原告（反诉被告）张a，男，汉族，户籍地上海市××路×号，现住上海市××区××路×弄×号。

被告（反诉原告）尹a，男，汉族，户籍地宁夏××县××镇××路××院内，现住上海市××区××路×弄×号×室。

委托代理人张b，女，住上海市××区××路×弄×号×室。

张a与尹a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月18日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。2010年6月9日，尹a提起反诉，本院合并审理。张a，尹a及其委托代理人张b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张a诉称：2007年12月，张a与尹a签订租房协议，约定尹a向张a租赁上海市××区××路×弄×号房屋一套，月租金人民币（下同）5,000元；租期自2008年1月1日至2009年12月30日，水电煤等房屋费用由尹a支付。张a于2008年12月底以及2009年7月底两次向尹a催讨租金未果，尹a声称与他人另行签订了租房协议，张a多次声明未经同意尹a与他人另定协议属无效协议。尹a在承租期间，将一楼地板损坏，虽经修补，但与原地板存在极大色差和间隙；二楼卫生间使用不当导致渗漏，底层天花板涂料脱落发霉，损坏严重；未经张a同意擅自在承重墙上打洞安装大功率空调设施；使用不当导致太阳能热水器和厨房煤气灶损坏；草坪堆放木板导致草坪损坏。尹a于2010年1月底未通知张a即搬出承租房屋，尚欠电话费、电费等费用。故张a诉诸法院要求判令（一）尹a支付张x年拖欠的租金60,000元；（二）尹a赔偿租住期间损坏的房屋设施20,000元；（三）被告支付拖欠的电费1,180.60元、电话费25.60元；（四）被告支付原告因拖欠电费被供电局停电导致原告不能居住而发生的费用每天每人50元，信贷信誉损失10,000元。

庭审中，张a变更诉讼请求（一）为要求判令尹a支付原告自2009年1月1日至2010年1月31日按照每月900元计算的租金差价。

张a为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、照片一组；2、租赁协议；3、电话费发票；4、催款通知单；5、欠费停电通知书；6、证言；7、起诉书；8、调解书。

尹a答辩并反诉称：不同意张a的全部诉求。因张a没有履行其房东的义务，尹a多次要求张a修理承租房屋内损坏的物品，张a均不予修理，还经常找承租人吵闹，导致承租人想提前搬离。后张a让其妻子许a找尹a协商，称其要供女儿读大学，要求尹a继续租赁系争房屋，提出每月租金可减为4,100元。由于天气潮湿造成地板膨胀，许a找人重新铺设，色差、间隙与承租人无关。二楼卫生间的漏水问题，承租人向张a提出要求修理，张a不予理睬，后许a找人来修，未能修理好，许表示暂时不用管了。打洞的并非承重墙，同意修补，但张a需先返还欠付的押金。承租人入住时，提出太阳能热水器水太小，要求安装电热水器，承租人从未使用过太阳能热水器。承租期间，煤气灶无法正常使用，承租人要求张a修理，张a不予理睬，后许a来修时说是老化，购买了一个新的煤气灶，但因质量不太好，承租人自行购买了一个煤气灶。关于草坪，张a应举证证明其原有的草坪状况。关于欠付的电费、电话费，由于电费、电话费单据均由物业处派人发送，承租人没有收到电费单，故无法支付。如确系承租期间发生的费用，同意在押金中抵扣。张a要求尹a支付停电导致无法居住损失，不予同意。尹a已支付租金至2010年1月31日，但张a提前将系争房屋上锁，导致尹a部分物品未搬离，且无法使用系争房屋。综上，尹a提起反诉，要求判令（一）张a返还尹a押金5,000元；（二）张a返还尹x年1月17日至同年1月31日止的房租损失；（三）张a返还尹a正常使用的沙发和饮水机。

尹a为证明其答辩意见和反诉，向本院提交以下证据材料：1、租金收条一组；2、押金收条；3、张a妻子许a出具的字条。

针对尹a的反诉，张a答辩：尹a支付的押金已抵扣了最后一笔租金。考虑到承租房屋内有一套红木家具，尹a未将房屋钥匙归还给张a，故张a当着尹a的面将承租房屋上锁。尹a搬家时，张a为其开锁，尹a称物品都已搬离，现同意返还沙发和饮水机。

庭审中，证人许a出庭作证，陈述：证人与张a曾系夫妻关系，于2010年1月11日离婚。第一年的租金由张a收取。因张a要赶承租人走，考虑到女儿读大学，证人与承租人即尹a商量，要求尹a继续承租，考虑到金融危机，租金减至4,100元每月。至2010年1月31日前的租金，证人均已收到，未用押金冲抵过任何一期租金。承租人通知证人地板有问题，是证人自行变更的地板。二楼水龙头，证人已找人修好。由于煤气灶损坏无法使用，证人重新购买了一个新的煤气灶，目前太阳能热水器及煤气灶是否完好，证人不清楚。张a一直搓麻将，不会对草坪进行养护。离婚后，二楼是证人的产权，与张a无关。2010年1月20日，承租人通知证人要搬离，证人于2010年1月17日到系争房屋内时，房屋已被加锁。承租人有部分物品未搬离，房屋里面的状况，证人不清楚。水电费单据是相关部门邮寄至物业公司，物业公司给证人后，证人支付了部分水电费。由于张a一直未支付水电费，相关部门通知要断水、断电。

