原告陈某甲

被告沈某某

被告陈某乙

原告陈某甲与被告沈某某、陈某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月10日受理后,依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告陈某甲、被告沈某某、陈某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某甲诉称，其于2008年5月11日与被告沈某某签订租赁合同，承租本市X路X号X室房屋，租期自2008年5月11日至2009年5月10日，月租金为人民币3800元（以下币种均为人民币），付二押二，违约保证金3800元，内部设备保证金3800元。2009年5月5日，双方续延租期至2010年5月10日，其余条件不变。2010年4月18日，双方续延租期至2011年5月10日，月租金变更为4000元，押金不变，其他条件不变。2010年8月6日，原告提出退租，被告同意。8月9日，双方进行交接，原告清空房屋，双方对违约金、房屋设施损坏和水、电等费用进行了确认，被告陈某乙认可保证金扣除上述费用外返还原告2910.60元，因一个月房租退还问题双方发生争议，经中介协商未果。原告已支付租金至9月10日，原告愿支付提前解除合同的违约金3800元，认为合同约定违约金过高请求调整，现起诉要求被告返还2010年8月11日至9月10日的租金4000元和剩余保证金2910.60元。

原告提供以下证据证明其主张：上海市房地产权证、租赁合同、续租合同两份、房租收据、工商银行网银电子回单、被告陈某乙在8月9日房屋交接时书写的费用计算清单。

经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，认为应返还保证金2910.60元的费用计算清单是在未发现地板损坏的情况下书写的。

被告沈某某、陈某乙辩称，原告提前终止租赁合同，构成违约。根据租赁合同2.6、2.7、5.1、6.1、6.3、7.1、5.4条，租金以两个月为一期，不存在返还半期租金的问题；任何一方不得任意终止合同，参照续租的约定，提前终止合同应提前两个月通知对方，原告未提前通知；违约金不足以弥补损失的，违约方还需就不足部分支付赔偿金；2010年8月9日原告将其物品全部搬离，但未将钥匙交付被告，因此未实际交接房屋，系争房屋仍在原告的控制之下直至9月10日；被告还应承担该期间的公用事业费。被告收取原告违约保证金3800元、设备保证金3800元，后因原告要求开通电信长途业务加收保证金500元，8月9日交接房屋时，扣除水电煤等费用后尚余保证金2910.60元。但被告随即发现地板多处损坏，而原告否认由其损坏，因原告入住当时未对房屋及其设施设备提出任何异议，故该损坏系由原告造成。8月20日左右，被告又发现多处被损坏的设施设备及9月电信费用175元、宽带安装欠费150元，包括洗衣机水龙头、浴室窗扣、床角、床垫、沙发套、玻璃搁板、茶几玻璃角、镜子玻璃、电视机遥控器、防盗门锁。9月11日，被告为更换防盗门锁支付300元。2009年3月初，系争房屋更换一台空调2580元，原、被告口头约定费用各半承担，现要求原告承担一半。对地板损坏赔偿问题不要求本案处理，保留另案起诉的权利。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。

被告提供以下证据证明其主张：系争房屋设施设备损坏清单及照片、空调发票和防盗门换锁发票复印件、租赁合同、公用事业费清单、2010年9月4日与新租客签订的租赁合同。

经庭审质证，原告对被告提供的租赁合同及与新租客的租赁合同的真实性没有异议，对设施设备损坏清单及照片不予认可，认为系争房屋于1989年建成，装修已逾10年，在原告承租之前，被告已将房屋出租给某科贸有限公司作为办公房屋使用，包括地板在内的设施设备并非原告损坏，不影响使用，有的损坏在原告承租时已存在，有的是老化造成的，原告仅认可8月9日与被告确认的相关设备的损坏；对于更换空调费用各半承担的口头约定并不存在；防盗门的锁的弹簧失灵导致一个锁舌不能伸出亦非原告损坏；原告同意承担宽带安装欠费150元，不同意支付9月份的电信费。

本院经审理查明，系争房屋位于本市X路X号X室，2003年1月7日登记为被告沈某某、陈某乙共同共有，2003年初进行了装修并由被告自住至2005年，后一直出租他人。

2008年5月11日，被告沈某某（出租方、甲方）与原告陈某甲、案外人袁某（承租方、乙方）签订租赁合同，合同条款2.2租期自2008年5月11日至2009年5月10日，月租金为3800元；2.6租金每两个月为一期，先付后住；2.7保证金（押金）为两个月租金计7600元，其中一个月为违约金，另一个月为设备保证金，乙方须在退租时向甲方支付清扫费300元；3.3未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；4.1甲方须按时将房屋及附属设施（详见附件）交付乙方使用，并确保水、电、煤、电话、闭路、有线电视的正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态；5.1乙方在入租时应按合同附件检查甲方所配备的设备家具数量，以及是否完好，如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置；5.4如因乙方的过失或过错致使房屋及设施收到损坏，乙方应负赔偿责任；6.1乙方在租赁期满后，如需续租，应提前两个月通知对方，由双方另行协商续租事宜；6.3本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意终止，如乙方擅自终止合同则视其为违约，按本合同7.1款追究其违约责任；7.1甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为3800元，若违约金不足以弥补损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。

