湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
(2010)衡中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）衡阳市飞达房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市船山大道X号。
法定代表人吴某某，该公司董事长。
委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人李曾军，湖南天戈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王某某，女。
委托代理人韩某某，女。
委托代理人田长校，湖南八方律师事务所律师。
上诉人衡阳市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）因与被上诉人王某某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2009)衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月21日组织庭前证据交换，于6月22日公开开庭审理了本案。上诉人飞达公司的委托代理人蔡熙中、李曾军、被上诉人王某某的委托代理人田长校、韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告王某某于2006年10月12日购买了被告飞达公司开发的楼盘“丽天名园”703房一套，双方签订了编号为x的《商品房买卖合同》，约定：“丽天名园”703房面积136.83平方米，价款x元；王某某应在合同签订当日支付x元，剩余首付x元在办理按揭当日付清，余额x元办理银行按揭；房屋交付给王某某的时间为2008年2月28日；逾期交房不超过90日，飞达公司应从合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向王某某支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，王某某有权解除合同，王某某解除合同后，飞达公司应在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付累计已付款1%的违约金；如王某某要求继续履行合同，则合同继续履行，飞达公司应从合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向王某某支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订当日，王某某依照合同约定交付了购房款x元。2007年9月29日，王某某支付了购房款x元。2008年1月13日起，衡阳市出现雨雪及冰冻天气。同年1月23日，衡阳市建筑工程管理局因冰灾下达停工令，责令全市所有建筑工地一律停止施工。2008年3月14日，“丽天名园”楼盘经验收合格。2008年5月5日，王某某与飞达公司商定将该房付款方式由按揭改为一次性付款。王某某于同日将剩余购房款x元一次性付清。2009年11月3日，飞达公司向王某某交付了703房。
原审认为，原告王某某与被告飞达公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行义务。飞达公司在收取王某某购房款后，应当按照约定的时间向王某某交付房屋。飞达公司辩称是因为不可抗力导致延期交房，因冰灾发生在2008年1月至2008年2月9日期间，建设行政主管部门下达停工令是2008年1月23日，而“丽天名园”验收合格的时间是2008年3月14日，即使因为冰灾和行政部门的行政行为导致延期交房，另考虑到双方对交清购房余款作出了新的约定，飞达公司最迟也应于验收合格并且王某某交清购房余款后的次日即2008年5月6日向王某某交房，但飞达公司一直到2009年11月3日才交付房屋，已经构成违约，应当依照合同约定向王某某承担违约责任。飞达公司辩称其公司早就具备交房条件，是王某某自己怠于收房，飞达公司不承担违约责任。原审认为，在飞达公司公司房屋具备交房条件后，如果王某某怠于收房，飞达公司有义务书面通知王某某办理交付手续，在王某某收到书面通知之后仍怠于收房，飞达公司才能免除承担违约责任。从飞达公司提供的《交房通知单》来看，飞达公司并未按《商品房买卖合同》第十一条的约定履行书面通知王某某收房的义务，即针对王某某发出书面交接房屋的通知，飞达公司对此应该是清楚的，但是在审理过程中飞达公司并未提供其书面通知王某某收房而王某某怠于收房的证据，故对飞达公司的主张不予采纳。飞达公司应承担的逾期交房违约金，应当自2008年5月6日起计算至2009年11月3日止，该违约金数额为x.62元(x元×537天×0.0002=x.62元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告衡阳市飞达房地产开发有限公司自本判决生效之次日起十日内向原告王某某支付延期交房违约金x.62元；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费620元，邮政专递费100元，合计720元，由原告王某某负担76元，被告衡阳市飞达房地产开发有限公司负担644元。
