原告孙某A，男，某年某月某日生，汉族，住某室。

原告丁某，女，某年某月某日生，汉族，住（略）。

原告孙某B，女，某年某月某日生，汉族，住（略）。

法定代理人丁某，即上列原告丁某。

上列三原告之共同委托代理人殷某，某律师事务所律师。

上列三原告之共同委托代理人盛某，某律师事务所律师。

被告王某，男，某年某月某日生，汉族，联系地址某室。

原告孙某A、丁某、孙某B诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李某独任审判。嗣后，本案依法转为适用普通程序，组成合议庭审理。原告孙某A、丁某、孙某B之委托代理人殷某，被告王某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告孙某A、丁某、孙某B诉称，2008年5月5日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租上海市某室房屋，租赁期限为2007年11月1日至2017年10月31日，租金为第一年月租金人民币31,107.55元，每12个月在前期基础上递增5％，逾期支付租金按月租金5％支付违约金。被告自2008年3月开始拖欠物业管理费、水电费，自2008年11月开始拖欠租金。原告多次催讨未果，只得诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方租赁合同；2、被告支付拖欠的2008年11月至2009年6月的租金192,800元；3、被告支付拖欠的物业管理费21,836.80元；4、被告支付拖欠的水电费1,824元；5、被告支付逾期付款违约金39,200元。庭审中，原告又变更诉讼请求为：1、判令原、被告之间签订的租赁合同于2009年9月11日解除；2、被告支付拖欠的2008年11月1日至2009年9月11日期间的租金267,590.30元；3、被告支付逾期的租金违约金71,702.23元（从2008年11月1日计至2009年10月30日止，计算标准为逾期一个月按月租金的5％支付）；4、被告支付拖欠的物业管理费24,566.40元；5、被告支付拖欠的电费1,824元；6、被告支付提前解约的违约金252,812.08元。（计算标准为月租金的8倍）

被告王某辩称，因经营不善，被告2008年10月29日即进场拆除了所有设备，11月向原告提出解除合同，原告口头表示同意，12月底被告就离开了系争房屋，并且通知了物业公司，物业断水断电，所以后面没有产生新的水电费。因为原告一直不肯露面，故房屋无法交接。租金按照原来标准支付到2008年12月31日，按照合同约定的递增租金应该是少付了。因为被告认为合同在2008年12月底已解除了，故2009年1月之后的租金没有再支付过。物业管理费确实未支付，因为被告有一笔押金在原告处，是想用押金抵扣的。水电费未付是因为不知道具体数字，所以未付。原告当初表示要退还被告部分押金，待退还押金时扣除相应的水电费等费用，而且2009年1月1日之后的物业费及水电费不应该由被告支付。另外，根据双方合同约定，被告如提前解约，则应按照一个月租金支付违约金，被告是提前一个月通知原告解除合同，所以即使违约承担违约金也仅应按一个月租金的双倍支付违约金，原告主张的违约金过高，不公平。综上，不同意原告诉讼请求。

经审理查明，上海市某室房屋（以下简称系争房屋）权利人为原告孙某A、丁某、孙某B，用途为商业、办公，房屋建筑面积为170.60平方米。

2007年10月23日，原告孙某A（甲方）与被告王某（乙方）签订《上海市商品房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋预测建筑面积为176.33平方米，房屋用途为商铺。甲方于2007年11月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2007年11月1日至2017年10月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.80元，月租金总计为31,107.55元，该租金一年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整。乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的5％支付违约金。乙方先付后租，付二个月租金，押二个月押金，以现金方式支付。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，其他有关费用，均由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式以物业管理处和相关收费部门的管理制度和收费时间为准。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应当向另一方按月租金的双倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付房屋，经乙方催告后十日内仍未交付的；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的双倍向甲方支付违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。该补充条款部分约定：甲方将该房屋租赁给乙方做餐饮业使用。乙方逾期不支付租金累计超过一十五天的，甲方可解除合同，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该房屋免租期为两个月，自2007年11月1日起至2007年12月31日止。2008年1月1日至2008年10月31日月租金为31,107.551元。

2008年5月5日，原告孙某A（甲方）与被告王某（乙方）签订《补充条款二》，约定：根据双方签订的租赁合同，甲方出租给乙方的房屋座落在系争房屋，双方原合同约定，该房屋每日每平方米建筑面积为5.80元，月租金为31,107.55元。根据《上海市房地产权证》之沪房地杨字（2008）第x号记载，该房屋实测建筑面积为170.60平方米。甲乙双方按照合同约定重新计算月租金，合同的其他条款不变。第一年月租金计算方法：（5.80×170.60平方米×365天）÷12月=30,096.68元。租金每12个月在前期基础上递增5%。合同起始日为2007年11月1日，第一年免租金两个月，租金约定如下：2008年1月1日至2008年10月31日，月租金为30,096.68元；2008年11月1日至2009年10月31日，月租金为31,601.51元；2009年11月1日至2010年10月31日，月租金为33,181.59元。……

2008年6月27日，被告在系争房屋内注册成立某公司，被告为该公司法定代表人。

被告因故于2008年11月向原告提出解除租赁合同，双方进行了面谈未果。被告遂自行于2008年12月底撤出系争房屋。2009年1月14日，案外人某公司向原告孙某A发函，内容为：孙某A先生，根据双方在2008年12月初达成的口头退租协议，我公司已经在2008年12月31日前撤出了某室，房屋已经恢复到出租时的原状，物业管理公司已经从2009年1月1日起停水停电，请速来我公司办理交接手续，此后所产生的一切费用，我公司概不负责，联系电话x。原告孙某A于2009年1月20日签收该函件。

