上诉人（原审被告）孙某，男，X年X月X日出生。

上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人张某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）周某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人林某某,女,X年X月X日出生。

上诉人孙某、李某某因与被上诉人周某某占有物返还纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2010）澧民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定，2003年11月5日，常德美吉远东房地产开发有限公司将其开发建设的澧县X镇梨园商业步行街X栋X-X号门面房屋预售给徐立，徐立依照合同约定取得该房屋的合法占有、使用权后未办理房屋产权登记。2004年7月5日，徐立将上述门面房屋租赁给李某某使用，并约定租期为5年，自2004年8月1日至2009年7月31日止，前2年每年租金为x元，第3年租金为x元，第4年和第5年的租金分别为x元。李某某向徐立取得门面房屋承租权后，自2004年8月起一直借用孙某享有的“达芙妮城鞋业”个体执照字号从事经营至今。2007年12月，徐立与常德美吉远东房地产开发有限公司自愿解除了门面的买卖行为，常德美吉远东房地产开发有限公司即将该门面房屋卖给周某某。2008年1月2日，周某某经澧县房地产管理局房屋权属登记依法取得了该门面房屋所有权。嗣后，周某某找李某某联系并同意李某某依照与徐立签订的租赁期限承租使用门面至2009年7月31日。2009年5月31日，李某某将2009年7月31日租赁期满后的下一年度租金x元交给该门面所在的物业管理公司负责人张某某，请其联系周某某按照她与徐立实际履行年租金x元标准续签门面租赁合同5年。2009年8月，周某某要求李某某按照原合同约定的年租金x元标准重新续签门面租赁合同，被李某某拒绝。后经张某某多次调解，双方仍未取得一致意见。2009年11月5日，周某某在该门面房屋上张贴书面通知，通知李某某于2009年11月7日之前与其续签租赁合同，逾期则向周某某返还门面等。此后，李某某仍坚持要按年租金x元标准与周某某续签租赁合同，亦不同意返还门面，以致成讼。

原审法院认为，本案的争执焦点为：一、李某某自2009年8月1日始继续占有使用1-X号门面房屋是否合法，周某某的诉讼请求是否合法。二、孙某是否与本案占有物返还法律关系具有民事利害关系，是否负有向周某某返还门面房屋并赔偿租金损失的义务。

一、李某某自2009年8月1日始继续占有使用1-X号门面房屋是否合法，周某某的诉讼请求是否合法。原审法院认为李某某于2004年7月5日与1-X号门面房屋当时的合法权利人徐立订立使用期限为2004年8月1日至2009年7月31日五年的《门面租赁合同》后依约定取得了门面房屋的占用使用权，李某某在此期间系有权占有。在该期限届满后，李某某应当与1-X号门面房屋新的所有人周某某重新签订租赁合同以保障其继续占有使用该门面房屋的合法性。由于李某某与周某某因租金未协商一致未能签订新的租赁合同，故李某某自2009年8月1日一直占有使用1-X号门面房屋的行为系无权非法占有,属民事侵权行为,损害了周某某依法对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利。李某某应承担返还租赁物并赔偿租金损失的民事法律后果，故本案周某某所主张的诉讼请求，本院依法应予支持。对于本案租金损失数额的确定，应当比照本案《门面租赁合同》到期日2009年7月31日的该门面房屋实际租金标准核定，本案租赁物在2009年7月31日时的租金标准即是李某某与徐立间实际履行的年租金标准x元，故本案租金损失的数额为每日219.18元（x÷365天）。二、孙某是否与本案占有物返还法律关系具有民事利害关系，是否负有向周某某返还门面房屋并赔偿租金损失的义务。孙某自2004年8月始即将其享有的个体经营字号“达芙妮鞋业”许可李某某在1-X号门面房屋处经营使用，且李某某一直将“达芙妮鞋业”个体字号摆放在该门面房屋的明显位置实际使用经营，故孙某也是该门面房屋的占有人，在2004年8月1日至2009年7月31日期间，其占有行为基于李某某的占有系有权占有的事实，亦属有权占有，自2009年8月1日始至今期间，其占有行为基于李某某的占有系无权非法占有的事实，亦系无权非法占有，属侵权行为，故孙某依法负有与李某某共同向周某某返还该门面房屋的民事责任。由于孙某对所产生的租金损失,因该损失的直接原因是李某某1-X号门面房屋的占有行为始终是以李某某的实际占有行为为前提条件，周某某因该门面房屋自2009年8月1日始被李某某实际直接无权占有所产生的租金损失,因该损失的直接原因是李某某的直接无权占有所致，孙某的无权占有行为与该损失的产生无直接因果关系，故孙某对该租金损失依法不应承担赔偿的民事责任，该民事赔偿责任依法只能由李某某承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第一款、第一百一十七条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、李某某、孙某在本判决生效后15日内返还给周某某属周某某所有的位于澧县X镇梨园商业步行街X栋X-X号处的门面房屋；二、李某某自2009年8月1日起每日赔偿周某某门面房屋租金损失219.18元,直至李某某、孙某将位于澧县X镇梨园商业步行街X栋X-X号处的门面房屋返还给周某某之日止。上列赔偿条款，于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，由李某某负担。

宣判后，李某某、孙某不服原审判决，以周某某在取得1-X号门面房屋产权后，漫天要价，拒绝按照实际房租标准续签租赁合同，企图将该门面房屋的装修拒为已有为由，请求撤销原判，依法改判。

周某某辩称，李某某、孙某非法占有周某某以合法途径取得的1-X号门面所有，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。

双方当事人在二审举证期间内均未提交新的证据材料。

本院二审审理查明，原审查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,2008年1月2日，周某某以购买方式依法取得1-X号门面房屋所有权，并办理了权属登记,其为1-X号门面房屋合法所有人。李某某与原房屋所有人徐立所签订的合同在原合同期内继续有效，但合同到期后，李某某应与周某某续签合同以保证其占有门面的合法性，现双方因租金等主要合同条款未协商一致，从而未签订新的租赁合同，李某某应当于租赁期间届满之日即2009年7月31日将所租赁的1-X号门面房屋返还给所有人周某某。现李某某在租赁期间届满后，拒不返还租赁门面房屋,已侵害了周某某对其财产所享有的占有、使用、收益、处分的权利，对由此给周某某造成的财产损失应依法予以赔偿。因2009年7月31日前李某某与徐立之间实际履行的租赁门面房屋年租金标准x元，故本案租金损失的数额为每日219.18元（x÷365天）。本案中营业执照上的登记业主为孙某，而实际经营者为李某某，孙某与李某某系共同诉讼人，两人系共同侵权人，孙某与李某某负有共同向周某某返还租赁门面房屋的义务。因该门面房屋一直由李某某占有、使用并收益，李某某为实际受益人，根据利益原则，孙某与该损失的产生无直接因果关系，该民事赔偿责任依法只能由李某某承担。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求,本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1000元，由孙某、周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李某

审判员刘松林

代理审判员刘爱华

二O一O年八月三十一日

书记员于t