2009年5月5日，被告沈某某与原告陈某甲、案外人袁某同意将租赁期限延长至2010年5月10日，其他条件不变。

2010年4月18日，被告沈某某与原告陈某甲同意将租期延长至2011年5月10日，月租金变更为4000元，押金不变，其他条件不变，若租期内原告欲提前解约，在圆满介绍成功被告沈某某满意的后续租客的前提下，免除原告的违约责任。7月4日，原告转帐支付被告陈某乙2010年7月11日至9月10日的房租及有线电视费用8046元。

2010年8月6日，原告致电被告沈某某，提出解除合同，原告称被告同意，被告否认。8月9日，原告清空房屋，与被告沈某某、陈某乙办理房屋交接，双方确认原告欠付电费286.74元、水费21.69元、煤气费75元、7、8月电信费356元，合计739.43元，脱排损坏100元，灯损坏50元。被告陈某乙确认已收保证金包括两个月租金7600元和电信长途业务保证金500元共计8100元，扣除违约金4000元、清扫费300元、水、电、煤、电信费以及脱排和灯的损坏费用889.43元后，应返还2910.60元。双方因2010年8月11日至9月10日的房租是否退还以及地板损坏问题发生争执，经中介协商未果。当日，原告未将钥匙返还被告。租期内，被告始终持有备用钥匙。

根据被告陈某，2010年8月20日左右，被告用备用钥匙进入系争房屋，拍摄系争房屋设备设施损坏照片。

2010年9月4日，被告沈某某与案外人签订租赁合同，将系争房屋另行出租给案外人，租期从2010年9月11日至2011年9月10日。9月11日，被告为更换防盗门锁支付300元。

审理中，2010年9月29日原告将钥匙交付被告。

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告认为，2010年8月6日，其电话联系被告沈某某要求解除合同，被告同意，被告对此予以否认，并认为合同至9月10日因原告未按约支付租金而终止。但是，两被告于8月9日至系争房屋与原告办理交接事宜，并确认原告已清空房屋，确认原告欠付的公用事业费、损坏设施的赔偿费用以及违约金、清扫费。虽然8月9日原告未将钥匙交付被告，但之后原告未使用系争房屋，而被告于8月20日左右未通知原告即进入系争房屋，于9月4日与案外人签订租赁合同，根据被告陈某，8月9日交接时系争房屋处于脏乱状态，按照常理，与案外人签约前，被告或其授权的人曾进入系争房屋进行清扫，案外人经被告同意曾进入系争房屋看房，因此，8月9日后系争房屋已处于被告实际控制之下。综上，本院认定，原、被告间的租赁合同于2010年8月9日解除。根据原告陈某甲与被告沈某某签订的租赁合同和续租合同，原告提前解除合同，构成违约，违约金为3800元，若违约金不足以弥补损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2010年5月11日起，系争房屋月租金为4000元，原告提前解除合同构成违约，原、被告解除租赁合同后，系争房屋至9月4日另行出租给案外人，租期从9月11日起算，因此双方确认的违约金4000元足以弥补被告2010年8月11日至9月10日的租金损失，被告拒绝返还原告租金的理由不成立。至于被告主张的洗衣机水龙头、防盗门锁等除脱排、灯、地板外的其他设施损坏，因被告在房屋交接时未提出，在本案中未提供证据证明损坏系由原告造成，故本院不予支持。被告主张与原告口头约定各半负担更换空调费用计1290元，因原告否认，被告未提供证据证明其主张，故本院不予支持。被告主张的9月份电信费175元，因8月9日后系争房屋处于被告实际控制之下，故本院不予支持。被告主张的更换防盗门锁费用300元，虽然被告未提供证据证明门锁损坏以及该损坏系由原告造成，但因原告持有系争房屋钥匙，对被告另行出租房屋造成不便，而被告尽快出租房屋防止因原告违约造成的损失扩大，客观上有利于减轻原告的违约责任，根据法律规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，因此被告更换防盗门锁的费用损失300元应由原告承担。双方确认原告损坏脱排和灯，并就赔偿费用达成一致，确认原告欠付的公用事业费、清扫费、违约金，确认保证金8300元扣除上述费用后应返还2910.60元，庭审中原告表示愿承担宽带安装欠费150元，再扣除原告应承担的被告更换防盗门锁的费用300元，被告应返还原告保证金2460.60元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、被告沈某某、陈某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某甲2010年8月11日至9月10日的租金人民币4,000元；

二、被告沈某某、陈某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某甲保证金人民币2,460.60元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告沈某某、陈某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张宁

书记员周玲