上诉人飞达公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决对上诉人已通知被上诉人王某某交房及被上诉人承认接到交房通知的事实认定不清。1、一审庭审时王某某的委托代理人主动且明确表示王某某于2008年5月接到交房通知；2、一审庭审时王某某在接受飞达公司的委托代理人询问时明确承认2008年4月、5月接到飞达公司交房的电话通知，休庭当天（2009年12月21日），双方对开庭笔录签名认可。但据了解，王某某一方在休庭后的第二天（2009年12月22日）篡改了开庭笔录。上诉人认为王某某一方事后篡改开庭笔录的做法，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，此行为应当无效；3、原审判决规避上诉人已通知交房的事实，片面强调上诉人未书面通知交房；4、上诉人在2008年3月、4月已通知被上诉人交房的事实不容否认。二、原审判决对通知形式及双方约定的违约责任认定不清。1、由于被上诉人长期在长沙市经商，上诉人采取电话通知方式，被上诉人因接到电话通知而到上诉人处受领。双方通过实际履行方式对合同有关书面通知的约定进行了变更，合同约定的通知目的已经实现；2、根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，不出示证明文件或证明文件不全是上诉人承担延期交房违约责任的约定情形，通知交房的形式不是上诉人承担延期交房违约责任的约定情形，只要通知到达被上诉人即可。原审判决上诉人承担逾期交房的违约金没有事实依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，故请求撤销原判，驳回被上诉人王某某的诉讼请求。
被上诉人王某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人飞达公司为支持其上诉请求，向本院提供了湖南雁星建筑工程有限公司（以下简称雁星公司）出具的证明及该公司营业执照复印件，拟证明该公司在承建飞达公司开发的“丽天名园”工程项目过程中，因施工需要原搭建在703房的上行电梯支架已于2008年4月5日拆除。经庭审质证，被上诉人发表如下质证意见：1、上诉人在一审已经提供了类似的证明，两份证明的内容基本一致，第一次提供的证明只是没有雁星公司领导签字，这一次提供的证明有雁星公司领导签字。该证明只是对原审已提供的证据的补充，不属于新证据的范畴，没有证明效力；2、该份证明没有说明雁星公司不是上诉人的下属公司，其实该公司是上诉人的下属公司。本院认为，该证据的形式、来源合法，被上诉人也没有提供反驳证据来推翻该证据的真实性，故该证据可以作为认定案件事实的依据。
二审期间，被上诉人王某某未向本院提供新的证据。
经审理查明，出卖人飞达公司与买受人王某某签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限：出卖人（飞达公司）应当在2008年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（王某某）使用：1、该商品房经验收合格；……但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府有关行政部门行政行为造成拖延的；3、因非出卖人责任的其他原因造成拖延的，出卖人应在情形发生之日起30日内告知买受人。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十一条规定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出生证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房屋正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、气、电梯交付当日具备开通条件；2、买受人需交清水、电、气设施费5000元及物业管理费后方可入住。”此外，王某某在合同首部填写的联系地址是衡阳市X路X号，联系电话是x。
另查明，在2008年1月13日至2月9日期间，衡阳市出现雨雪及冰冻天气。飞达公司开发的“丽天名园”楼盘商品房于2008年3月14日经验收合格。雁星公司在承建“丽天名园”工程项目过程中，因施工需要搭建了上行电梯，当时上行电梯支架的支点架设在703房的阳台上，但该支架已于2008年4月5日全部拆除。飞达公司从2008年4月份开始向购买“丽天名园”商品房的其他买受人宋春兰等人交付房屋。已办理房屋交接手续的“丽天名园”部分业主从2008年5月1日开始计算并交纳物业管理费。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人飞达公司是否在2008年4月、5月通知了被上诉人王某某交房，被上诉人王某某是否迟延受领房屋。本院对此分析评判如下：
