上诉人(原审被告)河南省海川实业有限公司。

法定代表人唐某某，该公司董事长。

委托代理人胡永正，河南箕城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日生，汉族，居民。

委托代理人冉麦礼、戚某某，河南明辨律师事务所律师。

上诉人河南海川实业有限公司因与被上诉人张某某商品房买卖合同纠纷一案，不服西华县人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南海川实业有限公司委托代理人胡永正，被上诉人张某某委托代理人冉麦礼、戚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2007年5月22日张某某与河南海川实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同书的主要内容为：出卖人：河南海川实业有限公司。买受人：张某某。第三条：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第CX幢X单元X号房。第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1026.26元，总金额x元。第六条：付款方式及期限：一次性付款：12万元，余款x元交房时付清。第八条：交付期限：出卖人应当在2007年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条：交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由出卖人承担。该合同书还约定了一些其它事项。张新业在合同书上签了名，河南海川实业有限公司在合同书上加盖了该公司的合同专用章。合同签订后，张某某2007年1月29日交x元，2007年5月22日交款x元，共计x元。河南海川实业有限公司出具了收款收据。该合同所涉及的商品房一直未交付。

原审法院认为，双方经协商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背法律规定，是有效合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。河南海川实业有限公司未按合同约定的期限交付房屋，属违约行为，对造成此纠纷应负全部责任，应继续履行合同，向张某某交付房屋，并承担合同约定的违约责任。对张某某的诉讼请求，予以支持。河南海川实业有限公司辩称房屋未交接的责任在张某某，但未提交相应证据予以证实，对河南海川实业有限公司的辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、河南海川实业有限公司向张某某交付双方于2007年5月22日所签《商品房买卖合同》中约定的位于西华现代城的编号为第CX幢X单元X号房屋一套。二、张某某向河南海川实业有限公司支付下欠房屋款x元。三、河南海川实业有限公司向张某某支付逾期交房违约金x元。违约金按已付房屋款12万元计算，按日分万分之五，从2008年1月1日开始计算，至张某某提起诉讼之日2009年2月16日止，共412天。上列款项于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费450元，由河南海川实业有限公司负担。

上诉人河南海川实业有限公司不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销西华县人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，驳回张某某的诉讼请求。

上诉人河南海川实业有限公司的上诉理由为：1、原审判决认定上诉人逾期412天交房，并承担违约责任，缺乏证据。在原审庭审期间，上诉人已向法院说明，上诉人所建房屋在2008年3月已竣工验收，符合交房条件，并向全部购房户发出了通知。部分购房者在此之前就已入住，在竣工验收后，大部分住户装修入住。张某某为了既占有该房，又不付清下欠房款，以索要违约金为由，不到上诉人处办理交房手续并付清下欠房款，不是上诉人不交房，而是张某某就不去办理交接手续。2、上诉人延至2008年3月18日竣工验收事出有因，而不是上诉人的责任造成的，属不可抗力，上诉人对此不应承担责任。根据现代城小区的规划，上诉人在小区内打深井自备水源，供小区内住房用水，并征得有关部门和领导的同意。到2007年8月小区内的自备井将投入使用时，遭到了银龙供水公司的极力反对，经有关部门和领导多次出面协调，自备井被迫停止施工，属政府临时调整供水规划。由此造成小区内原按自备井铺设的供水管网无法使用，拆除重新铺设，导致已竣工的楼房因供水管网问题而延期至2008年3月验收。3、张某某未交清房款构成违约，应承担违约责任。根据双方所签合同规定：在交房时应付清余款。可张某某至今也未付清下欠房款x元，已逾期456天，违约事实明显。根据合同约定，张某某应承担违约金6090元。

被上诉人张某某辩称，依商品房买卖合同，商品房达到买卖条件后，出卖人应书面通知买受人，办理交接手续，原审中河南海川实业有限公司没有提交书面通知买受人办理交接手续的任何证据，原审法院认定该公司构成违约并承担违约责任，事实清楚，证据充分。供水问题属于其自身经营和管理问题，不属于不可抗力。因河南海川实业有限公司未交付商品房，张某某不交付下余房款，不构成违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，河南海川实业有限公司开发建设的现代城CX幢楼房，竣工验收合格时间为2008年3月18日，因供水管网问题而导致工程延期备案6个月，上述事实由西华县质检站、箕子台改造建设指挥部出具的证据为证。其他事实和原审法院查明的事实一致。

本院认为，张某某与河南海川实业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同。河南海川实业有限公司未按合同约定向张某某交付商品房在先，张某某请求违约赔偿，应予支持。但至2008年3月，河南海川实业有限公司竣工验收合格以后，张某某与河南海川实业有限公司因违约问题发生纠纷，导致本案商品房至今未交付，双方均有过错。张某某仍以河南海川实业有限公司违约交房未解决为由不接受合同标的，不支付下余房款，导致违约损失扩大，其就扩大的损失不得要求赔偿。张某某因河南海川实业有限公司未按合同约定交付商品房，未向河南海川实业有限公司支付下余房款的行为，属行使先履行抗辩权的行为，不应承担违约责任。河南海川实业有限公司部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定不清，处理欠妥，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

一、维持西华县人民法院(2009)西民初字第X号民事判决第一、二项及履行期限、诉讼费负担部分；

二、变更西华县人民法院(2009)西民初字第X号民事判决第三项为：河南海川实业有限公司向张某某支付逾期交房违约金5400元（违约金按已付房款x元计算，按日万分之五，从2008年1月1日起计算至2008年3月31日止，共计90日）。

二审诉讼费450元，由上诉人河南海川实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长朱新章

代理审判员付天军

代理审判员李俊华

二○○九年九月二十日

书记员付刘杰(代)