原告王a，男，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

委托代理人唐a、杜a，上海市A律师事务所律师。

被告周a，男，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

原告王a与被告周a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月12日立案受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐a、杜a，被告周a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2006年6月12日原、被告双方签订房屋租赁合同一份，由被告承租原告坐落于××区××路××弄××号××室的房屋，合同约定房租按季支付，方式为每年的1、4、7、10月的16日支付，若被告逾期不支付租金累计超过一个月，则原告有权解除合同，并要求被告支付月租金1.5倍的违约金，同时赔偿原告的损失。合同签订后，被告开始尚能支付租金，但从2008年5月14日起被告不再支付租金，虽原告多次催讨未果，因此提起诉讼，要求：1、解除双方之间的租赁合同，被告搬离承租的房屋；2、被告支付自2008年5月14日起至被告搬离日止的租金，暂算至2009年2月14日计36,000元；3、被告支付违约金54,000元（自2008年5月15日算至2009年2月14日）。

原告提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份；2、付款凭证；3、律师函一份；4、产权证一份。

被告辩称：对于原告提供的证据1、2真实性没有异议，证据3没有收到过，证据4有异议，被告在开庭前到交易中心查过，该房屋的产权仍在开发商的名下；原告在与被告签订合同时明确原告是房屋的产权人，但事实上原告并非是房屋的权利人，因此双方之间签订的合同是无效合同；被告承租了房屋后，对房屋进行了装修，房屋装修好后，由于房屋有质量问题及公用部位存在质量问题，因此被告通知原告进行维修，但原告没有进行维修，故被告曾发出书面通知，明确其于2008年9月搬离承租的房屋，并妥善处理好善后事宜，但原告却不予理睬；由于造成合同无效的责任在原告，因此要求原告赔偿被告的装修损失。

被告提供了以下证据：1、租赁合同一份；2、房屋信息表一份；3、2008年8月6日的通知一份。

原告对于被告提供的证据1、2真实性无异议，证据3没有收到过。

经被告申请，本院委托了上海A事务所有限公司对被告装修的费用进行了审价，该房屋装饰装修项目的审定造价为60,238元。对于该审价报告，原、被告双方均无异议。

经审理查明：2006年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将××区××路××弄××号××室房屋出租给被告作商业经营用房使用，租赁期限自2006年7月16日至2012年7月15日止，月租金为4,000元，前三年不变，第4年起每年递增5%，房屋交付使用之日，被告向原告支付3个月的租金，以后每年的10月16日、1月16日、4月16日、7月16日支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的5%支付违约金，合同签订后，被告支付4,000元作为房屋的租赁保证金，如被告逾期不支付租金累计超过1个月的，则应向原告按月租金的1.5倍支付违约金，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告交付了保证金4,000元，并支付了至2008年5月14日止的租金。

另查明，××区××路××弄××号××室房屋产权人为王b，王b系原告的女儿，其同意由本案的原告出租该房屋。

又查明，被告装修房屋的造价为60,238元；被告交付房屋钥匙的时间为2009年6月2日。

以上事实，由原告提供的租赁合同、收据、产权证等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。

本院认为：虽然原告出租的房屋产权人为其女儿，但由于原告的女儿确定同意原告出租房屋的行为，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；原告提出解除合同，而事实上被告亦将房屋钥匙交付给了原告，因此对于原告解除合同的请求，本院应予准许；由于被告已实际搬离了承租的房屋，因此本院无须再要求被告搬离承租的房屋，故对于原告要求被告搬离承租房屋的请求，本院不予支持；被告虽认为其已通知了原告要求解除合同，但被告却未能提供足够的证据加以证实，且系争房屋实际上一直由被告控制，由于房屋钥匙交付时间为2009年6月2日，因此被告应支付自2008年5月15日至2009年6月2日止的租金；由于被告没有证据证明造成合同无法履行的责任在原告，因此可以认定造成合同无法履行是由于被告不按时支付租金引起的，即是由于被告违约而造成合同提前解约的，故作为被告理应支付相应的违约金，但原告计算的违约金有误，本院应予以调整，即按月租金的1.5倍计算为6,000元；由于被告事实上对房屋进行了装修，且双方对于装修归属未作明确的约定，而事实上该装修的存在必然给系争房屋产生一定的增值，故对于该装修原告应予以适当的补偿，但由于造成合同解除的主要责任在被告，故对于装修费用原告补偿30%，即18,071.4元；至于被告交付的保证金，在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告王a与被告周a于2006年6月12日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告自2008年5月15日至2009年6月2日止的，按月租金4,000元计算的租金；

三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金6,000元；

四、原告于本判决生效之日起十日内退还被告保证金4,000元；

五、原告于本判决生效之日起十日内补偿被告装修费18,071.4元；

六、驳回原告要求被告搬离承租房屋的诉讼请求。

当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,025元（已减半），由原、被告双方各半负担；司法鉴定费4,500元，由原告负担1,350元，被告负担3,150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员乔财权

书记员林叶