原告某银行股份有限公司某支行，住所地上海市X路X号。

负责人刘某，行长。

委托代理人孟某，上海市某律师事务所律师。

被告李某（曾用名李X），男，汉族，X年X月X日生，住（略）。

被告上海某投资咨询有限公司，住所地上海市某区X路X号X楼。

法定代表人赵某，总经理。

委托代理人潘某，上海某房地产经纪有限公司员工。

原告某银行股份有限公司某支行诉被告李某、被告上海某投资咨询有限公司（以下简称某公司）借款合同纠纷一案，于2008年4月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李某民独任审判，于同年4月28日向两被告发送诉状副本及传票。被告李某下落不明，未能送达。同年6月10日本院组成合议庭，并公告向被告李某送达诉状副本及开庭传票。2008年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟某、被告某公司委托代理人潘某到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年12月8日，原告与被告李某签订一份《个人住房抵押借款合同》，合同约定原告向被告李某提供贷款12.3万元，期限自2003年12月4日至2023年12月、月利率4.2‰。该合同还约定，原告将所购房屋作抵押。同日原告与被告某公司条立担保合同，被告某公司为被告李某上述借款承担连带清偿责任，且并不要求原告首先行使抵押权。原告放贷后，被告李某未按约还款，且逾期超过6个月。按合同约定，原告向被告发出通知书，要求被告履行还款责任，但两被告仍未履行还款义务。因此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告李某提前归还原告借款本金113,850.51元、截止2008年2月29日逾期借款利息18,213.50元及之后至判决生效日止逾期利息；二、被告李某如不能归还上述款项，则将抵押物本市金山区X镇X村X号X室房屋拍卖、变卖并由原告优先受偿，不足部分由被告李某继续清偿；三、被告某公司对被告李某尚欠原告借款本、息承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由两被告承担。

原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：

1、《个人住房抵押借款合同》、《个人置换住房贷款担保合同》，以证明原告与被告李某之间抵押借款关系及与被告某公司承担担保责任的事实。

2、放贷凭证，证明原告已按约放款。

3、上海市房地产他项权利登记证明，证明被告李某已将上海市X区X号X室房屋作为抵押物抵押给了原告。

4、2007年6月26日原告向被告某公司发通知书，证明原告向被告某公司主张担保权利。

5、还款情况信息，证明被告李某欠付的借款及本、息。

被告李某未到庭亦未作答辩。

被告某公司辩称，原告应先行使抵押权。对原告所述事实和证据无异议。

被告某公司未向法庭出示证据。

经庭审查证，原告提供的证据真实合法，与本案的事实存在关联，本院予以确认。

本院经审理查明：2003年12月8日，原告与两被告签订一份《个人住房抵押借款合同》及《个人置换住房贷款担保合同》，合同约定：被告李某向原告借款12.3万元，借款期限自2003年12月起至2023年12月止（借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延），月利率4.2‰，按月等额本息还款；被告李某将所购的上海市X区X号X室房屋抵押给原告，被告李某未按约定还款的，按每日万分之二点一承担逾期利息。合同还约定，被告李某逾期偿还贷款达六个月。原告有权提前终止合同，拍卖、变卖抵押物或协议作价处分抵押物；被告某公司对本息、赔偿金及其他相关费用承担连带责任（并不要求原告首先行使抵押权）。2003年12月9日，原告与被告李某办理了房地产抵押登记手续、他项权利人为原告。同年12月12日，原告按约向被告李某放款12.3万元。之后，因被告李某未按约还款，原告遂于2007年6月26日向被告某公司发出履行保证责任通知函，要求被告某公司承担连带担保责任。现截止2008年2月29日，被告李某已逾六期未还款，尚欠借款本金113,850.51元、逾期借款利息18,213.50元。

以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。

本院认为，当事人各方之间签订的《个人住房抵押借款合同》及《个人置换住房贷款担保合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。借款合同对双方提前终止合同的前提作了约定，即被告李某未按约还款达到六期以上，原告有权提前收回贷款、处分抵押物。现原告依约放款后，被告李某未按约还款及支付利息达到六期以上，违反合同约定的还款义务，应承担违约责任。因此，原告有权要求提前收回贷款，行使抵押权以优先受偿。同时，被告某公司亦应依约定承担相应连带责任。此后，被告某公司可以向被告李某追偿。被告李某经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条、第五十三条的规定，判决如下:

一、原告李某应在本判决生效之日起十日内归还原告某银行股份有限公司某支行借款本金113,850.51元、逾期借款利息18,213.50元，并支付从2008年3月1日起至判决生效之日止合同约定的逾期利息。

二、如被告李某届期不履行上述任何一项付款义务，原告某银行股份有限公司某支行可以与被告李某协议，以座落于上海市X区X号X室的抵押房屋折价，或者申请拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归被告李某所有，不足部分由被告李某继续清偿。

三、被告上海某投资咨询有限公司对被告李某上述应付款项承担连带清偿责任。被告上海某投资咨询有限公司承担清偿责任后，有权向被告李某追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

本案受理费2,941.30元（原告已垫付），由两被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员李某民

书记员杨晓庆