原告（反诉被告）上海A厂。

法定代表人朱C。

委托代理人张D。

被告（反诉原告）上海B公司。

法定代表人某某。

委托代理人章E。

原告（反诉被告）上海A厂（以下简称A厂）与被告（反诉原告）上海B公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判。原告（反诉被告）在起诉时提出诉讼保全申请，为此，本院于同年7月30日依法作出（2009）杨民四（民）初字第XXXX号民事裁定书，冻结被告（反诉原告）的银行存款人民币335,171.88元或查封相等价值的财产。被告（反诉原告）在答辩期内提出反诉。2009年8月26日、10月29日，本院依法先后公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人张D、被告（反诉原告）法定代表人某某及其委托代理人章E到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A厂诉称，被告自公司设立始就一直租赁原告的厂房作为企业注册地和办公经营地。双方签订的租赁合同对租赁面积、租金及相关水电费、物业管理费、污水处理费等事项作了约定。但被告历年不按时支付租金及相关费用。为此，原告分别于2004年、2006年二次起诉被告，在法院主持下达成调解协议。但被告均未按协议履行，后经法院强制执行才延时支付。2009年2月起，被告又拖欠原告房租及污水费、水电费等费用，虽经原告多次催讨，被告仍未支付，并在同年7月遣散员工、关闭办公场地和经营厂房，变卖相关财产，大有逃债之嫌。原告无奈再次起诉至法院，请求判令被告支付所欠房租人民币255,000元、污水费21,000元，共计276,000元。

被告B公司辩称，被告对所欠原告租金和污水费的金额无异议,但对原告所述该款项系被告2009年2月至2009年7月期间所欠的事实有异议，被告在经营困难的情况下仍然按双方达成的还款计划向原告支付了2009年2月之后的租金和水电费，仅仅没有按时支付2008年12月之前所欠的分摊租金。但原告却擅自停电，导致被告无法开工，也无法支付员工工资，只能让员工回去待工。由于原告的行为造成被告的损失，被告要求原告赔偿。

反诉原告B公司诉称，反诉被告因反诉原告未按照双方之间约定支付房屋租金一事，无视反诉原告之种种困难以及反诉原告按照自身实际情况提出的切实可行的富有诚意的解决方案，采取种种手段强迫反诉原告支付租金。如经常性停止供电以及对反诉原告厂门进行封锁阻碍、不允许反诉原告对外运送与客户约定交付的产品以及属于其他客户的物品。由此造成了反诉原告无法履行已经与客户签订的多项订单，从而导致了反诉原告重大的经济损失，现要求判令反诉被告赔偿损失810,000元。

反诉被告A厂辩称，反诉原告的事实和理由均不成立，反诉被告没有用强迫手段要求反诉原告支付所欠租金，反诉原告没有充分证据证明反诉被告采用停电、封门等措施，也没有证据证明反诉原告所述的订单存在，取消订单有多种理由，是否应该由反诉被告承担。请求法院驳回反诉原告的诉请。

经审理查明，1995年5月15日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订了《厂房租赁使用合同书》一份，约定出租方将本市杨浦区F路X号综合楼第一、第五层、第六层，租赁给承租方，租赁期限为15年，承租方按月支付租金。承租方只能将租赁厂房用作企业注册工地及转移印花生产工作场地及相关人员的办公用房，不得用作其他用途，不能将租赁厂房的全部或部分转租给第三方。承租方的水、电、蒸汽的费用由承租方承担；若承租方违反合同约定，未按时向出租方缴纳租金，大楼综合管理费、水、电、蒸汽费，应向出租方缴纳每月应交费用的2％作为滞纳金。此外，双方还对其他事项作了约定。

