原告上海XX置业有限公司，注册地上海市X路，办公地上海市X路。

法定代表人汤XX，职务执行董事。

委托代理人张XX，上海市XX律师事务所律师。

被告潘XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区X镇X村潘家宅，住上海市X路。

委托代理人李XX，上海市XX律师事务所律师。

原告上海XX置业有限公司（以下简称XX公司）诉被告潘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员洪湘龄独任审判，于2010年8月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张XX、被告潘XX及其委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2009年8月底，旧房改建竣工，原、被告签订上海市闸北区X路房屋借用协议，并由被告做出书面承诺，协议约定，借用期自2009年9月1日至2011年8月31日止，月租金91.20元，每三个月支付一次，先付后住，无特殊原因拒交租金达三个月以上，视为放弃房屋使用权，出租方即可终止协议。2011年1月6日，被告将户籍迁至原籍，将借用的房屋空关至今，原告经专函催讨，未果。为维护公司的合法权益，请求解除原、被告的《房屋借用协议》，判令被告交还上海市闸北区X路房屋。

被告潘XX辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的《房屋借用协议》有失公平，原告采用欺骗的手法使被告签订该份协议。

经审理查明，2009年8月29日，原、被告签订《房屋借用协议》一份，其中约定；原告将上海市闸北区X路（以下简称系争房屋）借给被告居住，借用期自2009年9月1日至2011年8月31日止，每月费用人民币91.20元，三个月支付一次，先付后住，乙方（被告）必须提前5天支付下一期费用给甲方（原告），水、电、煤、有线电视、清扫、安保等公用事业费用由被告承担，乙方无特殊原因拖欠或拒缴费用达三个月以上，视为乙方自动放弃借用权利，甲方即可终止本协议。双方还对其他有关事宜作了约定。同时，被告签订承诺书一份，其中“本人同意安排共和新路用作居住宿舍，房屋费用91.20元/月。对如期不交付费用经催讨仍拒付，管理方有权处置房屋”。原、被告按约履行。被告支付费用人民币364.80元。同年12月25日起，被告未能支付下季借房费用。2010年1月6日，被告将其户籍迁至上海市浦东新区X镇X村潘家宅。同年3月2日，原告就被告欠费及三个月不居住系争房屋事宜发函被告进行交涉，被告未回复也未支付借房费用。原告遂诉至本院。

另查明，2008年2月1日，上海XX机械厂有限公司（以下简称机械厂）将上海市闸北区X路房屋租赁使用权委托原告负责日常管理工作。2009年1月，上址房屋列入旧住房成套改造，为解决历史遗留问题，机械厂同意系争房屋的使用权更名为原告，房屋改造后，由原告负责安置、使用。

审理时，被告认为，第一，如果没有任何利益被告不可能将在市区的户口迁到川沙，显然被告迁移户口不是真实意思反映，而是在虚假的承诺下发生的，是可撤销的行为。第二，房屋借用协议内容非法。系争房屋是机械厂职工宿舍，不能因为让原告管理就缩小职工权利，也没有任何法律规定承租人可以限制职工的租赁年限并要求职工不支付房租就让职工交还房屋的。原告无权私自设定租赁期限并翻倍收取租金。从原告提供的证据来看，原告只是系争房屋的管理人，无权擅自改动原来的租赁关系，侵害原居住人的利益。原告认为，第一，被告从今年春节开始至今都没有在系争房屋内实际居住。通过证人证言可以证明今年1-7月证人都在进行装修，装修期间无法居住。机械厂在上海市杨浦区，系争房屋到机械厂交通不便。今年1月被告也已将户口迁回原籍，他处有住房。第二，原告从未向被告承诺让其迁走户口，原告提起本次诉讼就是因为被告私下转租房屋。系争房屋的性质不是售后公房，不能买卖，因此不可能产生根据房屋对价与被告协商的问题。第三，原告合法占用系争房屋，与被告建立的是转租关系。被告未在规定期限内履行交租义务，经原告催告仍然未交付租金，是严重违约。总之，系争房屋不是机械厂的宿舍，而是直管公房，由国家进行管理，后经政府批准将房屋承租权转给原告，原、被告之间的关系是直管公房租赁产生的转租借用关系。根据合同约定三个月之内不居住不交房租，原告有权行使解除合同的权利，被告并没有证据证明其是在受胁迫的情况下签订该份协议的。被告在今年6月底才提出要支付房租，原告当然不予同意。如果被告正常履约，在合同期限届满后租赁关系可以继续；但被告在租赁期间不实际居住、拒付房租，原告有权行使合同权利。原、被告各执己见，调解不成。

以上事实有原告提供的《房屋借用协议》、《承诺书》、函、委托书、收据、邮寄凭证、证明，被告提供的交费凭证、情况说明、常住人口登记表、证人证言等证据及当事人的当庭陈述为证。

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。房屋的管理人对授权管理的不动产依法享有占有、使用、收益的权利。原告属系争房屋的出借、管理人，行使对系争房屋的占有、使用和收益的权能。原、被告于2009年8月29日签订的《房屋借用协议》，符合平等、自愿、等价有偿的民事活动原则，属有效协议，原、被告应自觉全面履行。但自2009年12月25日起，被告未能按《房屋借用协议》中约定的房屋使用费支付相应费用，并连续不居住系争房屋达三个月以上，经原告书面催告后，无任何特殊原因，仍未及时付款。被告的上述行为，显属违约，则应承担相应民事责任。被告以《房屋借用协议》非法为由，拒绝原告的诉请，于约不合，于法相悖。被告认为系争房屋是职工宿舍，被告不能收回的抗辩理由，于法无据，本院难以采纳。现原告要求被告返还系争房屋并解除《房屋借用协议》，尚属合理，可予支持。审理中，被告虽愿意给付拖欠的系争房屋的使用费用及今后的使用费用，但未能取得原告的谅解。为规范房屋租赁市场秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告上海XX置业有限公司与被告潘XX签订的《房屋借用协议》自2010年4月1日起解除；

二、被告潘XX应于本判决生效之日起六日内返还上海市闸北区X路房屋给原告上海XX置业有限公司。

本案案件受理费180元（原告上海XX置业有限公司已预缴），减半收取为90元，由被告潘XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员洪湘龄

书记员袁佳铭