2009年2月28日原告向被告发出《催款通知》，催讨被告拖欠的租金等费用。

2009年4月21日，原告向被告发函催讨2009年1－4月的租金及物业管理费等费用。

2009年6月15日，原告向被告发《律师公函》，向被告催讨欠付的租金及物业管理费等费用。

2009年6月20日，被告回函称：……我公司在经营中，因金融危机、经济不景气、周边商业环境形成比预期严重滞后，公司严重亏损，……2008年10月28日，公司将自2008年12月31日起退租的决定通知了某室的房东，并获得了理解，公司法定代表人王某，在孙某A家附近的某饭店约见了X室的房东孙某A，当面告知公司自2008年12月31日起退租的决定，席间孙某A表示理解并承诺归还某公司的押金，具体在2008年12月底归还物业清算各种费用时协商解决，孙某A要求王某归还一份房屋交付文件，王某答应并相约2008年11月6日早上八点在孙某A住家小区门口把文件归还，王某如约把该文件归还孙超。……王某在2008年12月14日10：47：51给孙某A发出：如约退租、按时交还房屋”的短信，并向孙某A住家地址发出了挂号信，通知物业管理公司，本公司在2009年1月1日起撤离X室和X室，同时断水断电，自该日起发生的水电和物业费与本公司无关，自那以后，未收到孙某A的任何答复，本公司认为孙某A已经认可解除该合同。殷某的律师公函中提到“委托人孙某A多次发函要求王某先生履行合同约定，按期支付租金”，王某在2009年5月才收到一封孙某A的挂号信要求支付房租，与事实不符。……

2009年7月14日，原告诉至本院作如上诉请。

2009年9月11日，原告缴纳了系争房屋2008年3月至12月物业管理费13,648元、2009年1月至8月物业管理费10,918.40元、2008年9月至12月电费1,824元。

另查明，被告向原告交付押金60,193.36元，2008年12月底之后系争房屋未发生新的电费费用。

再查明，被告租金按每月30,096.68元标准支付至2008年12月31日，后未再支付。根据双方《补充条款二》约定，从2008年11月1日至2009年10月31日，被告应按每月31,601.51元支付租金。

庭审中，为避免双方损失扩大，本院建议原、被告先行交接房屋，2009年9月11日,原、被告签订《房屋交接书》，内容为：双方于2009年9月11日就王某承租的某室房屋进行交接，双方确认如下：1、房屋已回复原状（毛坯）；2、房屋设施四空调收到、未开机；3、房屋钥匙四把；4、电费1,824元（截至2008年12月31日）未付清；物业费未付24,566.40元（2008年3月至2009年8月）其中2008年3月至2008年12月费用13,648元。双方当日并签署《退房书》。

本院认为，1、原告孙某A与被告王某于2007年10月23日、2008年5月5日签订的《上海市商品房租赁合同》、《补充条款二》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。2、该两份合同对租金及物业管理费用及电费等支付标准及支付主体均做了明确约定。现被告辩称双方合同于2008年12月31日解除，即使如被告所述，在2008年12月31日之前的租金、物业管理费、电费理应由被告支付。3、至于2009年1月1日之后产生的租金等费用应由何方支付是双方的争议焦点。租赁关系的解除须有充足的法律依据或合同依据，一方无正当理由擅自解除的，应承担相应民事责任。本案中被告辩称因经营困难，故提前解除合同，被告此行为不符合单方解除合同的法定或约定条件，且未能与原告就此达成合意，故被告提前迁出租赁房屋等行为显属违约，被告据此认为双方合同解除日期为2008年12月31日于法无据，本院对此不予认可。合同解除的日期应以双方确认租赁关系解除、承租人返还房屋并使房屋实际处于出租人控制之下为准，双方房屋交接日期为2009年9月11日，故本院确认双方合同解除日期为2009年9月11日。因合同尚在履行期内，故2009年1月1日至2009年9月11日之间产生的租金及物业管理费亦应由被告承担。4、至于逾期支付租金及提前解除合同的违约金之诉请，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。故原告要求被告支付违约金于法有据，并无不当。但被告现认为约定的违约金过高，要求法院予以调整，原告无充分证据证明其实际损失高于约定的违约金，故违约金数额由本院予以酌情调整。5、合同解除后，出租方在收回房屋及承租方将解约所产生的义务履行完毕后，应将收取的保证金返还承租方。6、虽三原告均为系争房屋的产权人，但原告孙某A系与被告签订合同的相对方，故被告应向原告孙某A支付相关诉请金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告孙某A与被告王某于2007年10月23日、2008年5月5日签订的关于某室房屋的《上海市商品房租赁合同》、《补充条款二》于2009年9月11日解除；

二、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某A自2008年11月1日至2009年9月11日的租金人民币267,408.96元（其中2008年11月1日至2008年12月31日的租金为人民币3,009.66元；2009年1月1日至2009年9月11日的租金计算标准为每月人民币31,601.51元）

三、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某A逾期支付租金以及提前解除合同的违约金人民币100,000元;

四、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某A代为缴付的2008年3月1日至2009年8月31日的物业管理费人民币24,566.40元;

五、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某A代为缴付的2008年9月至2008年12月31日的电费人民币1,824元;

六、原告孙某A应于被告王某将以上各项判决履行完毕后返还被告王某押金人民币60,193.36元；

七、原告其余之诉讼请求，不予支持。

本案受理费人民币9,985元，由原告孙某A、丁某、孙某B负担人民币3,627.50元，被告王某负担人民币6,357.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长黄某

审判员李某

代理审判员吕某

书记员见习书记员沈某