上诉人（原审被告）居某，女。
委托代理人华某某(受居某的特别授权委托)，男。
被上诉人(原审原告)无锡某街道办事处。
委托代理人凌洁怡(受无锡某街道办事处的特别授权委托)，江苏金易律师事务所律师。
上诉人居某因与被上诉人无锡某街道办事处(以下简称无锡某街道)房屋迁让纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2010)新民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2010年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人居某及其委托代理人华某某，被上诉人无锡某街道的委托代理人凌洁怡到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年6月，居某从他人手中转租了无锡市太湖花园一期160－X号房屋。2008年7月13日，无锡市太湖花园小区（一期）业主委员会（以下简称太湖花园业委会）与居某签订了《房屋租赁契约》，约定：太湖花园一期文化活动中心是小区公建配套设施之一，活动中心属小区全体业主共有；由小区业主委员会为小区业主的代表与承租方签订租赁契约，鉴于文化活动中心的实际情况，原承租户在自愿承租，承认双方协商的各项条款，及时签订租赁契约，不签订契约者请退房，退房按照太湖花园物业公司签订的原契约执行；承租人承租时间一年一签订，从2008年7月1日起到2009年6月30日止；房屋承租租金按2008年7月3日业主委员会集体讨论的价格执行，根据承租的间数计算租金；承租160－X号房屋，双方议定：上述房屋壹年租金为9000元；承租户在经营中若要转租，必须经业委会同意，由业委会与对方重新签订契约；承租户契约到期要续签契约，必须提前一个月提出申请，如果有关部门及业委会有实际情况，不能续签契约的，提前三个月通知承租户；契约期满根据情况收回房屋时，业委会不承担承租户的任何费用，不承担转让费，不承担装潢、装修费，承租户必须无条件的退出房屋；契约签订时，各承租户须交纳500元押金，退房时退还押金，但不计算利息。协议签订后，居某承租该房屋开办了无锡市视立康工作室，并按时交纳了房租金，房屋租金交纳至2009年3月。自2009年4月起，太湖花园业委会未再收取租金，并于2009年5月份正式通知承租户租赁期满将不再续签租赁合同，但居某至今仍未搬出太湖花园一期160－X号房屋。
2009年8月31日，无锡某街道（乙方）与太湖花园业委会（甲方）签订了《房屋委托管理协议》，约定：甲方将坐落在无锡市新区太湖花园一期X号的部分房屋自本协议签订之日起交付乙方委托管理；委托管理期限十年，自2009年8月31日至2019年8月31日止；甲方承诺：甲方交付的上列房屋不存在任何权属争议和安全隐患，该房屋的水、电等相关设施均为完好；为了能充分的利用有限的房屋资源，乙方留置编号为101、X室的房屋作为甲方的办公用房；在乙方管理期间，甲方如需使用会议室时，须提前告知社区居某会并由社区无偿提供；乙方有权对文化活动场所进行重新布局并自主开展各类文化等公益活动，但该布局方案应告知甲方；乙方在管理期限内，不得对上列房屋出租或进行经营活动；本协议期限内，乙方根据需要，在不影响该房屋结构和安全等原则下，可以对该房屋重新进行装修、改造，由此产生的费用由乙方承担。因居某拒绝搬出太湖花园一期160－X号房屋，2010年3月31日，无锡某街道诉至法院，要求居某立即迁出太湖花园一期X号-105房屋，并支付自2009年9月1日起至居某搬出房屋止的房屋使用费5250元。在一审诉讼中，无锡某街道撤回了要求居某支付房屋使用费的请求。
一审庭审中，无锡某街道与居某均认可《房屋租赁契约》中的太湖花园一期文化活动中心是指太湖花园一期X号全部房屋。
上述事实，有无锡某街道提供的《房屋租赁契约》、《房屋委托管理协议》、通知书和签收单、告知书，及双方当事人的陈述在卷佐证。
在一审诉讼中，无锡某街道办事处称是太湖花园业委会主动委托无锡某街道办事处对房屋进行管理的，是为了将太湖花园一期X号房屋打造成免费的老年活动中心，在2009年和2010年4月两次经过业主的民意调查，绝大多数业主是同意的，提供关于社区打造居某养老服务的居某征求意见书若干、征询函若干予以证明。居某不认可上述证据的真实性，认为上面没有填表时间，应该是事后补做的，且许多业主仅写了个电话，意思表示不明确，故征求意见书和征询函都是无效的。居某称关于太湖花园一期160－X号房屋的租赁，因其现在正与太湖花园业委会产生纠纷，争议尚未解决，且与太湖花园业委会签订的租赁契约目前处于延展期，故居某仍有权使用该房屋，提供太湖花园业委会出具的证明予以证实。无锡某街道认为在太湖花园业委会出具证明时，与无锡某街道正在协商委托管理事宜，故在此期间居某是可以继续使用房屋，但在双方签订了委托管理协议后，居某就不能继续使用租赁的房屋，故无锡某街道有权要求居某迁出。
