上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2009）嘉民三（民）初字第X号

原告上海某某实业有限公司。

法定代表人邵某某，总经理。

委托代理人雷某，上海诺维律师事务所律师。

被告上海某某餐饮有限公司。

法定代表人王某某，总经理。

委托代理人余某某，该公司职员。

委托代理人沈某某，上海市锦天城律师事务所律师。

原告上海某某实业有限公司与被告上海某某餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄某独任审判，于2010年1月14日、2010年2月21日公开开庭进行了审理。原告法定代表人邵某某、委托代理人雷某、被告委托代理人沈某某、余某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年12月22日，原告与上海某某餐饮服务有限公司（以下简称某餐饮公司）签订《房屋转租合同》，约定由原告将位于嘉定区X路某某号，建筑面积为5350平方米的房屋转租开设餐饮业。合同约定：租赁期限自2005年12月23日起至2016年2月29日止；2009年7月1日起至2012年6月30日止年租金为x元（人民币，下同）；租金按季支付（季租金为x.25元），先付后租；逾期支付的，每逾期一天，则被告需按月租金的千分之二支付滞纳金；拖欠租金连续三个月以上，原告有权终止合同等。签约后，原告依约向被告交付了租赁房屋。2006年10月11日，原告与某餐饮公司签订《情况说明》，明确待被告设立后原某餐饮公司的权利义务由被告享有和承担。同年10月16日，原、被告及某餐饮公司就转租合同中承租人主体资格相关事项签订《备忘录》。2007年8月17日，原、被告再次签订《备忘录》，约定在签订《备忘录》时，双方已不存在任何争议。自2009年7月1日起，被告拖欠到期应付租金。2009年9月1日及11月17日，原告发函通知被告催要到期租金。2009年12月11日，原告发函要求解除《房屋转租合同》。鉴于被告逾期未支付租金，故原告提起诉讼，要求判令解除原告与被告签订的《房屋转租合同》，被告将位于嘉定区X路某某号的租赁房屋返还原告；被告支付原告从2009年7月1日至2009年12月底的房屋租金总计人民币x.50元；被告支付原告违约金x.56元（184日X529.84元），并自2010年1月1日起每日按529.84元支付逾期付款违约金至判决生效之日止。

被告辩称，原告提供的房屋存在重大瑕疵，消防设施存在重大缺陷导致被告至今未能通过消防验收；房屋屋顶存在多处漏水，影响被告的正常经营；房屋没有合同约定的隔油池，后经被告自行投资，耗资10万元左右。鉴于原告没有提供合同约定的房屋，所以被告有理由拒付租金，而且原告并未按合同约定向被告开具相应的房租发票。被告不同意解除租赁合同，如解除，原告应当承担被告已经投入的装修、以及其他办证等产生的费用。双方约定的违约金过高，请求法院酌情予以减少。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告承租案外人上海某某置业有限责任公司位于嘉定区X路某某号的房屋，并获得对该部分房屋对外招商、租赁的权利。2005年12月22日，原告与某餐饮公司签订《房屋转租合同》，约定由原告将位于嘉定区X路某某号，建筑面积为5350平方米的房屋转租给某餐饮公司。合同约定：租赁期限自2005年12月23日起至2016年2月29日止；自2005年12月23日起至2006年6月30日止为免租期，自2006年7月1日起至2009年6月30日止，年租金为x元，自2009年7月1日起至2012年6月30日止，年租金为x元；自2012年7月1日起至2016年2月29日止，年租金为x元；租金每三个月为一期支付，先付后用，2009年6月30日前每期租金为x.50元，2009年7月1日至2012年6月30日每期租金为x.25元，2012年7月1日至2016年2月29日每期租金为x.75元；逾期支付的，每逾期一天，则某餐饮公司需按月租金的千分之二支付滞纳金；拖欠租金连续三个月以上，原告有权终止合同等；签约后80天内，某餐饮公司应一次性支付原告50万元保证金。签约后，原告依约向某餐饮公司交付了租赁房屋，某餐饮公司亦依约支付了50万元保证金。2006年10月11日，原告与某餐饮公司签订《情况说明》，明确待被告设立后，某餐饮公司所享有的租赁合同权利义务全部转移至被告。后原、被告及某餐饮公司又签订一份备忘录，约定2006年10月16日被告公司成立后，原房屋租赁合同中某餐饮公司的所有权利义务转移给被告。2007年8月17日，原、被告再次签订《备忘录》，约定：某餐饮公司自2006年10月16日起退出原租赁合同，由被告单独全面负责该租赁合同的履行；合同履行期间，因各种原因导致被告遭受的损失，由原告承担十万元的补偿金，并在被告应向原告支付的租金中直接扣除；在签订本备忘录时，双方已不存在任何争议。自2009年7月1日起，被告拖欠到期应付租金。2009年9月1日及2009年11月17日，原告发函通知被告催要到期租金，但被告并未支付。2009年12月11日，原告发函要求解除《房屋转租合同》，该解除函于2009年12月12日送达。接函后，被告仍未支付相应租金，原告遂诉至本院。