经庭审质证，尹a对张a提供的证据1的真实性没有异议，但认为不能证明搬离前系争房屋的现状，对屋顶的照片认为照片拍摄的状况与尹a搬离时不一致；对证据2－5的真实性没有异议；对证据6有异议，证言中所述不是事实，张a对租金降低至4,100元是明知的，许a也向尹a收取了一个月的租金，不存在冲抵租金的情况；对证据7起诉书认为尹a当时不清楚张a与许a在闹离婚，否则，尹a不会承租系争房屋；对证据8真实性无异议。

张a对尹a提供的证据真实性均无异议。

上述证据均经庭审质证，本院对双方真实性无异议证据的证据效力予以确认。证人许a的陈述与事实基本相符，本院对其证言效力予以认定。

经审理查明：2007年11月16日，张a（签约甲方）与尹a（张b，签约乙方）签订《租赁协议》1份，约定乙方向甲方承租位于上海市××区××路×弄×号房屋，每月租金5,000元；付款方式为半年一次；水电煤等其它居住费用由房屋使用者即乙方承担；合同期限2年，自2008年1月1日至2009年12月31日。

合同签订后，尹a向张a支付了租房押金5,000元，并实际入住承租房屋。2009年1月1日起，张a妻子许a同意租金降低至每月4,100元。尹a付清了至2010年1月31日前的全部租金。

2010年1月16日，张a在系争房屋上另行加装了一把锁。房屋内留有尹a所有的沙发一组和饮水净化器一台。

另查明，尹a未支付2009年12月电费516.60元、2010年2月（抄表日为2010年2月4日）的电费664元、2009年11月的电话费43.70元、2010年2月（结算日为2010年1月1日至2010年1月31日止）电话费31元（包含滞纳金5.40元），以上共计1,255.30元。2010年4月21日，上海市电力公司闵行供电分公司向系争房屋业主发出《欠费停电》通知。

还查明，张a与许a原系夫妻关系，于2010年1月11日离婚，系争房屋一楼房屋归张a所有，二楼房屋及三楼阁楼归许a所有，房屋内所有动产除二楼的空调外都归张a所有。

本院认为，张a与尹a签订《租赁协议》后，张a妻子许a代表张a与尹a协商变更了租金标准，尹a有理由相信许a作为房屋共有人系代表张a作出的共同意思表示，构成表见代理，变更租金的行为对尹a发生法律效力，如许a未与张a协商一致的，由许a、张a内部解决。综上，本院对张a要求尹a支付租金差价每月900元的诉请不予支持。租赁合同到期后，双方理应按照合同约定对相关费用进行结算。承租期间，尹a未支付2009年12月电费516.60元、2010年2月电费664元、2009年11月电话费43.70元、2010年2月电话费31元，共计1,255.30元，现尹a同意支付上述费用，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。尹a尚有5,000元押金在张a处，张a可在押金中扣除上述费用，但张a却未能及时采取措施阻止损失的扩大，导致的停电后果由张a自行承担。张a要求尹a赔偿信誉损失，无合同依据和法律依据，本院不予支持。

关于张a所提出的地板色差和间隙问题，因地板系许a自行更换，与尹a无关，本院对张a的该项主张不予支持。关于太阳能热水器和煤气灶损坏、草坪损坏的问题，张a并未举证证明系尹a使用不当造成，也未能举证证明出租房屋当时的草坪状况。卫生间使用不当导致的渗漏、底层天花板脱落发霉问题，尹a曾要求张a修理二楼卫生间漏水问题，张a并未举证证明其已将漏水问题解决，也无法证明底层天花板脱落与二楼卫生间漏水有直接的、唯一的因果关系。关于空调孔的问题，尹a同意修复，本院依法予以准许。

关于反诉部分，本院认为，租赁合同到期后，尹a支付租金至2010年1月31日，张a的妻子也收取了相应的房屋使用费，原租赁合同继续有效，自2010年1月1日起，双方的租赁期限为不定期。尹a支付租金至2010年1月31日，无论其实际何时搬离，其均有使用系争房屋至2010年1月31日止的权利，但张a却于2010年1月16日即将门上锁，导致尹a尚有部分物品未能搬离，且无法使用系争房屋，张a应当承担返还物品和剩余房屋使用费的责任。关于押金5,000元，张a主张押金已冲抵租金。本院认为，张a妻子许a已作证证实其收到了全部租金，并未用押金冲抵过任何一期租金，张a女儿的证言虽与许a所述矛盾，但该事实系当事人自认，本院对当事人自认的事实予以确认。因此，租赁合同到期后，张a应当将上述押金返还尹a。现尹a同意在不另外支付费用的前提下，将扣除水电煤后剩余的押金及2010年1月17日至2010年1月31日止的租金补偿给张a，由张a修补房屋内遗留的空调孔等，未违反法律规定，本院予以准许。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、尹a于本判决生效之日起十日内支付张x年12月电费516.60元、2010年2月电费664元、2009年11月电话费43.70元、2010年2月电话费31元，共计1,255.30元；

二、张a于本判决生效之日起十日内返还尹a押金5,000元；

三、张a于本判决生效之日起十日内返还尹a自2010年1月17日至2010年1月31日的租金2,050元；

四、尹a一次性补偿张a房屋修复损失5,794.70元，由张a自行负责房屋修复；

五、张a于本判决生效之日起十日内返还尹a沙发一组、饮水净化器一个；

六、驳回张a其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取计905.08元，由张a负担890.95元，尹a负担14.13元。反诉案件受理费减半收取计25元，由张a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员龚立琼

书记员袁白薇