2004年3月、2006年3月,原告先后起诉至本院，要求被告支付所欠租金，经本院审理后，双方达成调解协议，租赁合同继续履行，被告支付原告所欠租金。后被告虽陆续支付原告部分租金及污水费，但未按约支付清原调解协议所约定的欠租及水电费，为此，原告申请执行。在执行中，双方达成和解协议。被告在2008年9月支付清了2006年本院调解的所欠租金。但被告又产生了新欠租金，为此，原告先后于2008年9月9日、2009年1月8日、2月19日、5月5日、5月13日以书面形式向被告催讨所欠租金和水电费。被告收函后，以受到金融危机的重大影响，许多客户未按时付款为由，要求协商。2009年3月，被告提出从2009年4月以后每月支付原告80,000元的还款计划，但被告未每月兑现。虽然从2009年2月至2009年7月期间被告每月支付了原告部分费用，但原告在开具给被告的发票上均注明被告支付的是2008年9月至2009年6月期间的租金及管理费、污水费、水电费等费用，被告收到发票后亦未对该发票上的内容提出书面异议。原告经多次催讨所欠租金309,000元、污水费21,000元、水电费5171.88元未果，遂于2009年7月27日提起诉讼。

同年7月28日，原、被告经协商又达成协议，约定被告在签署协议之日立即向原告支付一个月的租金54,000元以及2009年6月所欠的电费5171.88元，上述两项合计59,171.88元；原告应当于收到被告支付的上述款项之日起立即恢复对于被告厂房的供电，并同意被告向其客户交付产品及材料并不进行阻碍；双方同意在上述问题解决后，被告自2009年8月起仍应按照双方之间确定的付款计划向原告支付应付款项。若被告对于该付款计划存在违反，则原告有权采取措施要求被告履行付款计划；被告在欠付原告的款项未清偿前，不得对外转移、处置资产（但不包括被告客户存放于被告处的原材料以及被告应其客户订单生产并应交付的产品）。被告于签订协议当日，支付了原告59,171.88元，但仍欠原告租金255,000元、污水费21,000元。

审理中，被告提出因原告采取停电和封锁厂门等方式，造成被告不能向客户交付产品而被客户取消订单，共计损失41万元；因延迟交付而造成违约，被客户要求支付迟延违约金10万元；因原告的上述行为导致被告将原由海运的交货方式改为空运，多支出30万元。以上共计损失81万元，对此损失，被告提供了录音、录像及电子邮件等证据。上述证据经原告质证，原告认为，被告在2009年8月26日提出反诉，并明确要求原告赔偿81万元损失，但录音证据证明的是在2009年7月28日封门的事实，且在2009年7月28日已经双方协商达成协议而解决，原告对被告该运送的货物进行了放行，不存在当日的损失；录像证据反映的是2009年8月31日的纠纷，是被告在原告提出诉讼保全之后未经法院同意擅自转移货物被原告发现而堵住，且被告在接受民警调查时也未提出有货物要运出，否则会造成被告违约。至于被告提供的电子邮件，更不能证明被告的主张，在网络缺乏监管的情况下，具有电脑知识的人都可以进行伪造。且该电子邮件也是被告自行翻译，不能作为合法证据采用；被告没有证据证明原告经常停电，凭原告的函件不足以证明被告主张的停电事实，原告也仅仅在2009年2月和7月停电过，其他的时候均是正常供电。

本院认为，原、被告签订的《厂房租赁使用合同书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，当事人双方均应当按照合同约定的义务全面履行。现被告对拖欠原告租金及污水费，共计276,000元的金额无异议，虽然被告提出所欠租金为2009年之前，但从原告提供的收取被告租金后开具的发票证据反映，被告所欠租金为2009年2月至2009年7月期间。故被告应当承担支付上述所欠款项的责任。至于被告提出反诉要求原告承担因停电、封门造成被告81万元的经济损失的诉请，由于被告不能提供充分证据予以证明其主张的事实，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》之第二条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海B公司应在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海A厂租金人民币255,000元；

二、被告（反诉原告）上海B公司应在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海A厂污水费人民币21,000元；

三、被告（反诉原告）上海B公司要求原告（反诉被告）上海A厂赔偿经济损失人民币810,000元的诉讼请求，不予支持。

负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5440元，减半收取计人民币2720元，反诉受理费人民币5950元，诉讼保全费人民币2196元，均由被告（反诉原告）上海B公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张军

书记员陈洁