到我办公室要求续签稻草人精品店租房合同，我明确告知她单位不再与她续签合同”，不能理解为地税局已经告知被告要收回门面，因为在被告与地税局发生租赁关系期间绝大部分时间是不定期租赁关系。而且2009年3月份地税局还收取了被告缴纳的2009年1—7月的门面租金。原告也没有其他证据予以佐证，故本院不能仅仅依据朱红梅的不明确的证言认定被告在转租该门面时存在欺诈、隐瞒事实和恶意转让。另外，被告称在转让时已经告知原告其与地税局没有签订书面合同，而原告称被告说有书面合同，双方都没有办法举证证明。原告在转让门面时已经明知业主是地税，其完全可以向地税局了解相关情况。从地税局2009年5月21日，9月7日的两次书面通知可以看出，其收回门面是因为单位急需用房，那么按常理不可能在2009年3月就决定收回门面，而在两个月后的5月21日才发出通知。因此，对原告撤销转让协议的请求，本院不予支持。原被告间的门面转让协议有效，且原告请求撤销的理由不成立。因此不存在返还相关费用的问题。对原告请求判令被告返还转让x元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决驳回原告谭某某的诉讼请求；本案案件受理费790元，由原告谭某某负担。
谭某某对一审判决不服，向本院提出上诉。请求二审法院裁定撤销黔江区人民法院（2010）黔法民初字第x号民事判决，将本案发回重审。理由：一、原判认定上诉人与被上诉人达成的“协议有效”没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间的口头协议实质为房屋转租合同，被上诉人将其租赁的房屋转租给上诉人，事先未经房屋出租人黔江区地税局的同意，事后也未得到黔江区地税局的追认。且该事实原审判决在“本院认为”部分中也予以确认。根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未经出租人同意的转租合同为无效合同，故上诉人与被上诉人达成的“协议”为无效协议。二、原审法院在审理过程中应当向上诉人行使释明权而没有行使。上诉人于2009年11月25日向原审法院提起撤销之诉，而根据合同法和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因上诉人与被上诉人达成的协议为无效协议。故原告的诉讼请求应当依法变更为确认之诉。依照最高人民法院关于民事诉讼证据规定的规定，原审法院应当向上诉人行使释明权，告知上诉人可以依法变更诉讼请求，以维护上诉人的合法权益，但原审法院在审理过程中并没有向上诉人释明权，致使上诉人的合法权益受到损害。三、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原判应当适用最高人民法院的该《解释》的规定进行审理。
被上诉人刘某某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。请求二审人民法院依法维持原判。理由：一、双方所达成的门面口头转让协议是经过双方平等协议一致后达成的，答辩人已尽了告知义务。转让时答辩人并不知道地税局何时收回门面。二、上诉人在一审中提供的地税局职工朱红梅的证人证言系上诉人的亲戚张小华打印好后叫朱红梅签字并盖手印，其取证程序合法、证明内容不真实。三、虽然答辩人转让该门面时事先未征得地税局的同意，但该门面转让后，水电工抄表时便知道转让事实并告诉了专管门面的单位工作人员，地税局没提出任何异议。也未作出任何口头或书面的通知不准转租该门面。地税局事后收回门面也是因为单位自己需要另作它用，即使答辩人在经营，也仍然要被收回。加之，门面转让至2010年3月11日一审法院开庭时，黔江区地税局均未对该门面提出任何异议。此举符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，转租行为合法有效。四、人民法院审理民事案件，只要符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项规定即可，本案法官无需释明。五、关于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条的问题，上诉人属断章取义。
在本院二审审理过程中，被上诉人刘某某提交了朱红梅、王玉林、刘某毅的证人证言拟证明：1、上诉人谭某某在一审中举示的朱红梅的证言来源不合法、内容不真实；2、被上诉人刘某某已经在商谈门面转租事宜时就告知了上诉人谭某某“该门面与黔江区地税局无书面租赁合同”3、水电工抄表的时候已经知道刘某某所租赁的门面转让给了谭某某，并告知了黔江区地税局。4、该门面刘某某承租后进行了重新装修，花费x多元。上诉人质证认为，被上诉人提交的证据不属于二审新证据，其证人应当出庭作证。本院经审查认为，被上诉人提交的证据不属于二审新证据，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：本案二审的争议焦点是一审法院是否应当履行释明义务且应否发回重审及一审判决驳回谭某某的诉讼请求是否正确。现综合评议如下：
