原告某银行股份有限公司某支行，住所地上海市静安区X路X号。

负责人刘某，行长。

委托代理人孟某，上海市某律师事务所律师。

被告朱某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被告上海某房屋置换经纪有限公司，住所地上海市普陀区X路X号。

法定代表人韩某，总经理。

委托代理人顾某，上海市某律师事务所律师。

第三人上海某房屋置换经纪有限公司，住所地上海市浦东新区X路X弄X号X室。

法定代表人沈某，董事长。

委托代理人顾某，该公司职工。

原告某银行股份有限公司某支行诉被告朱某、上海某房屋置换经纪有限公司（以下简称某公司）借款合同纠纷一案，于2008年7月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张志良独任审判，于同年9月2日公开开庭进行了审理。本院又依法组成合议庭，通知上海某房屋置换经纪有限公司作为第三人参加诉讼，委托司法部鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，于同年11月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孟祥金、被告某公司的委托代理人顾某宏和第三人的委托代理人顾某栋参加诉讼，被告朱某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年11月20日，原告、被告朱某签订一份《个人住房组合抵押保证借款合同》约定，被告朱某向原告借款（住房商业性）9万元，期限为15年。同月28日，原告和两被告签订《个人置换住房贷款担保合同》约定，被告某公司为借款提供连带责任。合同签订后，原告、被告朱某办理了房屋抵押登记手续，原告也履行了放贷义务，但两被告未按约履行义务。原告多次催讨无果，故请求判令1、被告朱某归还住房商业性借款本金84,287.20元；2、被告朱某支付至2008年5月28日止的利息13,622.22元，以及至实际清偿日止的利息；3、处置被告朱某抵押的房产优先清偿债务；4、被告某公司承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费。

原告提供证据：

1、《个人住房组合抵押保证借款合同》、《个人置换住房贷款担保合同》，证明原、被告和第三人之间的借款、抵押和担保事实。

2、借款凭证，证明原告已依约放款。

3、贷款帐户详细信息表等，证明被告朱某拖欠本息清单。

4、上海市房地产他项权利登记证明，证明被告朱某将房屋抵押给了原告、第三人。

5、履行保证责任通知书，证明原告要求被告某公司履行保证责任。

6、函，证明第三人同意原告处分被告朱某抵押物。

7、住房借款申请书、首付款证明和房屋买卖合同，证明被告朱某买卖房屋均由被告某公司作中介。

被告朱某未应诉答辩。

被告某公司辩称，《个人置换住房贷款担保合同》非被告朱某签字，按照合同规定，合同未生效，故被告某公司不应承担连带责任。

被告某公司未提供证据，对原告提供证据的真实性无异议，认为《个人置换住房贷款担保合同》上非被告朱某签字。

第三人同意原告的诉讼请求，表示愿与原告按借款比例行使抵押权。

第三人未提供证据，对原告提供证据的真实性无异议。

司法部科学技术研究所司法鉴定中心司鉴中心（2008）技鉴字第X号司法鉴定书结论，检材《个人置换住房贷款担保合同》上“朱某”签名字迹与样本《个人住房组合抵押保证借款合同》上“朱某”签名字迹不是同一人所写。

对笔迹鉴定结论，原告、被告某公司和第三人均无异议。

原告提供的证据与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。

经审理查明，2003年11月20日，原告、两被告和第三人签订《个人住房组合抵押保证借款合同》约定，被告朱某向原告借款（住房商业性）9万元，期限自2003年12月起至2023年12月，月利率为4.2‰，逾期还款部分按每日万分之二点一计收利息，贷款采用等额本息每月还款595.95元。被告朱某将住房抵押给原告，作为偿还个人住房商业性贷款的担保；第三人为住房公积金借款提供连带责任保证，被告朱某将住房抵押给第三人，作为第三人提供连带责任保证的反担保；被告某公司为住房商业性借款9万元和住房公积金借款9万元提供阶段性连带责任保证。若被告朱某连续6个月未按约还款，原告有权宣布合同终止，合同项下的贷款立即到期并依法处分抵押物，以所得的价款优先受偿等。合同对其他条款作了约定。同月30日，被告朱某将位于上海市普陀区X路X弄X号X室的房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告、第三人。同年12月4日，原告履行了放贷义务。截至2008年5月28日止，被告朱某已连续逾6个月未还款，尚欠原告住房商业性借款本金84,287.20元，利息共计13,622.22元。

另查，原告和两被告于2003年11月28日签订《个人置换住房贷款担保合同》约定，被告朱某向原告借款18万元，被告某公司为被告朱某的借款、利息等提供连带责任，被告某公司承诺在接到原告要求履行担保责任书面通知后的一个月内向原告承担全部清偿责任，并不要求原告首先依据抵押合同行使抵押权。合同第十二条规定，本合同自三方签章后立即生效。合同上原告、被告某公司加盖公章，“朱某”签名字迹不是被告朱某本人所写。原告于2008年5月26日通知被告某公司在接到原告要求履行担保责任书面通知后的一个月内向原告承担全部清偿责任，但被告某公司未履行担保义务。

以上事实，有原、被告向法庭出示的上述书证及当事人所作陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，当事人各方之间签订的《个人住房组合抵押保证借款合同》、《个人置换住房贷款担保合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应恪守。被告朱某自原告发放贷款后，已连续逾6个月未还款，违反了合同约定的还款义务，满足了合同约定的原告终止借款合同的条件，因此，原告根据合同约定有权终止借款合同，提前收回全部贷款和其他应收款，行使抵押权，依法处置抵押物，将抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款，由原告、第三人按借款比例（1：1）优先受偿。尽管被告朱某未在《个人置换住房贷款担保合同》签字，但被告某公司为被告朱某的借款承担连带责任的意思表示明确，并不影响被告某公司承担连带责任。被告朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，应依法缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条的规定，判决如下:

一、被告朱某应在本判决生效之日起十日内归还原告某银行股份有限公司某支行住房商业性借款本金84,287.20元。

二、被告朱某应支付原告某银行股份有限公司某支行逾期息及罚息共计13,622.22元；并从2008年5月29日起至本判决生效之日止，以欠款本息按《个人住房组合抵押保证借款合同》约定的利率支付原告某银行股份有限公司某支行利息。

三、被告朱某不履行上述付款义务的，原告某银行股份有限公司某支行可与被告朱某协商，以座落于上海市普陀区X路X弄X号X室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款与第三人上海某房屋置换经纪有限公司按借款比例（1：1）优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告朱某所有，不足部分由被告朱某继续清偿。

四、被告上海某房屋置换经纪有限公司对被告朱某上述还款承担连带责任。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,247.74元，由被告朱某、上海某房屋置换经纪有限公司负担；司法鉴定费2,000元，由原告某银行股份有限公司某支行、被告上海某房屋置换经纪有限公司负各担500元，被告朱某负担1,000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张志良

审判员刘某宏

代理审判员严亚璐

书记员陈丽敏