上诉人（原审被告）任某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人吕军，沁阳市司法局“148”法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）张某甲，女，X年X月X日出生。
委托代理人张某乙，沁阳市人民检察院退休干部。
上诉人任某某与被上诉人张某甲房屋租赁合同纠纷一案，原审原告于2010年4月26日向沁阳市人民法院起诉，请求判令：1、原审被告任某某与原审原告张某甲之间房屋租赁合同无效；2、原审被告任某某返还原审原告张某甲转租金x元。沁阳市人民法院于2010年7月9日做出（2010）沁民商初字第X号民事判决，任某某不服提起上诉。本院于2010年8月18日受理后，依法组成合议庭于2010年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人任某某的委托代理人吕军、被上诉人张某甲及其委托代理人张某乙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月28日，被告与出租方胡新艳签订步行街C4b门面房房屋租赁合同，合同期限自2009年9月1日起至2010年9月1日止，租金为8000元。2009年11月份，胡新艳将该房屋卖给杨树槐，并已办理过户手续。2010年4月8日，被告任某某与原告张某甲口头协议将该房屋转租给原告，原告即付给被告转租金x元，后原告得知被告转租，转租的房屋未经房屋所有权人同意，且新房东杨树槐到期不再对外出租等情况后，随要求被告退还租金x元。为此诉至法院，
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）关于原告的第一项诉讼请求。原告诉状中诉讼请求第一项为请求确认双方合同无效，但原告在起诉状事实和理由中是依据合同法第54条、第58条规定，请求解除合同，原告在庭审中又再次表明其诉状中是请求解除合同。为了避免当事人诉累，本院确认原告第一项诉讼请求应为请求撤销原、被告之间的合同。（二）关于原、被告之间合同的性质及其效力。首先，关于本案被告与胡新艳之间签订的租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同在履行中，虽然胡新艳将租赁房屋出售给了杨树槐，但胡新艳与杨树槐明确约定原租赁合同继续有效。2010年9月1日合同到期，杨树槐才能接收房屋。本院确认胡新艳将租赁房屋卖给杨树槐后，被告与胡新艳之间的租赁合同仍属有效合同。合同主体仍然是胡新艳与被告任某某。其次，关于原、被告之间行为的性质，租赁合同的转租是指承租人将其租赁的标的物再出租给次承租人，占有、使用、收益，自己并不退出原租赁合同。由次承租人对其履行义务，承租人向出租人履行义务的行为。本案原、被告约定，被告将其租赁的房屋转让给原告使用，收取转让费，并将其与原出租人订立的租赁合同交给原告，表明被告将房屋转让给原告后，自己退出原租赁合同，不再履行原租赁合同的义务。原、被告之间的行为不符合转租合同的法律特征，原、被告之间的行为属于以转让租赁权为目的的合同权利义务的转让。第三，关于原、被告之间转让行为的效力。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。被告与胡新艳订立的租赁合同第六条也规定：租赁期间，乙方在未征得甲方同意前不得以任某形式转租或转让。故被告未经出租人胡新艳同意，无权转租或转让。其与被告之间（口头）转让行为属无效行为。原告关于被告有欺诈行为，请求撤销转让合同的诉讼请求，本院不予支持。被告关于双方转让行为有效的抗辩，本院亦不予采信。（三）关于x元转让费。原告2010年4月8日向被告交付转让费后，4月18日即向被告提出退还转让费，且也一直未使用被告转让房屋。由于被告未取得出租人同意而转让租赁房屋是导致转让合同无效的根本原因。合同无效的过错在被告，由此造成的损失应由被告自己承担。被告因无效合同而收取的转让费应返还给原告。故原告请求被告返还转让费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告关于不应退还转让费的抗辩，本院不予采信。本案原、被告约定，被告将租赁房屋转让给原告占有、使用、收益，原告向被告支付转让费，被告向原出租人履行义务，符合转租合同的法律特征。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，被告与胡新艳签订的租赁合同第六条规定“租赁期间，乙方在未征得甲方同意前不得以任某形式转租或转让”。故被告未取得出租人胡新艳同意，无权对外转租，且事后也没有取得胡新艳的追认，故原、被告之间的转租合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”。
原审法院判决：一、驳回原告要求撤销与被告之间订立的合同的诉讼请求。二、被告任某某于判决生效后十日内返还原告张某甲租金x元。案件受理费325元，减办收取162.50元，由被告负担。
任某某上诉称：一、一审法院程序违法。在一审法院给上诉人送达的起诉状中，被上诉人请求之一是确认该合同无效，而被上诉人在开庭时当庭将第一个请求变更为解除合同，上诉人随即提出反对意见，理由是：1、被上诉人错过了法院规定的变更诉讼请求的期限；2、即便法院认同变更，也应当给被告一定的举证期限。一审法院不顾上诉人的反对意见，即开庭审理后做出一审判决，给上诉人造成了巨大损失。二、一审判决认定事实错误，适用法律不正确。2010年4月8日上诉人与被上诉人口头转让协议应当有效。理由是：（1）上诉人与被上诉人均是完全民事行为能力人；（2）该转让协议已实际履行；3、被上诉人也明知该房屋到九月份到期，上诉人不存在欺骗行为。被上诉人在一审中提交的证据1、2、3、4均不能作为定案依据，证据5、6、7与本案转让协议无关，因此，原审判决认定事实有误，适用法律不当。请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张某甲答辩称：原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人任某某的上诉意见和被上诉人张某甲的答辩意见，本院确定本案的争议焦点是：1、双方之间的房屋租赁协议是否有效；2、原审审理程序是否违法。
针对第一个争议焦点，任某某认为：该协议经双方自愿协商，是双方当事人真实意思表示，应为有效协议。被上诉人张某甲认为：该转让协议无效。任某某与胡新艳签订的门面房租赁合同的第六条约定：在租赁期间承租方（任某某）在未征得出租方（胡新艳）同意前不得以任某形式转租或转让。出租方不同意转租。
针对第二个争议焦点，任某某认为：一审开庭时张某甲变更诉讼请求，但一审法院没有重新给上诉人答辩期，因此原审程序违法。被上诉人张某甲认为：原审程序合法。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人任某某与被上诉人张某甲于2010年4月8日订立口头协议，转让任某某承租的案外人胡新艳的门面房，但未征得房主的同意，其转让行为无效。上诉人任某某主张转让协议有效的上诉理由不成立，本院不予支持。
另外，被上诉人张某甲在一审开庭审理时变更一项诉讼请求，原审法院未重新指定举证期限，程序上有瑕疵，但上诉人任某某在上诉二审法院后，也未提供任某新的证据，故原审程序的瑕疵并未影响案件的正确审理。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162.50元，由上诉人任某某负担。
本判决为终审判决。
审判长何云霞
审判员董亚峰
代审判员王长坡
二○一○年十月十八日
书记员何磊
