原告某银行股份有限公司某支行，住所地上海市X路X号。

负责人刘某，行长。

委托代理人鲁某，上海某律师事务所律师。

被告王某，男，Ｘ年Ｘ月Ｘ日出生，汉族，住（略）。

被告周某，女，Ｘ年Ｘ月Ｘ日出生，汉族，住（略）。

被告上海某投资咨询有限公司，住所地上海Ｘ路Ｘ号Ｘ楼Ｘ座。

法定代表人赵某，总经理。

委托代理人潘某，上海某房地产经纪有限公司员工。

原告某银行股份有限公司某支行诉被告王某、周某、上海某投资咨询有限公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，于2008年8月6日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员邵坚烈独任审理,于2008年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲁旭亮、被告某公司委托代理人潘某苗到庭参加诉讼。被告王某、周某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告王某因购买奉贤区Ｘ镇Ｘ村Ｘ号房Ｘ号Ｘ室房屋，向原告提出抵押贷款申请，原告与被告王某、某公司于2003年11月18日签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定，被告王某向原告借款人民币102,000元，借款利率按月利率4.2‰，期限自2003年11月起至2023年11月止，按等额还款法每月还款。被告王某将其购买的上海市Ｘ镇Ｘ村Ｘ号房Ｘ号Ｘ室房屋向原告设定抵押。借款人连续6个月未按合同约定履行还款义务，原告有权提前收回全部贷款及其他应收款，要求处分抵押物。被告周某同意将该房屋作为贷款抵押物，并承诺同王某共同偿还贷款。2003年11月18日原告与被告王某、某公司又签订了“个人置换住房贷款担保合同”，约定，被告王某未履行还款义务，被告某公司在接到原告通知后一个月内承担全部清偿责任（并不要求一个首先行使抵押权）。合同签订后，原告按约放款，被告王某未按约定还款，截止2008年5月30日已逾期金额9,588.44元。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告王某归还借款本金人民币89,493.06元；二、被告王某偿付原告至借款本息全部清偿止的借款利息及罚息；三、被告周某对上述应付款承担连带责任；四、被告某公司对上述被告王某应付款承担连带保证责任并先予履行；五、依法处分抵押物并由原告优先受偿。

原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：1、个人住房抵押借款合同；2、房产他项权利凭证；3、个人贷款支付凭证；4、贷款对帐单；5、账户基本信息；6、个人置换住房贷款担保合同；7、同意书、还款承诺书；8、个人住房贷款履行保证责任通知书。

被告某公司辩称，对原告诉称事实无异议，但我们主张原告应先行行使抵押权，不足部分再由我们承担保证责任。

被告某公司未提供证据。

被告王某、周某未答辩，也未提供证据。

经当庭质证，原告提供的证据真实合法，可以证明本案的事实，本院予以确认。

本院经审理查明：2003年1月21日，原告与被告王某签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定，被告王某向原告借款人民币102,000元，借款利率按月利率4.2‰，遇中国人民银行调整利率，将执行中国人民银行规定调整利率。期限自2003年2月起至2018年2月止。被告王某将其购买的本市Ｘ镇Ｘ村Ｘ号房Ｘ号Ｘ室房屋向原告设定抵押。被告周某作为房屋产权共有人同意将该房屋向原告设定抵押。借款人连续6个月未偿还贷款本息，原告有权提前收回全部贷款及其他应收款，要求处分抵押物。2003年11月18日原告与被告王某、某公司又签订了“个人置换住房贷款担保合同”，约定，被告王某未履行还款义务，被告某公司在接到原告通知后一个月内承担全部清偿责任（并不要求原告首先依据抵押合同行使抵押权）。在办妥抵押登记手续后，原告按约放款，被告王某林未按约定还款，已连续超过6个月。被告王某共欠原告借款本金115,805.73元及利息。

又查，被告王某、周某系夫妻关系，在被告周某出具的“同意书”及“还款承诺书”中，周某同意将本市Ｘ镇Ｘ村Ｘ号房Ｘ号Ｘ室房屋作为贷款的抵押担保物；并承诺,倘若王某未能偿还贷款本息，愿意替偿还全部逾期贷款本息和罚金。

以上事实，有原告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。

本院认为，原告与被告王某之间签订的《个人住房抵押借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应遵守。合同对原告提前收回借款的条件作了约定，即被告未按合同约定偿还贷款本息连续6个月。现被告王某自原告发放贷款后，仅支付了部分贷款本息，违反了合同约定的还款义务，且未按合同约定偿还贷款本息连续超过6个月，已成就合同约定的提前收回借款条件。原告根据合同约定有权提前收回全部贷款和其他应收款，行使抵押权，依法处置抵押物，将抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告周某承诺，倘若王某未能偿还贷款本息，愿意替偿还全部逾期贷款本息和罚金，被告周某应承担担保责任。故原告的诉请应予支持。在原告与被告王某、某公司签订的“个人置换住房贷款担保合同”中，约定，某公司承诺在接到原告要求履行担保责任书面通知后的一个月内，向原告承担清偿责任，并不要求原告首先依据抵押合同行使抵押权。上述约定是当事人对承担担保顺序的自主处分，未违背法律规定，应予准许。某公司应在原告行使抵押权之前承担保证责任。被告王某、周某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对证据与事实的抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第五十三条的规定，判决如下:

一、被告王某应归还原告某银行股份有限公司某支行借款本金115,805.73元；

二、被告王某按中国人民银行规定的贷款利率标准支付原告至借款本息全部清偿止的借款利息及罚息；

被告王某应履行义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。

三、被告周某对上述应付款承担连带责任；

四、被告上海某投资咨询有限公司对被告王某上述应付款承担连带责任；某公司履行保证责任后，可向被告王某追偿；

五、被告王某、周某、上海某投资咨询有限公司届期不履行上述付款义务的，原告可与被告王某、周某协商，以座落于上海市Ｘ镇Ｘ村Ｘ号房Ｘ号Ｘ室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告王某、周某所有，不足部分由被告王某继续清偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,258.50元，减半收取为1,129.25元，由被告王某、周某、某公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员邵坚烈

书记员吴剑峰