原审法院审理后认为，本案的争议焦点在于无锡某街道是否有权要求居某搬出太湖花园一期160－X号房屋。居某认为无锡某街道从程序、主体方面无权签订委托管理协议，且协议的内容侵犯了居某的权利，故无锡某街道签订的委托管理协议无效，无锡某街道不具备诉讼主体资格。虽然根据相关规定，国家党政机关不能从事经营活动，但根据无锡某街道与太湖花园业委会签订的《房屋委托管理协议》，太湖花园业委会将房屋委托给无锡某街道管理是为了开展公益活动，而非为了经营或盈利活动；且根据无锡某街道提供的征求意见书和征询函，上面也明确无锡某街道接手太湖花园一期X号后，将出资将该处打造成社区居某养老服务中心，是政府重点打造的长期社区公益福利项目。上述证据均表明了无锡某街道接手太湖花园一期X号房屋的管理是为了社会公益目的，而非为了经营或盈利活动，该举措亦取得了太湖花园大多数业主的认可，故无锡某街道与太湖花园业委会签订的托管协议并不违反法律规定。居某认为该协议侵犯了其优先承租权和财产权益，应当被认定无效的辩称理由不能成立。首先，太湖花园业委会是将房屋委托无锡某街道管理，是为了更好的开展公益活动，从而更好的为业主服务，而非将房屋出租给无锡某街道进行经营，房屋委托管理是为了全体业主的利益，故并不涉及优先承租权的问题；其次，根据居某与太湖花园业委会签订的租赁契约，双方的租赁期限为一年，而且明确约定“如果有关部门及业委会有实际情况，不能续签契约的，提前三个月通知承租户”，实际上太湖花园业委会在2009年4月已经开始不收取租金，并在2009年5月明确通知不再续订租赁契约。虽然太湖花园业委会曾出具证明给居某，但亦明确“该租赁户经营项目是否保留，需由接管后的无锡某街道办事处来确定，协商期间，原租赁户暂时继续使用”，故太湖花园业委会只是允许居某暂时使用，并非同意居某继续承租房屋，而居某是否能够继续承租，最终的决定权仍然在无锡某街道。事实上，无锡某街道已于2009年11月19日书面要求居某迁出承租房，故居某与太湖花园业委会的租赁合同关系已经期满解除，承租人在租赁合同期满后应有腾房的义务，居某不再享有太湖花园一期160-X号房屋的使用权。综上，对于无锡某街道要求居某迁出的请求，予以支持。
综上，原审法院依照《中华某民共和国物权法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：居某于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市太湖花园一期160-X号房屋。
上诉人居某不服原审判决，提起上诉称：国家机关、党政部门是不能从事经营性(营利性)活动或与营利有关的管理活动，无锡某街道与太湖花园业委会签订《房屋委托管理协议》的行为是违反法律规定的；《房屋委托管理协议》的内容也是不真实的，不仅侵害了太湖花园一期全体业主的合法权益，而且剥夺了其续订房屋租赁合同的权利。因此，《房屋委托管理协议》应认定无效，无锡某街道不能依据该协议取得房屋管理权，更不能以此要求居某迁让。原审法院适用法律有误，判决不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回无锡某街道要求其迁让的诉讼请求。
被上诉人无锡某街道答辩称，原审判决是正确的，要求维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均表示没有异议，而且在二审中均没有新的证据向法院提供，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，用益物权人对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益的权利。本案中，为了更好地开展公益活动，为全体业主服务，无锡某街道与太湖花园业委会就太湖花园一期X号房屋的使用签订了《房屋委托管理协议》。由于该协议是无锡某街道和太湖花园业委会双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定；而且根据协议的约定和当事人的陈述，无锡某街道接手管理太湖花园一期X号房屋的目的是为了建设社区居某养老服务中心，不是将上述房屋出租盈利或进行经营活动。因此，在得到太湖花园大多数业主认可的前提下，无锡某街道出于社会公益目的受托管理本案所涉房屋，应当认定无锡某街道与太湖花园业委会间签订的《房屋委托管理协议》合法有效。居某认为《房屋委托管理协议》应认定无效的上诉理由，与法无据，本院不予采纳。在无锡某街道根据《房屋委托管理协议》行使权利时，居某与太湖花园业委会间的《房屋租赁契约》已到期，虽然居某当时还在实际使用太湖花园一期X号-X号房屋，但太湖花园业委会与居某以出具证明的形式明确约定“租赁户经营项目是否保留，需由接管后的无锡某街道来确定，协商期间，原租赁户暂时继续使用”。根据此约定，应认定房屋原出租人太湖花园业委会只是允许居某在双方租赁期满后暂时使用原承租房屋，而非同意居某继续承租房屋。在居某与太湖花园业委会租赁合同已期满终止的情况下，无锡某街道有权依据《房屋委托管理协议》要求居某迁让出太湖花园一期160-X号房屋。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。上诉人居某认为无锡某街道无权要求其迁让房屋的上诉理由，与法相悖，本院不予采纳。依照《中华某民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人居某负担。
本判决为终审判决。
审判长潘志江
审判员张红
代理审判员陈丽芳
二○一○年十月二十日
书记员白徐芳