首先，释明义务问题。本案中，上诉人谭某某主张其在一审中提起的是撤销之诉，而根据合同法和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因上诉人与被上诉人达成的协议为无效协议，故谭某某的诉讼请求应当变更为确认之诉。依照最高人民法院民事证据规则的规定，原审法院应当向上诉人行使释明权，告知上诉人可以依法变更诉讼请求，但原审法院在审理过程中没有向谭某某释明，应当发回重审。上诉人谭某某在一审中以刘某某明知原出租人黔江区地税局要收回门面而隐瞒该事实属于欺诈行为，根据相关法律规定，其与刘某某之间达成的口头的门面转让协议应予撤销。从谭某某的诉讼请求及理由可以看出谭某某主张的法律关系的性质属于合同纠纷，更确切地说，应当属于合同效力纠纷，因为主张撤销合同的前提是合同处于效力待定状态。而谭某某在上诉中认为，其与刘某某之间达成的口头协议属于无效合同，一审法院应当告知其变更诉讼请求为确认合同效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。据此规定，法院只有在当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，才应当进行释明。就民事法律关系性质而言，本案中，不管一审法院经审理后认为谭某某与刘某某之间达成的口头协议有效或者无效，本质上其纠纷性质属于合同效力纠纷，而不属于合同履行、解除、转让或其他纠纷，与上诉人谭某某主张的纠纷性质是一致的，都属于合同效力纠纷，一审法院无须释明；另外，民事行为效力角度而言，从刘某某给谭某某出具的收条内容及双方的庭审陈述来看，刘某某与谭某某之间达成的口头协议实属包括货物转让、承租权转让两部分内容的无名合同，而不是真正的房屋转租合同。对于该协议的效力问题，主要争议在于租赁权转让的效力。一般认为，租赁权转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租赁合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。租赁权转让在性质上属于债的概括承受，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条，当事一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。租赁权转让须经原出租人同意方能生效。本案中，因为门面转让时，转让费中还包含了刘某某剩下的一个月房租，原出租方黔江区地税局发出收回门面通知前，谭某某还没有直接向原出租方黔江区地税局缴纳租金，事实上受让承租权的谭某某还没与房屋产权人黔江区地税局建立新的租赁合同关系。此时，谭某某与刘某某之间的门面转让口头协议中承租权转让部分应当处于效力待定状态，并且，黔江区地税局在此后下发的两次门面收回通知针对的是所有租赁户而非针对谭某某或或承租人刘某某，不能仅据黔江区地税局收回门面的行为就认定黔江区地税局不同意刘某某与谭某某之间的门面口头转让协议。并且黔江区地税局并没有找刘某某本人直接收回门面。由此可以看出，黔江区地税局对刘某某与谭某某之间达成的门面转让口头协议的态度不明确，根据现有证据无法认定双方的口头协议违法了《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定而无效。此时，一审法院亦无须释明。故此，一审法院未在审理过程中进行释明并不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，上诉人谭某某请求发回重审的理由不能成立。
其次，一审判决评价。上诉人谭某某在本案中主张其与刘某某达成口头门面转让协议过程中隐瞒了其知道原出租人黔江区地税局要收回门面的事实，属于欺诈行为，双方达成的口头协议应予撤销。谭某某在一审中举示了黔江区地税局职工朱红梅的证言，证实被上诉人刘某某曾于2009年3月中旬到其办公室要求与黔江区地税局续签租赁合同被拒，以此来证明被上诉人刘某某在签订合同中存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，上诉人谭某某主张撤销合同，应当由其对刘某某在订立合同过程中存在欺诈的事实承担举证责任。从朱红梅提供的证言看，即使内容是真实的，结合被上诉人刘某某在承租黔江区地税局的一间门面后，于2007年8月17日签订一份1年期的书面合同后，直至2009年5月3日转让给谭某某之前再无书面合同的事实，不能仅凭刘某某想与黔江区地税局再此签订书面合同被拒的事实，就得出黔江区地税局要与刘某某解除房屋租赁合同的结论。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间满以后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，原出租人拒签书面合同，不能直接否定不定期租赁合同的存在。况且，黔江区地税局于2009年7月21日发出的门面收回通知也是针对所有租赁户的而非针对刘某某一人，与刘某某要求续签书面房屋租赁合同被拒无直接关系。另外，谭某某也没有提供证据证明在2009年5月3日前，刘某某收到过黔江区地税局收回门面的通知，如刘某某在转让之前收到过黔江区地税局收回门面的通知却故意隐瞒该事实而再转让给谭某某，无疑构成欺诈。除朱红梅的证言外，谭某某并没有举示其他证据证明刘某某在转让时就知道黔江区地税局要收回门面。故此，谭某某所举示的证据不足以证明刘某某在转让门面时存在欺诈行为。一审判决驳回谭某某的诉讼请求并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费790元，由谭某某负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长张登明
代理审判员王勐视
代理审判员徐婷婷
二Ｏ一Ｏ年九月二十一日
书记员孙文凤
