上诉人（原审被告）王某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）长沙万佳物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区X路德馨园A区X栋X楼。

法定代表人谭某某，总经理。

委托代理人张某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）。

上诉人王某因与被上诉人长沙万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2010）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：万佳物业系长沙市雨花区X路德馨园小区物业服务企业，王某系该小区业主。2006年9月27日，万佳物业(甲方)与王某(乙方)签订《德馨园前期物业管理服务协议》一份，约定了双方的权利义务，并约定了乙方缴纳物业管理服务费用的起始时间为2006年12月1日，住宅每月每平方米1.2元(第一年暂收0.。3／月)；交费时间为每月十日前交本月物业管理服务费及其他相关费用；……甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;……甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，支付利息或违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起缴纳日千分之三的违约金。协议签订后，王某交纳了2008年12月1日前的物业管理费，但2008年12月至今未再交纳物业管理费，共计拖欠物业管理费1942元。万佳物业于2009年11月6日向王某发出书面催缴函，但王某仍未缴纳。万佳物业于2010年3月17日诉至原审法院，要求王某支付从2008年12月1日至2009年11月30日的物业费l942元，违约金1942元。

原审法院认为：万佳物业与王某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规禁止性的规定，应认定合法有效。王某自入住德馨园小区后，即接受万佳物业的物业服务，王某应按合同约定，向万佳物业支付相应的物业费。万佳物业对王某拖欠的自2008年12月至2009年11月30日的物业费进行书面催缴，王某仍未支付；万佳物业要求王某支付拖欠的物业费，符合法律规定，法院予以支持。万佳物业要求王某支付违约金，因双方的约定过高，法院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王某于本判决生效后5日内支付长沙万佳物业管理有限公司物业费1942元及利息(自2009年11月7日按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止)；二、驳回长沙万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王某负担。

一审判决后，王某不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要理由如下：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》不是上诉人的真实意思表示，协议签订带有强迫性。2、被上诉人没有证据证明对上诉人进行过书面催缴。二、原审判决对A0-AX栋的全体业主是不公正的。AX栋以后的房屋按每平方米0.5元收费，原审判决却将违法的《前期物业管理服务协议》认定为有效合同，使A0-AX栋业主的合法权利得不到保护。三、原审判决认定上诉人违约，却对被上诉人的违约事实视而不见。被上诉人在公共设施、绿化、环境卫生、保安、交通等方面未能按约定提供服务，存在违约的事实。上诉人并非不交物业费，而是万佳物业违反了协议约定，且违反国家相关法律法规超标准收取物业管理费，上诉人才暂缓缴纳物业费。四、上诉人家中两次被盗，被上诉人未作处理。

被上诉人万佳物业答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。2、关于小区不同栋的物业费不同的问题。因后面几栋是经济适用房，也不是电梯房，因此物业费比上诉人的低；上诉人住的是商品房，且签订了物业合同。3、关于催缴物业费的问题，我们采取发律师函及上门催缴的方式进行了催收，不存在没有催收的情况。4、上诉人要求被上诉人赔偿其被盗窃的损失与本案没有关联，而且双方合同对此也没有明确约定。

本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：万佳物业与王某签订的《前期物业管理服务协议》真实、合法、有效。王某入住德馨园小区后，接受了万佳物业的物业服务，应按合同约定向万佳物业支付相应的物业费。王某未按约定交纳物业费，应承担相应的违约责任。

关于是否书面催收的问题。现有证据能够证明万佳物业于2009年11月6日向上诉人发出了律师催告函，且上诉人未缴纳物业费是事实，因此上诉人该上诉理由与事实不符，本院不予采信。

关于小区两种物业收费标准的问题。据查明的事实，收费较低的是经济适用房，而上诉人购买的是带电梯的商品房，且签订了物业管理合同。《物业管理条例》第41条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因此上述情况符合《物业管理条例》规定的费用与服务水平相适应的原则，收费标准区别了不同物业的性质和特点，并不存在不公平的情况。

关于万佳物业是否乱收费和违约的问题。乱收费包括违约收费和违规收费两方面，上诉人没有确凿的证据证实万佳物业存在违约收费和违规收费的情形，亦无充分证据证实万佳物业存在违反物业服务合同的事实，故上诉人的该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。

关于上诉人要求被上诉人赔偿其被盗的损失的问题。上诉人未向法院提供其两次被盗造成损失的证据，而且双方当事人在《前期物业管理服务协议》中亦没有相关的约定，故上诉人要求被上诉人赔偿其被盗的损失的事实依据和法律依据均不足，本院亦不予支持。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人王某负担。

本判决为终审判决。

审判长瞿武贵

审判员杨雅

审判员熊伟

二○一○年七月二十三日

书记员毛发启