诉讼中，原告补充要求被告支付从2010年1月1日起至判决生效之日止的租金（每天按8709.80元计算），被告认为原告没有按照法律规定期限变更诉请，故对原告增加的诉请不予同意。

审理中，被告申请对系争租赁房屋内的装修工程进行审价，但未按期足额预缴审价费，本院依法撤回审价。审价单位出具说明，因接受委托后，已委派人员进行实地测量，并对现场测量数据进行汇总整理，发生审价费5000元。原、被告双方于2010年5月25日办理房屋交接，被告将租赁房屋于当日交还给原告。

上述事实，有上海市房地产权证、嘉定区房地局交易中心缴费通知、证明、房屋转租合同、情况说明、备忘录二份、紧急告知函及送达凭证、律师函及送达凭证、解除函及送达凭证以及当事人的陈述等证据为证，本院依法予以认定。

本院认为，原告与案外人某餐饮公司签订的房屋转租合同，经后续双方签订情况说明及与被告签订备忘录，已将某餐饮公司的合同权利义务转移给被告，此一系列协议系原、被告及某餐饮公司真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦应依约支付房租。被告主张原告提供的房屋存在重大瑕疵，影响被告的正常经营，但此节事项双方已在2007年8月17日签订的备忘录中确认解决，被告未提供证据证明在此之后双方就房屋是否仍有瑕疵产生新的争议。至于被告主张原告未按合同约定向被告开具相应的房租发票，即便原告确未开具发票，亦不足以使被告享有拒付租金的权利。而被告自2009年7月1日起即未支付租金，并在原告多次催告下仍未支付，被告行为显属违约，故原告要求被告支付从2009年7月1日至2009年12月底的租金x.50元的诉讼请求，于法有据，应予支持。诉讼中原告补充要求被告支付从2010年1月1日起至判决生效之日止的租金（每天按8709.80元计算），此系原告对其诉讼请求具体数额的变动，非法律意义上增加、变更诉讼请求，故被告提出的期限抗辩，本院不予采纳。被告拖欠租金时限已远超合同约定解除条件之三个月期限，故合同已符合解除条件，原告向被告送达解除合同通知之时即2009年12月12日，双方签订的转租合同即行解除，此后被告拖欠的费用应为实际使用费。合同解除后，原告收取的50万元保证金亦应予以冲抵租金。审理中，被告于2010年5月25日将租赁房屋交还给原告，实际使用费期间应计算至该日止。原告依约主张违约金的诉讼请求，于法有据，亦应予以支持，该违约金实系合同约定的滞纳金。至于被告提出违约金过高，请求本院酌情减少的主张，因本案被告拖欠租金数额巨大，且拖延期限较长，客观上对原告造成了较大损失，故对被告的此项主张，本院不予采纳。此外，被告要求原告承担其装修损失，并就此向本院提出司法审价申请，但被告经本院催告仍未足额预缴审价费用，系自行撤回审价鉴定的行为，应承担相应责任，故本案中对被告的装修损失不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、确认原告上海某某实业有限公司与被告上某某餐饮有限公司签订的房屋转租合同于2009年12月12日解除；

二、被告上海某某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某实业有限公司从2009年7月1日起至2009年12月12日止的房屋租金x.30元；

三、被告上海某某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某实业有限公司从2009年12月13日起至2010年5月25日止的房屋实际使用费x.20元；

四、被告上海某某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某实业有限公司从2009年7月1日起至2009年12月30日止的滞纳金x.56元，及自2010年1月1日起至判决生效之日止的滞纳金（按每日529.84元计算）。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费x.86元，减半收取9993.43元，财产保全申请费5000元，审价费5000元，均由被告负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员黄某

二○一○年六月十七日

书记员邵某菁

审判员黄某

书记员邵某菁