本案涉及的“丽天名园”703房已于2008年3月14日经验收合格，符合合同约定的交付条件。原审法院于2009年12月21日上午开庭审理该案，在进行法庭调查时，原审原告王某某的委托代理人田长校（一般授权）在对原审被告飞达公司提供的证据发表质证意见时陈述：“……对方（注：指飞达公司）在5月份（注：指2008年5月份）通知原告（注：指王某某）去交房，当时房屋的铁架并未拆除。”王某某本人也参加了原审开庭，在其委托代理人田长校作出上述陈述时，王某某本人并未作出否认表示（详见原审案卷第一卷第95页即原审开庭笔录第4页）。因此，可以认定飞达公司在2008年5月已经电话通知王某某交房。在双方当事人相互发问时，原审原告王某某的委托代理人田长校询问原审被告飞达公司：“原、被告约定2008年2月28日交付房子，被告什么时候发的交房通知单给原告的当时把通知发给谁了”原审被告飞达公司的委托代理人回答：“2008年3月14日电话通知的，因为原告没有留地址给我。”原告王某某陈述：“留了地址。”原审原告王某某的委托代理人田长校继续询问原审被告飞达公司：“刚才被告说是电话通知的，为什么其他的用户是书面通知的呢”原审被告飞达公司的委托代理人回答:“交房通知单是收房时给业主本人的，是给物业公司的，其他的业主也是口头通知。”原审被告飞达公司的委托代理人询问原审原告王某某：“原告，按揭没有成立的时候，2008年4月份的时候销售部打电话给你，一个是交房，二是把钱交清是不是事实”王某某回答：“当时是打电话给我了，但是当时我去的时候，并不符合交房的条件，说4月5日（注：指2008年4月5日）就把塔吊拆走了，但是我5月5日（注：指2008年5月5日）去的时候塔吊还在那儿，我把剩余的房款交了是2008年5月5日。”（详见原审案卷第一卷第96页即原审开庭笔录第5页）。原审休庭后，双方当事人及其委托代理人立即阅读、核对了原审开庭笔录，并签名予以确认。从上述原审庭审记录分析得知原审原告王某某一方已经当庭承认原审被告飞达公司于2008年4月通过电话通知王某某交房、交款。但是，原告王某某的委托代理人田长校在原审休庭后的次日即2009年12月22日到原审法院再次阅读原审开庭笔录时，在原审开庭笔录第5页添加了部分内容，将原审原告王某某的委托代理人田长校继续询问原审被告飞达公司的内容“刚才被告说是电话通知的，为什么其他的用户是书面通知的呢”更改为：“刚才被告说是电话通知的，不是交房而是交房款，为什么其他的用户是书面通知的呢”将王某某的回答内容“当时是打电话给我了，但是当时我去的时候……”更改为“当时不是打电话给我了，但是当时我去的时候……”（详见原审案卷第一卷第96页即原审开庭笔录第5页）。王某某的委托代理人田长校单方面更改原审庭审记录的行为属于撤回自认，但其撤回自认既未经对方当事人飞达公司同意，也未提供充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，其撤回自认的行为无效。
雁星公司在承建“丽天名园”工程项目过程中，因施工需要搭建了上行电梯，当时上行电梯支架的支点架设在703房的阳台上，但该支架已于2008年4月5日全部拆除。飞达公司从2008年4月份开始向购买“丽天名园”商品房的其他买受人宋春兰等人交付房屋。已办理房屋交接手续的“丽天名园”部分业主从2008年5月1日开始计算并交纳物业管理费。飞达公司与王某某在签订合同时约定购房余款x元办理银行按揭，但直到本案所涉房屋符合交房条件时王某某的购房余款x元银行按揭仍未办理，故双方于2008年5月5日商定将x元银行按揭改为一次性付款，王某某已于同日将购房余款x元付清。
综上，可以认定上诉人飞达公司在2008年4月、5月通过电话通知方式告知了被上诉人王某某交房、交款。因双方于2008年5月5日对购房余款x元的付款方式达成了新的约定，王某某已于2008年5月5日将购房余款x元付清，故飞达公司应在2008年5月5日将703房交付给王某某，王某某主张原搭建在703房的上行电梯支架在2008年5月5日还没有拆除，不符合交房条件，与事实不符。王某某在2008年5月5日拒绝受领房屋，直到2009年11月3日才接收飞达公司交付的703房，其行为属于迟延受领债务人飞达公司履行债务的行为。
本院认为，上诉人飞达公司与被上诉人王某某签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。虽然根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，在房屋达到交付使用条件后，出卖人飞达公司应当书面通知买受人王某某办理房屋交付手续。但是，在房屋达到交付使用条件后，出卖人飞达公司没有采取书面通知方式，而是采取电话口头通知方式告知买受人王某某办理房屋交付手续，达到了《商品房买卖合同》第十一条约定的飞达公司在房屋达到交付使用条件后应及时通知王某某受领房屋的目的。上诉人飞达公司已经履行了通知被上诉人王某某交房的义务，被上诉人王某某迟延受领债务人飞达公司履行债务，导致飞达公司直到2009年11月3日才将703房实际交付给王某某，飞达公司在履行合同过程中没有违约行为，依法不应当承担违约责任。原审以飞达公司没有书面通知王某某交房、飞达公司实际交房时间是2009年11月3日为由，认定飞达公司迟延履行交房义务构成违约，缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。上诉人飞达公司关于原审判决认定事实不清、适用法律不当的上诉理由成立，本院予以采纳。但其提出原审审理程序违法，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2009)衡蒸民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人王某某的诉讼请求。
本案一审受理费620元，邮政专递费100元，二审受理费620元，合计1340元，由被上诉人王某某负担。
审判长肖剑星
审判员王某峰
审判员何闰英
二○一○年八月十日
书记员王某
校对责任人：肖剑星打印责任人：王某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。
